宅地建物取引業法第35条第1項の説明すべき重要事項のうち、同項第6号の2 ロでは、「設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況」と規定されています。
この中の”国土交通省令で定めるもの”については、省令（宅地建物取引業法施行規則）第16条の2の3に列挙されていますが、今回はその中の第5号「建築基準法施行規則第5条第3項及び同規則第6条第3項に規定する書類」とは具体的に何を指すのかを検討します。

まず、建築基準法施行規則第5条第3項は、次のとおり定めています。

「（建築基準）法第12条第1項の規定による報告は、別記第36号の2様式による報告書及び別記第36号の3様式による定期調査報告概要書に国土交通大臣が定める調査結果表を添えてするものとする。ただし、特定行政庁が規則により別記第36号の2様式、別記第36号の3様式又は国土交通大臣が定める調査結果表に定める事項その他の事項を記載する報告書の様式又は調査結果表を定めた場合にあつては、当該様式による報告書又は当該調査結果表によるものとする。」

また、同規則第6条第3項は次のように規定しています。

「（建築基準）法第12条第3項の規定による報告は、昇降機にあつては別記第36号の4様式による報告書及び別記第36号の5様式による定期検査報告概要書に、建築設備（昇降機を除く。）にあつては別記第36号の6様式による報告書及び別記第36号の7様式による定期検査報告概要書に、防火設備にあつては別記第36号の8様式による報告書及び別記第36号の9様式による定期検査報告概要書に、それぞれ国土交通大臣が定める検査結果表を添えてするものとする。ただし、特定行政庁が規則により別記第36号の4様式、別記第36号の5様式、別記第36号の6様式、別記第36号の7様式、別記第36号の8様式、別記第36号の9様式又は国土交通大臣が定める検査結果表その他の事項を記載する報告書の様式又は検査結果表を定めた場合にあつては、当該様式による報告書又は当該検査結果表によるものとする。」

次に、”（建築基準）法第12条第1項及び第3項の規定による報告”が何を指すのかを深堀します。

第1項では、
「第6条第1項第1号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの（国、都道府県及び建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する建築物（以下この項及び第3項において「国等の建築物」という。）を除く。）及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物（同号に掲げる建築物その他政令で定める建築物をいう。以下この条において同じ。）で特定行政庁が指定するもの（国等の建築物を除く。）の所有者（所有者と管理者が異なる場合においては、管理者。第3項において同じ。）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者（次項及び次条第3項において「建築物調査員」という。）にその状況の調査（これらの建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、これらの建築物の建築設備及び防火戸その他の政令で定める防火設備（以下「建築設備等」という。）についての第3項の検査を除く。）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。」
第3項では、
「特定建築設備等（昇降機及び特定建築物の昇降機以外の建築設備等をいう。以下この項及び次項において同じ。）で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの（国等の建築物に設けるものを除く。）及び当該政令で定めるもの以外の特定建築設備等で特定行政庁が指定するもの（国等の建築物に設けるものを除く。）の所有者は、これらの特定建築設備等について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築設備等検査員資格者証の交付を受けている者（次項及び第十二条の三第二項において「建築設備等検査員」という。）に検査（これらの特定建築設備等についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含む。）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。」
と規定されています。

要するに、建築基準法第12条第1項は「特定建築物の定期調査報告」、同条第3項は「特定建築設備等の定期検査報告」のことを指しています。

ここでいう”特定建築設備等”とは、建築基準法施行令第16条第3項により昇降機及び防火設備が該当します。また、東京都の場合は東京都建築基準法施行細則第12条により、一部の建築設備及び施行令で対象とならなかった建築物の防火設備も含まれる点に留意が必要です。

以上を踏まえると、宅地建物取引業法施行令第16条の2の3第5号における「建築基準法施行規則第5条第3項及び同規則第6条第3項に規定する書類」とは、以下を指すと整理できます。

• 定期調査報告書（特定建築物）

• 定期検査報告書（昇降機、防火設備、建築設備）

なお、令和7年7月18日現在、国土交通省が公表している「重要事項説明書（売買・交換）」の様式では「定期調査報告書」の有無のみが記載欄として設けられているにすぎないため、定期検査報告書については、余白や別紙にて保存状況を補足記載・説明しなければ、宅地建物取引業法第35条違反となるおそれがあります。国土交通省の様式を使用する場合には、この点に十分注意してください（全日及び全宅様式を使用するのであれば問題なし）。

また、定期検査報告書のうち一部の建築設備及び施行令第16条第3項第2号で対象とならなかった防火設備については、建築主事を置く市町村又は道府県の独自規則により対象範囲が異なる可能性があるため、一律の運用ではないこともあわせてご留意ください。

東京都が公表した直近5年以内の宅地建物取引業者に対する行政処分事例（国土交通省ネガティブ情報等検索サイト）を見ると、日々の業務の中で見過ごされがちな違反が数多く含まれています。とりわけ目立つのは、媒介契約書や売買契約書、重要事項説明書といった法定書面の未交付や記載不備、また、専任媒介契約に基づく指定流通機構（レインズ）への未登録などの違反です。これらはいずれも、宅地建物取引業法第34条の2、第35条、第37条の各条文に抵触するものです。

また、従業者証明書の未携帯や従業者名簿の記載漏れ（同法第48条）、さらには宅地建物取引士以外の者による重要事項の説明（当該取引に関与している会社の従業者でない宅地建物取引士による説明を含む。）も多く指摘されています。

さらに、近年ではインターネット広告における虚偽表示、預り金の不返還、媒介報酬の上限超過といった行為も散見され、消費者契約法や景品表示法の観点からも問題視されるケースが見受けられます。

ただし、こうした違反が直ちに行政処分に直結するとは限りません。実際には、顧客や取引先とのトラブルを契機として行政に通報され、宅地建物取引業法第72条に基づく報告又は立入検査が行われた際に発覚することが多いのが実情です。いわば、日常業務に潜む“アラ”が後から指摘されるかたちで表面化しているケースが大半であり、日頃からの業務の点検や見直しが、結果として自らを守る手段となることを示しています。

なお、行政処分は、原則として行政手続法第13条第1項に基づき、聴聞又は弁明の機会が与えられることとされていますが、例外も存在します。たとえば、宅建業の場合、禁錮以上の刑に処せられた場合や、特定の犯罪において罰金刑が確定した場合など、行政手続法第13条第2項（法令上必要とされる資格がなかったこと又は失われたことが判明した場合に必ず行うとされている不利益処分）に該当する場合、あるいは宅地建物取引業法第67条（事務所の所在地を確知できない場合）に該当した場合には、聴聞等の手続を経ることなく、免許が直ちに取り消されるため、特に注意が必要です。

また、こうした事実は直ちに行政庁が把握できるとは限りませんが、免許の更新申請や変更届出等の手続の過程で、必ず明らかになるものです。したがって、業務に関与するすべての者が、日頃から社内でのコミュニケーション（報告・連絡・相談）を高め、私生活でも品行方正に行動する習慣を身に着けることが求められます。

日常業務における手続や書類対応のミスは軽視されがちですが、結果として指示処分や業務停止処分を受けることになれば、社会的信用を失うことはもちろん、免許取消に至れば、事業の継続が困難となり倒産してしまうリスクもあります。そのため、社内での二重チェック体制やチェックリストの運用、定期的な研修の実施、標準書式の最新版への更新確認などを通じて、ミスを未然に防ぐ体制を構築しておくことが極めて重要です。

宅建業は「信頼産業」といわれるとおり、“嘘はつかない、端折らない”ことは当然の責務ですが、“ミスが起きない体制を日頃から整えているかどうか” までもが問われます。日々の地道な積み重ねこそが、長期的な信用を築く最大の手段といえるでしょう。

敷地権化された区分所有マンションの専有部分（いわゆる「分譲マンション」）の売買において、「建物」の登記情報（建物謄本）の取得は当然の前提ですが、その場合に別途土地の登記情報（土地謄本）は取得しなくてよいのでしょうか。

「敷地権」とは、区分所有法に基づき、専有部分と分離処分できない形で設定された土地の持分（所有権や借地権など）をいいます。敷地権化された区分マンションの建物謄本には、この「敷地権」に関する土地の表示の記載があります。これにより、「敷地権」の内容は建物の登記の内容に付随しますので、売買対象となる建物の専有部分とそれに付随する土地に対するそれぞれの権利については、たしかに一心同体です。

しかし、建物謄本に記載されているのは、あくまで当該敷地権の目的たる土地として、所在・地番・地目・地積と、敷地権の種類及びその割合にとどまり、敷地となる土地の”全部又は一部”に他の第三者の権利、例えば地上権や地役権などが設定されているかどうかまでは反映されていません。そのため、これらの情報を確認するには、別途、土地謄本を取得する必要があります。

たとえば、次のような第三者の用益物権が設定されている場合、それは建物謄本からは読み取ることができません。

・地下鉄道用地の区分地上権：地下を通る鉄道のために、敷地の一部に地上権が設定されている場合があります。
・送電線路用地の地役権：電力会社等が送電線を架設し、引き続き維持管理を円滑に行えるようにするため、線下の土地を承役地とした地役権が設定されているケースです。
・水道管埋設の地役権：上下水道の太径配管を地中に敷設する場合、将来的な掘削や管理作業に支障が生じないよう、建築物の設置や重量物の載置に制限を設ける趣旨で、その土地を承役地とした地役権が設定されることがあります。

これらの用益物権は、土地の利用や評価に大きな影響を及ぼします。将来的にマンションの建て替えや敷地の有効活用を管理組合で検討する際、これらの用益物権が制約となる可能性があることは言うまでもありません。そのため、実務においては、土地評価額の30～50％程度が地役権や地上権による制限の対価として、設定契約時に地権者（土地所有者など）へ一括で支払われるケースが多く見られます。その結果、当該マンションの敷地権の価格は、一般的に近隣の相場よりも低くなる傾向があります。

つまり、敷地権の目的となる土地の”全部又は一部”にこれらの用益物権が設定されていた場合、その存在を考慮せずに価格を査定してしまうと、結果として買主に不当に高額な取引をさせてしまうことから、将来的にトラブルになる可能性をも潜んでいます。

このように、敷地権付きマンションの売買においても、土地謄本を別途取得して用益物権の有無を確認することが必要です。敷地の”持分”だけに注目するのではなく、敷地権の目的となる土地の”全部又は一部”にどのような権利が設定されているかを把握し、購入予定者に対し説明することで、その不動産の経済価値に対し、誤った意思決定を回避させることができるのです。

以上について、不動産営業担当者は十分留意してください。

宅地建物取引業法施行規則の一部改正により、「水防法（昭和24年法律第193号）の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」が重要事項説明の項目（宅地建物取引業法第35条第1項第14号）に追加されることとなり、令和2年8月28日に施行されました。

そこでまず、「水防法に基づく水害ハザードマップ」とは何かと言いますと、水防法第15条第3項の規定に基づいて市町村が提供する水害（洪水、雨水出水、高潮）ハザードマップを指すのですが、このことについては施行から3年近く経つ現在においても、多くの宅建業者はもちろん、地方の市町村役場でハザードマップを所管する担当職員でさえも理解が追いついていない状況であると感じています。

では、洪水ハザードマップを例に説明します（各用語等の定義については省略または一部簡略化させていただきます）。

●水防法に基づく洪水ハザードマップとは
(1)国土交通大臣または都道府県知事は、下記①～③の河川について、洪水時の円滑かつ迅速な避難を確保し、又は浸水を防止することにより、水災による被害の軽減を図るため、想定最大規模降雨により当該河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域を洪水浸水想定区域として指定する（水防法第14条第1項及び第2項）。
 ①洪水予報河川及び水位周知河川（水防法第10条第2項又は第13条第1項）
 ②特定都市河川（特定都市河川浸水被害対策法第3条第1項）
 ③上記のほか、都道府県知事に委託される区間（河川法第9条第2項）外の一級河川のうち、洪水による災害の発生を警戒すべきものとして国土交通省令で定める基準（水防法施行規則第1条の2）に該当するもの
(2)洪水浸水想定区域の指定には、指定の区域、浸水した場合に想定される水深、浸水継続時間を明らかにする（水防法第14条第3項、同法施行規則第2条）。
(3)国土交通大臣または都道府県知事は、洪水浸水想定区域の指定をしたときは、上記(2)を公表するとともに、関係市町村の長に通知する（水防法第14条第4項）。
　⇒この段階（洪水浸水想定区域図）では「水防法に基づく洪水ハザードマップ」ではありません。これに下記(4)の要件が追加されます。　
(4)（洪水）浸水想定区域を含む市町村の長は、洪水予報等の伝達方法、避難施設その他の避難場所及び避難路その他の避難経路に関する事項、避難訓練の実施に関する事項、特定の地下街・要配慮者利用施設・大規模工場等については施設の名称及び所在地、その他洪水時等の円滑かつ迅速な避難の確保を図るために必要な事項を住民等に周知させるため、これらの事項を記載した印刷物の配布その他の必要な措置を講じなければならない（水防法第15条第3項）。

　⇒これが「水防法に基づく洪水ハザードマップ」と言えるものです。

要は、
1.（洪水・雨水出水・高潮）浸水想定区域の指定をベースに
2. 水防法第15条第3項に規定する事項（地域の避難場所や避難経路など）を盛り込んだものを
3. 市町村（都道府県ではない）が作成・提供するもの
以上を基準に判断されると良いかと思料します。

したがって、次のことが言えます。
・水防法第14条に基づき都道府県が作成した「洪水浸水想定区域図」の段階では、ここで言う「水防法に基づく洪水ハザードマップ」に至っておらず、これに市町村が水防法第15条第3項で規定する地域の避難場所や避難経路などの情報を加えることによってはじめて「水防法に基づく洪水ハザードマップ」となります。
・市町村の区域内を流れる河川が上記(1)の①～③以外の中小河川しかないため、国土交通大臣または都道府県知事による洪水浸水想定区域の指定がない場合、当該市町村がいくら独自に浸水シミュレーションをして地域の避難場所や避難経路なども合わせて記載した洪水ハザードマップを作成しても、それは「水防法に基づかないハザードマップ」となります。

同様に、雨水出水ハザードマップについては都道府県知事または市町村長が雨水出水浸水想定区域を指定（水防法第14条の2第1項及び第2項）、高潮ハザードマップについては都道府県知事が高潮浸水想定区域の指定（水防法第14条の3第1項）に基づいて市町村が作成しなければなりませんので、それらの指定がなく市町村等による独自のシミュレーションで作成されたものであれば「水防法に基づかないハザードマップ」となるのです。

なお、水防法に基づく洪水ハザードマップに各市町村等が独自に作成した内水氾濫による浸水シミュレーションを合わせて１枚に表示したハザードマップが作成（東京都の23区及び各市町村の場合は、都が作成した「※浸水予想区域図」をベースに地域の避難場所や避難経路などを記載し、水防法に基づく洪水ハザードマップとして公表したもの）されているものも多いかと存じますが、このような場合、内水氾濫部分については「水防法に基づかない雨水出水ハザードマップ」となります。
※浸水予想区域図とは、水防法第14条の規定に基づき作成された洪水浸水想定区域図に、下水道管の能力を超えた雨水が窪地などにたまることで浸水する現象（内水氾濫）を合わせて表示したもの。

ただし、「水防法に基づかないハザードマップ」であっても（重要事項説明書には「無」にチェックを入れたうえで）必ず添付し、水防法に基づく他のハザードマップと同様、対象物件の所在地を示して説明をするようにしてください。万一、買主が当該物件の購入判断の重要な要素であった場合、宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）の義務違反にならなくても同法第47条第1号ニ（重要事項の不告知）違反になり、民事上の賠償請求はもちろん、刑事罰、行政処分の対象になり得ると考えられますので十分ご注意願います。

宅地建物取引業の書面の電子化を可能とする宅地建物取引業法施行令及び同法施行規則が改正され、令和4年5月18日に施行されました。これにより、宅地建物取引業法第34条の２（媒介契約締結）、第35条（重要事項説明）及び第37条（売買もしくは交換または貸借の契約締結）に基づき交付する書面について、紙に代えて電子的に作成した書面を電子メールやWeb からのダウンロード形式等を活用した電磁的方法により提供が可能となったため、従来は一堂に会して対面で行っていたことを、パソコンやテレビ、タブレット等の端末の画像を利用して、対面と同様に説明を受け、または契約を締結することが可能となったのです。

ところが、電子化による法改正に即対応できるのは、ＩＴ化・ＤＸ化にいち早く取り組んできたベンチャーや大手企業同士の契約であり、日本、特に旧態依然の不動産業界において急激に普及していくことは考えにくく、何をもって交付したことが記録として残せるのか、また、何をもって契約が締結されたという記録が証拠になるのか、書面が改変されていないかの確認をどのように行うか、などを考えると、紙による署名または記名押印の方が（今のところ）視認性・客観性に優れている、と感じる人の方が多いのではないでしょうか。また、重要な財産である不動産の売買契約においては、契約当事者や仲介業者が一堂に会することよってしか感じ取れない「空気」を察知することができることも紙による契約の大きなメリットと考えます。

ただ、以上のことは遅かれ早かれ確実に変革され普及・浸透される時期が来るでしょう。

それよりもっと変えることが難しい、変わることができないこととして、「重要事項説明書の作成に伴う物件調査」があげられます。

物件調査は、いくらデジタルマッピングが普及しようが、現地調査をもとにそのケースに応じ気になった点を役所でヒアリングするなど、人間の口と耳と手と頭脳でその照合作業を行わなければ、なかなかできるものではありません。また、その調査成果を重要事項説明書に文章で落とし込む作業は、定型文だけで作成できるものではありません。なぜなら世の中のすべての不動産に同じものは二つとないからです。

今回の法令改正は特に宅建業界においてセンセーショナルではありました。たしかに業務の一部効率化は図られることでしょう。更にはこのことについて「業務全体が簡略化できる」と都合の良い解釈をして、なかには極端なことを仕出かしてやろう、と考えている人さえいるかもしれません。ところが、重要事項説明における調査項目は年々増加し、その作成にかかる難易度も数十年前とは比べ物にならないくらい難化しています。依然として効率化・簡略化できることは少なく、「人間の頭脳」で処理すべき領域は増え続けていることを忘れずに…宅建業に従事する人は今後より一層誠実かつ勤勉でないと淘汰されてしまう、ますます厳しい時代になる気がします。

第三者のためにする契約、通称「三為（サンタメ）」とは、簡単に言うとＡがＢに不動産を売却したのち、ＢがＣに転売する際に、Ａ→Ｂ→Ｃと所有権移転登記をせずに、Ａ→Ｃに直接所有権移転登記を行うというスキームです。※これを「新・中間省略（登記）」と呼ぶこともありますが、このスキーム自体は民法上の要件を満たせば、不動産登記手続上において合法的に行うことができるため、実務においては広く用いられています。そして、最近ではそれを専門的に扱う宅建業者を「三為業者」と呼ぶようになりました。
※厳密に言うと、Ｂは「省略」ではなく、そもそも所有権を経由していないことが要件となります。Ｂに所有権が（一瞬たりとも）経由していないことを主張するためには、AB間及びBC間の不動産売買契約書において明確な特約条項を入れ、それに沿った登記手続き（第三者のためにする契約を原因とする登記原因証明情報を添付）を行わなければなりません。
参考文献：青木登『登記官からみた登記原因証明情報のポイント』41-42頁（2012年）新日本法規。

ではなぜ、この「三為」契約方式を利用するのか。

この取引では、ＡとＣが一般人（法人含む）でＢが宅建業者というのが割合的には多いです。このスキームによってＢは転売差益を税負担（主に登録免許税及び不動産取得税）なく得られることができるため、宅建業者であるＢは単にＡとＣを仲介した場合に得られる報酬額よりも多くの利益を得ることができる、という大きなメリットがあるからです。

ただし、このスキームには当然デメリット・リスクがあります。

①ＡＢ間の契約から引渡しまでの期間が３か月前後に設定されることが一般的なため、その間にＢがＣを見つけられないとＢがＡに違約金を支払って契約解除するか、Ｂ自らがＡから対象不動産を購入しなければなりません。そのため、Ｂはいざとなれば買い取ることができるよう資金を調達しておくとともに、当面在庫リスクを抱える覚悟が必須となります。

②日常行われている三為では、ＢＣ間の契約のほとんどが売買契約です。そうすると、Ｂは宅建業者であるため、契約不適合の免責特約を設けることはできず、Ｃに不動産を引き渡してから最低２年間の契約不適合責任を負わなければなりません。たとえばその間、対象不動産から地下埋設物が発見された場合、その除却を負担する責めなどを負います。また、それでもＣが当初の目的を達成することができない致命的なことになった場合は契約を解除されることもあります。そのため、２年間はけっして安心することができません。
参考文献：福田隆介『新・中間省略登記が図解でわかる本』134-135頁（2012年）住宅新報社。

③ＢはＡから相場より安く仕入れ、Ｃにはより高く売ることによって差益を得ることが目的のため、相場を知ったＡまたはＣから訴えられるリスクがあります。例えば、福岡高裁平成24年3月13日判決によると、ＢはＡから売却の仲介を依頼されたにもかかわらず、自ら1500万円で購入し、同日、Ｃに2100万円で売却して600万円の差益を得たところ、Ａから善管注意（誠実）義務違反として損害賠償を求められました。裁判所は、Ｂが仲介契約をせず直接に買い受ける売買契約とする場合は、その合理的な根拠を示す必要があり、宅建業者は、これがない場合は仲介契約とする義務があると判示し、Ｂの行為が仲介契約であった場合に得られたであろう仲介手数料の上限額72万4500円（Ｃに売却した2100万円を成約価格として、その3％＋6万円＋当時の消費税額5％）を控除した527万5500円の範囲で損害賠償（不法行為）を認めた、という事例です。
参考文献：福岡高裁判平成24年3月13日判タ1383号234-240頁（2013年）。

特に上記③は「第三者のためにする契約」スキームの最たるリスクと言えるのではないでしょうか。合理的根拠を説明できずに、仲介契約によらず売買契約により不動産取引を行うことは、消費者保護を目的として定められた宅建業法第46条の規定（仲介手数料の上限額）を潜脱することになります。なお、この判例は民事上の賠償請求についてですが、さらにＡがこの判決をもって免許権者に出向けば、宅建業法上の監督処分も受けてしまうリスクもはらんでいるのです。

最近では中間者が１人（社）にとどまらず俗に「四為」「五為」、そして中間者が宅建業者ではない一般人（個人・法人）の場合もでてきており、もうコンプライアンスやモラルなんてまったく無視されている状況です。その一例に「かぼちゃの馬車」事件もあることをけっして忘れてはいけません。融資をする金融機関も宅地建物取引業法をもっと勉強していただき、少なくとも購入売却を短期間に繰り返す宅地建物取引業免許を持たない不動産投資家には融資しないところからもお願いしたいと考えますが、ここはみなさまのような勉強熱心な方々が不動産業界の悪しきイメージの払拭に尽力していただきたいと願っています。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結した場合や仲介業者の立場で契約を成立させた場合には宅地建物取引業法第37条第1項各号に規定された事項が記載された書面（以下、「37条書面」という。）を取引の相手方等に交付すべき義務を負いますが、この書面は「不動産売買契約書」として兼用することが実務上一般的となっていることから、「不動産売買契約書」は宅地建物取引業者が代理作成できる、と解釈している人がいるのではないでしょうか。

このことについて、国土交通省が宅地建物取引業法の解釈・運用を行う際の基準として作成した「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、下記のとおり記されています。

第３７条関係
書面の交付について
本条の規定に基づき交付すべき書面は、同条に掲げる事項が記載された契約書であれば、当該契約書をもってこの書面とすることができる。

これは「不動産売買契約書＝37条書面 ではない」（不動産売買契約書は宅建業者が当然に作成できるという趣旨について言っていない）ということが上記の文面で読み取れますでしょうか。

ところで、どのような目的の契約書であれ、少なくとも「契約書」と名の付く文書であれば、これを業として代理作成できるのは、弁護士は当然であるとしても、そのほかでは行政書士くらいです。

行政書士法（抜粋）
第一条の二　行政書士は、他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類（その作成に代えて電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。以下同じ。）を作成する場合における当該電磁的記録を含む。以下この条及び次条において同じ。）その他権利義務又は事実証明に関する書類（実地調査に基づく図面類を含む。）を作成することを業とする。
Ⅱ（略）

※権利義務に関する書類とは、「権利義務の発生、存続、変更、消滅の各効果を生じさせることを目的として作成する書類」（青山登志朗（1993）『新版行政書士マニュアル』、第一法規出版）と説明しています。

つまり、何がいいたのかといいますと、「不動産売買契約書」は権利義務が内容となる書類であることから本来業として作成できるのはその筋の専門家である弁護士または行政書士であるにもかかわらず、その道の専門家ではない宅建業者が当然のように代理作成している実態が不思議には思いませんか、ということです。

これは別に弁護士法や行政書士法に違反しているのではないか、ということを問題提起しているのではありません。
37条書面を交付しなければならない義務がある宅建業者ですから、法律に詳しい宅建業者であれば、その者が作成した37条書面を不動産売買契約書として兼用しても宅建業法上は差し支えありません。

しかし、法律に疎い宅建業者が作成した37条書面を「不動産売買契約書」と兼用することは、トラブルを未然に防ぐという契約書作成の重要な目的にそぐわないため絶対にやめましょう（保証協会の定型書式を使用したとしても、条項の追加・改変や特約の作成までは行わないように）。

すなわち、宅建業者は弁護士や行政書士に37条書面としても使える契約書を作成してもらった方が取引の安全が図られ、貴社の信頼確保にも繋がるのではないでしょうか。

デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（令和3年法律第37号）の施行に伴う宅地建物取引業法の改正（令和4年5月18日施行）により、宅地建物取引業法第37条（契約締結時）書面については宅地建物取引士の押印が不要となったため、下記の記述は意味をなさなくなりました（今後は単に契約書の写しの交付でも可）。ただし、改正前に交付した契約書の写しを宅地建物取引業法第37条（契約締結時）書面として扱うことについては、引き続き下記記載のとおりとなりますので十分ご留意ください。

多くは売主が宅建業者で買主が一般個人・法人の場合、その宅建業者が印紙代を節約または払いたくないがゆえに、不動産売買契約書を１部しか作成せず、原本は買主、その写しを売主とするケースが宅建業界では普通に行われています。

この場合、その写しに加除修正や押印など行わなければ印紙を貼付していなくても税法上特に問題ないようですが、係争に発展することを考えた場合、原本を所持している場合と比べその写しでは証拠力が劣る、と言われています。そのため、これを危惧してなのか、その写しに「本書は原本と相違ありません」と記入し記名押印しているケースもたまに見かけます。

ただし、このような奥書をしてしまうと、いくら写しとはいえ、税法上では印紙が必要な文書として取り扱われる可能性がありますので、十分注意してください。

また、宅地建物取引業法では、宅建業者が売主の場合または仲介業者が契約当事者に介在する場合には、同法第37条第1項各号に列挙された事項が記載されたものに宅地建物取引士の記名押印をした書面を、売主業者に当たっては取引の相手方である買主に、仲介業者に当たっては契約当事者双方に交付しなければならない義務について規定されていますが、この書面は※不動産売買契約書と兼ねていることが多く、この契約書を単にコピーしたものを交付することは、宅地建物取引士の押印（黒く映った印鑑ではなく、赤い朱肉をつかった印鑑）がないため、いわゆる「37条書面」としては要件を満たしておらず違法となります。
※宅地建物取引業法第37条第1項各号に掲げる事項は、一般的な不動産売買契約書の条項に記載されていることが普通なため。

したがって、宅地建物取引業法との関係でその写しを37条書面として適法に取り扱うことができるようにするためには、その写しに別途売主業者及び仲介業者の取引士による記名及び赤い朱肉を使った印章で押印を行う必要があります。できれば、記名押印前に契約書をコピーし、そのコピーしたものに宅地建物取引士（売主業者及びその取引に関わる仲介業者すべての各宅地建物取引士）の記名押印を行うと良いのかもしれません。

なお、契約内容についての証拠力という点においては前述したとおり、契約書の原本に比べその写しは劣ります。そのため、特に契約当事者に介在する仲介業者においては、契約当事者のいずれか一方または双方が宅建業者であろうがなかろうが、契約書は2部作成し双方で平等に印紙を負担して交わすことをまずは勧めることが責務であると考えます。

間違っても、宅建業者売主の言いなりになってその売主に契約書のコピーだけを交付し、自社もそれと同じものを保管するだけでは仲介業者として宅地建物取引業法第37条書面交付の義務違反を問われることとなり、免許権者による指導・勧告はもちろん、監督処分の対象となりますので、くれぐれも留意してください。

宅地建物取引業法では、宅建業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない旨の規定が設けられています。

ところが、大手仲介業者を除く一部の宅建業者は、宅地建物取引業法（第34条の2）の規定を知ってか知らずか、媒介契約書を作成して「遅滞なく」売主から署名とハンコをいただきその書面を交わすことはせず、後回し（売買契約成立時など）にしているのを見かけます。

確かに、このことだけをもって見れば、売主に即損害を与えることはありません。また、媒介契約が民法上では委任の規定が準用されると解釈されていることから、（民間人同士では）意思表示のみで契約が成立することにかんがみると、書面を交わしていないことをもって媒介契約が成立していないとはいえない、と考えます。

しかし、大事なことは、これをいいことにあまりノンビリしていると、他の仲介業者にその客を持っていかれることがあるのです！

「客の横取り！？」をした業者が、一般媒介を除く媒介契約（専任または専属専任）を締結した場合、あなたの会社よりも先に書面を交わしていれば、いくら媒介契約が諾成契約（当事者の合意のみで契約の効力が生じること）であるからといっても、証拠として有利となる書面で交わしていない以上、係争に持ち込んでもあなたの会社はとても不利な立場となる可能性があります（書面を交わしておかないと売買契約あっせん成立時における媒介報酬請求権についても否定されないとも限りませんし、認められたとしても仲介手数料の上限いっぱいまで取れることはないでしょう）。

また、国が民間人（宅建業者ほか一般個人・法人）を規律する宅地建物取引業法との関係では、媒介の契約を締結したときに「遅滞なく」媒介契約書を作成して相手方と交わさないと法律違反となり、取引関係者などからの通報により最悪の場合、指示や業務停止などの行政処分を受けることさえあります。

ちなみに、法令用語として使う「遅滞なく」という言葉の意味は、「直ちに」や「速やかに」に比べ即時性において遅く、正当な又は合理的な理由による遅滞は許容されるものと解釈されているようです（大阪高判昭和37年12月10日刑集15巻8号649頁）。

したがって、「何日以内に」という決まりはないものの、いずれは必ず作成し交付しなければならない書面であることから、特に物件の売主となる依頼者とは早めに媒介契約書を作成して交わしておくことをお勧めします。

重要事項説明書には、例えば宅地建物取引業法第35条第1項第1号の規定に基づき、『登記記録に記録された事項』について記載しなければならない項目がありますが、この記載欄に「別添登記事項証明書をご参照ください」と記入するのみで、その内容の一切を記載しない場合でも、重説添付書類としてその登記事項証明書を添付していれば、宅地建物取引業法上違法とはならないものと思料します。

ただし、そのような形を取った場合、実際に重要事項説明を行うときは、添付した登記事項証明書を買主に提示して、必ずその内容を読み合わせしなければなりません。万一、それを省略した場合には「重要事項説明義務違反」となり、行政処分の対象となる可能性があります。

同様に、宅地建物取引業法第35条第1項第2号の規定に基づき『都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要』を記載しなければならない項目について、「別添資料をご参照ください」とその一言だけを重要事項説明書に記載することは問題ないと考えますが、実際に重要事項の口頭説明を行うときは、「別添資料をご参照ください」と読み上げて終わるのではなく、添付した当該資料の読み合わせも行わなければ、これも違反となりうる可能性があります。

なお、添付した資料をその都度実際の重要事項説明において読み合わせをすることは、説明する宅地建物取引士はもちろん、それを延々と聞かされる買主または借主にとってかなりの苦痛が伴うことは言うまでもありません。数時間にも及ぶだらだらした重要事項説明書及びその添付書類の読み合わせは、最終的に「何が重要だったのか」買主または借主の頭に残ることはないはずです。

したがって、なるべく重要事項説明書の記載欄または余白にその概要をあらかじめ記載し、説明の際にはその記載を読むだけにして（資料の読み合わせまでは原則として行わず）、特に質問がなければ「詳細については別添資料でご確認ください」と案内するに留めておくことが望ましい説明の仕方かと思料します。

※ただし、近年の法改正でできた項目「水防法に基づく水害ハザードマップにおける当該宅地建物の所在地（位置）」については、実際のハザードマップを用いて当該宅地建物の所在地を示しながら説明する必要があります。

以上から、重要事項説明書はオリジナルで作成したようなA4数枚程度のものを使用するのではなく、必ず貴社所属団体（全宅もしくは全日またはFRK）が提供するひな型を使用する方が（添付書類の読込、理解及び作成時間はかかりますが）、むしろ読み合わせの時間を短くでき、その結果、買主または借主が当該不動産及び取引に伴う「重要事項」を理解できることに繋がるのではないでしょうか。

再建築不可物件の売買仲介の際に、購入希望者からおそらく「どのようにすれば再建築が可能になりますか？」というご質問を受けることでしょう。

その場合、仲介を担当するあなたはその「解決策」を何としてでも探し出す必要はありません。

むしろ、「（こうすれば）建築できます」みたいなことを言って建築できなかったときには、最低でも売買代金相当額以上の賠償責任を負う可能性があり、非常に危険です。

現時点で再建築ができない物件なら「なぜ再建築ができないのか」を説明する程度に留めるようにしてください。

同様に重要事項説明書の記載においても、例えば『本物件は建築基準法で定義する「道路」に2m以上接道していないため、原則として増・改築、(再)建築することはできませんので、あらかじめご承知おきください。』と記載し、役所で例外的に建築が可能となる包括基準等が入手できればそれを添付するだけにしましょう。

それでもお客様が「購入する」という決断をしたのならば、それはすべてそのお客様の責任です。再建築できるかどうかわからない物件ですから、おそらく相場よりかなり安くで購入できる反面、そのリスクはお客様に取っていただかないと、ある意味「フェア」ではありません。

そもそも具体的な建築計画（確認申請レベルの平面図・立面図等）が定まっていない場合、建築審査を担当する職員としては防火上の問題等から例外として建築を認めることができるか判断いたしかねるでしょうし、その他近隣と協定を締結できることなどの条件も加われば、不確定要素が多すぎてそう簡単に「建築できる可能性はあります」なんて、なかなか言えたものではありません。

お客様の要望に何でも応えることが不動産仲介（宅建業者）ではないのです。それでも、お客様が「どうしても調べてほしい」というならば別途コンサルティング契約（報酬も別途）として、少なくとも「宅地建物取引業」と切り離しておくことをお勧めします。そうしないと、あなたの会社は民事上の請求を受けるだけでなく、行政処分の対象にもなってしまう危険性があるからです。

以上から、弊法人においても再建築不可物件の調査及び重要事項説明書の作成依頼の際、上述したレベルでの納品物となりますことをご了承ください。これは宅地建物取引業者である貴社を守ることにもつながるのです（なお、適用できる可能性がある許可・認定基準があれば、内々でのご説明はいたします）。

「重要事項説明書」は法令上の制限等、基本的に売買対象物件のマイナス要素を伝えるものだと思ってください。積極的にプラスになる面も調べ上げ記載する趣旨のものではありません。

十分ご注意ください。

過去に物件調査を伴う重要事項説明書や売買契約書の作成をどこかの業者に依頼して、たまたま良い内容の成果品をいただいたら、あなたはおそらく次もそこに依頼することでしょう。

確かに、そんな代行業者は満ち溢れているほどありませんし、その成果物のレベルは未知数のため、はじめてお願いした業者の成果品がたまたま良かったら、「別なところも開拓しよう」なんて普通は思わないのもわかります。

しかし、あなたが良い内容の成果品だと感じているなら、その依頼した業者は他の同業者から見てもおそらく心証は良いはず。

そうなると、また依頼したいときに「既に案件が入っていて今回は受託できません」と言われる可能性が十分にあります。

通常、仲介の場合は買付が入ってから契約までのタイトな日数で重要事項説明書や売買契約書を作成しなければならず、その期間にこれらの書類作成を発注することとなります。しかも、他の仲介業者もだいたい時期が重なります。

もし断られても、その時は自分で作る覚悟があれば良いのですが、依頼をする会社の多くは自社では全く作れるノウハウがないという会社だけでなく、自分で作るよりプロが作った書類で取引の安全や自社の信頼を高めたい、と考える謙虚で意識の高い不動産会社も多く、いずれの場合であっても依頼を断られたら致命的なことでしょう。

そのため、弊法人の場合でも、こちらがいただいた依頼をやむなく断っても根負けさせられる勢いでお願いされるケースが多々あります。

それはこのような仕事をしている我々にとって、本来非常に有難く感謝すべき話ではあるのですが、弊法人ではここ数年、不眠不休の毎日、かつ週末はもちろん年末年始さえも休みが取れない状況です（ただし、弊法人内部で「ブラック」な勤務状況なのは代表者だけで、幸いにも有志で事務処理能力の高い外部調査員に支えられています。）。

「それなら調査員をどんどん募集すればいいのでは？」と、言われることもありますが、この仕事に関してはなかなか「できる」人が見つかりません。そもそも有能な人はとっくにどこかの有名企業の法務部に社員として所属していたり、他の重説作成代行業者で戦力として既に働いており、転職市場には皆無です。

【弊法人でも過去に大手仲介会社で重説を作っていた、という経歴の人を転職サイトから採用したり、「ウチでぜひ働きたい」という人を受け入れ、その意欲に期待し初期投資だけでも200万円ほどつぎ込んでみたこともあったのですが…】

それは私の求めるスキル（こだわり）が高すぎる、ということもあるでしょう。しかし、それだけクライアントを満足させる書類を作るには、そのくらいの強いこだわりをもって人材開拓をしなければならない、という非常に過酷で厳しい職種だと私は認識しています（宅建業者という「プロ」からの依頼を受けて、そのプロに満足していただけるくらいの超絶な「プロ」でなければならない…）。
※だから、５人も１０人も調査員がいるような会社は、もしかするとその成果品は期待値に遠く及ばない可能性あり。

話は少し脱線しましたが、要はそれだけ専門性が高く（契約法務実務経験や行政文書作成経験最低10年以上）、人材の確保も容易でないため、既存の重説・契約書作成会社は過少供給な状況です。

よって、いざという時のためにも、少数精鋭の不動産調査代行・重要事項説明書等書類作成会社を２～３社は開拓しておくことをお勧めします。

当事務所では、ときどき下記のような問い合わせをいただくことがあります。

「３日後に不動産売買契約があるのですが、弊社も相手方仲介業者も自社に従事する宅地建物取引士が都合により手配ができません。どなたか宅地建物取引士で重要事項説明書の説明（読み合わせ）を代行していただける人はいませんか？書類はすべてできあがっています。」

これは宅地建物取引業法を遵守するつもりでそのような手配をするのでしょう。

確かに、宅地建物取引業法第３５条第１項では「宅地建物取引業者は・・・宅地建物取引士をして、（必要な事項を）記載した書面を交付して説明をさせなければならない。」と規定されています。

ちなみに、「宅地建物取引士」とは宅地建物取引業法第２条第４号に「宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう。」と規定されており、これ以外にこの法律では「宅地建物取引士」について定義はありません。

このため、「宅地建物取引士」であれば、他社に従事している人、どこにも従事していない人でもいいのでは、、、と思う人もいてもおかしくはありません。

しかし、当該取引にかかる重要事項説明ができる人は、その取引の売主である宅建業者またはその取引にかかる仲介業者に従事する宅地建物取引士に限られます！

このことについては宅地建物取引業法に明文の規定はありませんが、この法律の全体をしっかり見てみると、（重要事項説明の代行というものが）「違法」であると普通に解釈できることがわかります。

まず、一般的な重要事項説明書の書式では冒頭部分に当該取引に関係する宅地建物取引業者名と「説明をする宅地建物取引士」を記載する部分がありますが、ここには当然、当該取引に関係する宅地建物取引業者に従事している宅地建物取引士の記名・押印が必要であることは自明でしょう（「専任」でなくても構いません）。そしてその者によって説明がなされなければならないので、いくら宅地建物取引士であっても「説明をする宅地建物取引士」欄に記名・押印がない者が（いくらピンチヒッターであったとしても）説明することはもちろんできません。

次に、宅地建物取引業法第４８条第１項では「宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。」と規定されているため、当該取引に関係する宅地建物取引業者に従事している宅地建物取引士についても従業者証明書を携帯させる必要があり、※これができない（従業者ではない）のであれば、まずはこれをもって「違法」という扱いとなります。

※普段から貴社の従業者でもない人に、その日だけの従業者証明書を持たせ「（貴社の従業者である）宅地建物取引士」になってもらい、重要事項説明書冒頭の貴社欄の「説明する宅地建物取引士」に記載することは、後日に残る重要書面となるがゆえ、必ず証拠として残ってしまうので絶対にしないでください（買主がその他の不満がもとに、重要事項説明書を持参し宅建業法所管の窓口に相談へ行かれたら、これを理由に監督処分を受けることになります…行政処分って、買主の不満についてそのまま理由ありとして発動することはほとんどなく、これをきっかけにアラを探されて宅建業法違反を見つけ出され処分してくるものなのです）。

よって、宅建業法を守るためにこのような段取りをしても、これらについて守られていないようであれば、仮にどこかの「宅地建物取引士」を手配したとしても従業者証明書の携帯、従業者名簿の備付等の義務違反には少なくとも問われることとなり、一般消費者の通報などによって監督行政庁から指示または業務の停止処分を受けることがあります。

では、適法に当該取引に関係しない宅地建物取引業者の従事者である宅地建物取引士によって重要事項説明を行わせるにはどうしたら良いでしょうか？

⇒それはその取引士が従事する宅地建物取引業者を共同仲介業者（あんこ）にすることです！

この業者を重要事項説明書冒頭（免許・供託情報欄）に他の宅建業者と同様に併せて記載し（欄が足りなければ別紙にして）、「説明をする宅地建物取引士」のところに本当に説明する宅地建物取引士の氏名等を記載するのです。

こうすれば形式上違法にはなりませんが、当然「あんこ」となると、仲介手数料を「説明をする宅地建物取引士」を提供した宅建業者にもそれなりに分けてあげなければなりません（ただし、責任も共同責任とさせることができます。）。また、そもそも当該物件の概要も把握していない者による即席の重説読み合わせは、宅地建物取引業法第１条の「・・・その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。」の趣旨に反してしまい、ひいては一般消費者から信頼を失うことに繋がることから、これも回り巡って何らかの違法行為が発覚される引き金となってしまうことに繋がりかねません。

契約日当日に宅地建物取引士が不在とならないよう、社内で資格取得を奨励していくことが望ましいかと思います（ちなみに、当事務所関連会社は、全員宅地建物取引士の有資格者です）。

大抵の職種においては、仕事が早い方が遅い人より重宝されます。

確かに、仕事が早い人は頭の回転が速い…

【ちなみに、私はサラリーマン時代、仕事が遅く上司によく窘められていました。】

しかし、今私が独立して物件調査や契約書類の作成をしてみると、この仕事に限っては「仕事が早い人」は仕事ができない、と言うことに気が付きました。

私がレビューすると、穴だらけ。誤字脱字はもちろん、文章も意味不明。読み合わせをする宅地建物取引士やそれを聞くエンドユーザーのことなど全く無視。やっつけ仕事感が半端ない…

つまり、全く「調べて、考えて、配慮して」仕事していないのです！

私はいつも言っていますが、「不動産」は世の中２つと同じものはないのだ、ということ。

先日も、世田谷区の２つの物件調査で、わずか10mしか離れていないにも関わらず、法令上の制限だけでも大きな違いが沢山ありました。

それだけ、物件調査や重要事項説明書、売買契約書の作成は高度な注意力を要する難しい仕事なんだと。。。

パターン化できる仕事なら早くこなせる人の方が有能と言えるでしょう。

でも、こと物件調査やその内容を反映させた書類作成には、許される限りにおいて時間をかけて、調べながら、考えて、思いやりをもって作業をするクセをつけてください。

重要事項説明書や契約書の特約などの作成を、遅くとも一泊二日で（現地・役所調査１日、起票１日）できないようなら失格、なんてくれぐれも思わないように…

それを急がせる、または、早く仕上げることを有能と解する上司または経営者は利益至上主義の「バカ」なんだ、と思ってください。

知識や実力が身についているのであれば、逆に沢山の論点が「バァー」っと、開けて見えてくるものなのですよ。

※例えば、対象地に擁壁があっても平気でスル―していませんか（がけ条例や建築基準法、都市計画法、宅地造成等規制法、土砂災害防止法などの規制がすぐに頭をよぎらないようではダメですね）。
　ほかに、前面道路が高い位置にあり、低い敷地に接道させるために取付階段が設置されている場合→道路占用許可の要否、排水面で問題はないか等について考えていますか？

なので、十分な時間が与えられているようなときに、むしろその時間を持て余しているような人は逆に能力不足だと自覚することです（「自分は頭がいいから」、なんて勘違いしないように）！

とにかく、この仕事は何より「探求心」を持つことが大事。

それだけ、「不動産」はアカデミックでインテリな仕事、ということに誇りをもって真摯に取り組んでいただきたいです。

そのあなたの「こだわり」が最終的に取引の安全性を高め、一般消費者の保護はもちろん、取引関係者を皆ハッピーにさせるものなのですね。

売主が宅建業者で貴社が一般エンドとの間に立ってその仲介をする際に、重要事項説明書及び売買契約書の作成をその売主業者から依頼されることが多いかと思います。

そうなると貴社は売主業者から税込3％の報酬を頂くことが一般的なので、それをやむなくやらざるを得ませんね。

でも、私が思うに重要事項説明書の作成は本来物元か、売主業者がドラフトを作成すべきだと思っています。

物件のことを一番知る立場の人がドラフト作るの、当然だと思いませんか？

客付けしただけでもその仲介業者に感謝すべきだと思うのですが。。。

まあ、それは置いたとしても、仲介さんが一所懸命役所調査をしたドラフトに、誤字脱字があった場合は別としても、いかにも上から目線で修正させる、という売主業者はどういう自信もしくは根拠でそうさせるのでしょうか？

「（ウチの会社の法務部によるレビューでは）ココとココの修正をしていただかないと決裁されず、契約できない」、と。

実は、そんな重説のドラフトを作っているのは私だったりすることもあるんですがね～。

街の不動産仲介会社に重説・契約書を作成させておいて得意げに修正を求めているようですが、元国土交通省宅建業法所管の私からすれば、本当にそのご指摘、笑えます！

例えば、最近施行された水害リスク情報の重要事項説明への追加について、全日（ウサギ）及び全宅（ハト）の様式では水害ハザードマップが有か無かをチェックしなければならない項目がありますが、私は雨水出水（内水）及び高潮のハザードマップは「無」としました。ところが、このことについて、

「内水ハザードマップは現にあるでしょ、なんで「無」にチェックなの？（ウチの法務部のリーガルチェックは凄いから…）」

というご指摘がありました。

でもこれは、水防法（第15条第3項）に基づくハザードマップがあるかどうか、という意味なので、水防法第15条第3項に基づかないハザードマップの場合は「無」にチェックを入れなければなりません。。。

当該市町村が任意で作成した、または、住民の通報によって作成したような浸水実績図のようなハザードマップについては、「無」となるのです！

また、水防法第14条に基づくハザードマップ（例えば、東京都が作成している「高潮浸水想定区域図」）であっても、宅建業法では水防法「第15条第3項」のことを水防法に基づくハザードマップとしていますので十分注意してください。

ちなみに、そのハザードマップについて「無」と記載した上で、それらのハザードマップの内容を伝えることは（行政として）むしろ望ましい、ということにはなります。

役所調査の際には、必ず「公開されているハザードマップは、水防法第15条第3項に基づく洪水、雨水出水（内水）、高潮でしょうか？」とまずは聞くようにしましょう！

水防法（第15条第3項）に基づかないハザードマップを「有」とするのは宅建業法違反に繋がりかねません。

以上の法改正については、国土交通省のHPでこの件に係るQ＆Aが公表されているので、ぜひ勉強してみてください！

さらに、こんな指摘もありました。

対象不動産の存する地域は確かに「特定都市河川浸水被害対策法」における指定流域内でありました。

しかし、私はこの法律について、「都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限」の項目でこの法律にチェックマークをしませんでした。

これはさすがに私が誤っていると思いの方、いらっしゃるでしょう。

でも、この法律の規制対象は、取引対象となる土地の面積が1,000㎡以上、または、開発行為等により設置された雨水貯留浸透施設がある場合の一定の行為に対し、知事等の許可が必要となる内容です。

そうなると、今回の取引対象となる土地の面積はわずか120㎡しかありませんし、また、雨水桝はあるものの、これをこの法律でいう「雨水貯留浸透施設」があるとは言わないのです。

こういう場合はいくらその区域内に対象不動産があったとしても、政令（宅地建物取引業法施行令第3条）で規定する「当該宅地又は建物に係るもの」と言えないので、本来チェックを入れるべきではないのです（まあ、入れてもダメではないですが、買主に余計な不安を煽るだけです）！

そうでないと、区分マンションの一室の売買でも、国土利用計画法や公有地拡大推進法などにもその土地全体の規模によってはチェックを入れなくてはならないことに繋がりますよね。

それと同じです。よく考えましょう！

なら、景観法なんて「一定規模の取引には届出が必要」ということでその届出規模以下だからチェックは不要なの？

と言われれば、これは違います！

届出は不要、なだけで、その規制が区域全体に及ぶことが一般的なのではないですか。

また、航空法なんて、例えば高さ制限が152mなんて当該不動産に関係ないから、これもチェック要らないよね。

⇒これは確かにそんな高い建築物は用途地域や高度地区で制限されていて建つことはできないでしょうが、航空法が適用される地域は少なくとも航路であると言えるので、騒音などが発生する可能性が高い地域なのです。

こういう場合は例外ですが、航空法にチェックマークをして注意喚起をお伝えすることが望ましいでしょう。

そういう訳で特に売買の重要事項説明書の作成は高度な法的思考力が必要となり、難しいですね。

大臣免許業者でもその程度のレベルで作成しているので、間違いとして指摘されても堂々と反論できるくらいになれるよう、勉強していきましょう！

本件については、私に重要事項説明書の作成をご依頼いただいた仲介業者様に売主様（大臣免許業者）が修正に応じるよう圧力をかけられ、最終的に不本意ながら修正に応じざるを得なかったそうです。

仲介業者さんにおかれては、自信を持ってご自身が正しい調査の結果を反映させた成果物だと思ったら、意にそぐわない修正を求められた場合、その売主業者から一筆もらっておいた方がいいと思います。

これは最終的に共同責任となりますことを十分ご承知いただき、ぜひご自身の会社を守ってください！

以前、当サイトに「区分マンションの重説作成は本当に簡単ですか？」というタイトルのコラムを投稿させていただきました。

ご覧になっていただけましたでしょうか。

そこで、今回は区分マンションの重要事項説明義務違反により、仲介業者が損害賠償請求を受けてしまった実際の事例をご紹介いたします。

なお、これは判例や先例ではありません。あくまで当社を頼りに相談に来られた方からの（ここにしかない）個別解決事案です。

相談者は独身の女性の方で、とある大手の仲介業者から区分マンションの斡旋を受け、契約しました。

しかし、引渡しを受けて住み始めてから重要な事実を知ることになりました。

なんと、購入したマンションには駐車場が対象住戸に付随する専用使用権となっている（大変珍しい）ものであり、毎月その専用使用料を管理組合に納めることとなっていたのです。

ちなみに、この相談者は自動車を保有していません。今後も自動車を購入する予定もない、とのこと。

一般的な区分マンションでは、駐車場は対象住戸に付随する専用使用権となっておらず、空きがある場合に先着順や抽選などによって管理組合と駐車場使用契約を結び、その対価として使用料を払います。

当然、自動車を保有していなければ、駐車場使用契約を結ぶ必要もなく、よって、月々のその対価は発生しません。

ところが、対象住戸に付随する専用使用権としての駐車場では、自動車を保有しようがしまいが、毎月その専用使用料が発生し、管理組合に納めなければなりません（その専用使用料は近隣の駐車場の相場より安い、というわけでもありません）。

自動車を保有している人にとっては最初から「駐車場付きの区分マンション」としてとてもメリットなのですが、自動車を持たない人にとっては有り得ない大きな負担です。

相談者から売買時の重要事項説明書を見せてもらうと、これらのことが一切記載されていませんでした。

おそらく、仲介業者が故意に記載しなかったのではなく、管理会社から交付を受けた重要事項調査報告書や管理規約集の読込が甘く、見落としていたのだ、と思います。

私はこれは明らかな重要事項説明義務違反と判断し、その仲介業者の免許権者（関東地方整備局）に相談するよう伝えました。

相談者は、その後関東地方整備局に行き、この事実を伝えたところ、やはり役所も重要事項説明義務を満たしていないと思ったらしく、その仲介業者に電話を入れ、まずは民事的に解決を図り、その顛末を報告するよう求めたようでした。

ちなみに、行政は（欠格事由に該当した場合を除き）業者に易々と指導や処分を行うことはせず、また電話一本入れることも非常に躊躇します（民業圧迫につながりかねないため）。

ただ、本件は見過ごすとむしろ行政の不作為を問われかねないと判断したのだと思います。

さて、行政から電話が入った仲介業者と本件相談者との間で話し合いが始まりました。

私はこの場合、どのくらいの賠償請求が妥当なのかについてはわかりかねるので、私の顧問弁護士を相談者に紹介しました。

交渉代理を依頼するのではなく、あくまでいくらくらいの請求が妥当なのか、だけを聞くように…と。

その結果、仲介手数料は全額返金 + 賠償金額は1,150,000円くらいは取れる(駐車場を専用使用権のない区分所有者に賃料を取って貸すこともできることで損害と相殺できることも勘案)という弁護士見解が得られ、これをもとに相談者自ら仲介業者に交渉した結果、訴訟に発展することなく本事案が解決されました。

ただ、仲介業者からしては大きな損失であったことでしょう。その後の（相談者に対する）誠意ある対応で行政処分に発展しなかったのは唯一の救いでした。

以上、区分マンションの重要事項説明書作成は本当に難しい、怖い、と認識できた相談事例だったのではないでしょうか。

ぜひご参考になれば幸いです。

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みなさま、『建築物』と『建物』の違いについて考えたことありますか？

「別に言い方が違うだけで、意味は同じだろ！」なんて、確かに一般の方ならそれでもいいかもしれません。

しかし、不動産事業者や金融機関の人がこれらを一緒くたにしているようでは、プロではありません。

おそらく「この『建物』は容積率オーバーだ」なんてことを平気で口にしている方が多いのではないでしょうか。

この場合に使用するのは正確には『建物』ではなく『建築物』となります。

もちろん分かっていたとしても、多くが『建築物』を『建物』と言ってしまいがちになるのは私も同じです。

ところで、建築基準法では『建築物』という用語はありますが、『建物』という用語は出てきません。

逆に、不動産登記法では『建物』という用語はありますが、これを『建築物』とは言いません。

それぞれの法律で使用される用語とその定義が異なっているのをご存知でしょうか？

『建築物』とは、建築基準法第２条で「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨こ線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。）をいい、建築設備を含むものとする。」

『建物』とは、不動産登記規則第111条で「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」

つまり端的に言うと、土地に定着性し屋根と柱があれば『建築物』、それに壁があると『建物』ということになり、おおよそ『建物』より広い概念が『建築物』と言えるでしょう。

例えば、右上の写真のような駐車場のカーポートは『建築物』ですが、『建物』ではありません。

※ツーバイフォー住宅のような柱や梁を有しないものについては、屋根と全方位に壁が揃えば「建築物」であり「建物」とも言えます。
※壁がなくても『建物』と認定される場合があります。不動産登記事務取扱手続準則第77条第１号イでは、「野球場又は競馬場の観覧席。ただし，屋根を有する部分に限る。」とあり、用途性も考慮の対象となる場合があります。

では、なぜ『建築物』と『建物』を明確に区別して意識する必要があるのでしょうか？

それは、『建築物』と『建物』では面積の算入方法が異なるため、違法建築物と言えるか否かの判断にとても重要だからです！

駐車場のカーポートは『建物』ではないので、登記簿上の床面積への算入はゼロとなりますが、『建築物』ではあるので建築確認を受ける際にはその一部を建築面積として家屋と共に建築面積に算入します。

また、軒下やバルコニーの下も『建物』ではないので、登記簿上の床面積への算入はゼロとなりますが、その部分の一部は『建築物』となることがあり、その際は建築面積として算入しなければなりません。

さらに、一階部分全体がピロティの場合、『建築物』として延べ(床)面積に算入しなければならないこともありますが、『建物』としては認定されず登記簿上の床面積算入からまるまる除外できる場合もあり、階数そのものが建築確認と登記記録では異なることさえあります。

※『建築物』の床面積及び階の取扱い…ピロティの場合、「十分に外気に開放され、かつ、屋内的用途に供しない部分」については延べ(床)面積に算入しない扱いとなりますが、自動車車庫・自転車置場・倉庫等として利用する場合には、屋内的用途に供するものとして、当該部分は延べ(床)面積に算入します（通達「床面積の算定方法について」昭和 61 年４月 30 日建設省住指発第 115 号）。

よって、建ぺい率・容積率の計算において違法建築物または既存不適格建築物を判定するには、不動産登記法でいう『建物』の登記された床面積に基づいて計算するのではなく、建築基準法でいう『建築物』の建築面積または延べ面積で行わなければなりません。

この場合、役所で建築計画概要書の写しや台帳記載事項証明書を取得して確認するか、不交付や記載がなければ建築物の所有者に建築確認申請書の控えや検査済証があるかどうかを尋ね、保管されている場合にはその内容を確認することが必要です。

また、登記簿上の土地面積と建築確認の敷地面積が大きく乖離していることもあり、これによって算出する建ぺい率や容積率が大いに異なることもあります。

登記簿上の土地の地積や建物の床面積で建ぺい率や容積率を計算して安易に違法・適法を判断せず、きわどい場合は測量士や土地家屋調査士、建築士などにも相談して安全な取引に努めましょう！

「不動産調査」と入力して検索すると、たくさんの会社がヒットしますが、

これらはすべて同種同類ではありません。

おそらく、下記４種類程度に分けられるのではないでしょうか？

①鑑定業者系…不動産鑑定士事務所または大手不動産鑑定業者が行うもの。不動産の価格査定に伴うデューデリジェンスです。

②土地家屋調査士系…土地家屋調査士が行うものは主に測量に関する調査です。

③補償コンサルタント・建築士系…ホームインスペクションなど、建物調査を主としています。

④行政書士系…不動産売買に係る重要事項説明書を作成するための不動産調査です。契約書などの書類作成を伴うことから宅建業法等に明るい行政書士が行っていることが多いです。

よって、依頼するご自身が何を目的としているかによって、不動産調査会社の依頼先が異なることにご注意ください。

例えば、価格の妥当性・目線が知りたいのであれば鑑定業者系を選ぶこととなります。これは鑑定業者でしかできません（行政書士や宅建業者は価格の査定で報酬をいただくことを業にすることは不動産の鑑定評価に関する法律に抵触するため）。

ところが、重要事項説明書の作成を依頼するような場合は、鑑定業者系では不動産調査のノウハウが異なります。大手鑑定業者は全国津々浦々にフリーランスの調査員と提携しているので、遠方の不動産調査を任せたい、と思うことがあるかもしれませんが、主婦や資格試験受験生、銀行OBといったレベルのため、仮に受けてくれても結局それなりの金額を請求される割には、貧相な成果物を納品され、結果的に使い物にならない可能性があります。

なお、当事務所は④の行政書士系で、重要事項説明書の作成を前提とした不動産調査をしています。このため、宅建業者様のニーズに一番適しているサービスではないでしょうか？

特に、当事務所の場合は、宅建業法を所管する行政経験、司法書士事務所での登記実務経験、不動産鑑定業者での鑑定実務経験、金融機関での担保評価経験などもあるため、幅広いコンサルティングも併せて行うことが可能なので、特に売買仲介のご経験が浅い宅建業者様やコンプライアンスを意識する宅建業者様などから高い信頼と評価をいただき、年間調査受託実績も増加の一途です。

ぜひ一度お問い合わせください。

宅建業免許の更新申請や宅建業者登録簿登録事項変更届で免許取消！？

こっちはちゃんと法律を守って申請（届出）しているのにそんなことあるわけないでしょ？

行政処分の発端は、取引の相手方の苦情、同業他社の通報、定期立入検査等がきっかけになることはもちろんですが、それより圧倒的に多いのが、宅建業免許の更新申請や各種変更届によって発覚してしまうものであるのはご存知でしたか？

私も国土交通省宅建業所管職員時代、監督処分を行った経験がありますが、そのきっかけはたまたますべてが宅建業免許の更新申請や各種変更届に基づくものでした…本当です！

業者側としてはむしろ宅建業法を遵守すべく申請（届出）したにもかかわらず、行政処分なんてあまりに腑に落ちないと思います。

それにしても、どういうことなのでしょうか？それが本当ならば、いっそのこと更新申請や変更届はしない方がいいってことなのか？

もちろんそんな訳はありません。更新申請をしなければ即廃業、変更届も出さなければ遅くとも次期更新時までにすべてがバレます。

ところで、行政処分が何の事だかピーンとこない方。「処分なんて気にしない」と思っている方。

行政処分を受けると絶体絶命、小さい会社なら免許取消や免許停止に至らない指示処分でさえも「倒産」してしまう可能性が高いのです！

なぜなら、官報掲載以外にも免許権者のホームページに数年間、会社の商号、代表者の氏名、違反の事実、処分の理由などが詳細に掲載されてしまい、新規のお客様はもちろん、既存の顧客や銀行などから取引を拒絶される可能性があるからです。

なかでも、免許取消処分を受けるとほとんどの場合、代表者や役員の宅地建物取引士資格もはく奪され、ほかの許認可や登録資格さえも連動して取消処分を喰らってしまいます。

そんな悪いことオレはしていないし、今後もしないよ…でも意外とそんな普通の人が処分を受けているのです。

ならば免許権者（行政庁職員）に抵抗し、いざとなれば土下座をついて許してもらおう、相手も人間だからわかってくれるさ…そんな甘くはありません。

申請（届出）に基づき違法が発覚した場合のほとんどは、裁量の余地もなく問答無用に「処分」なのです！

近々免許の更新を控えている方、変更届出をしようと思っている方。

いつもならご自身でされるか、おなじみの行政書士に依頼されるでしょうが、もし以上の話を詳しく聞いてみたいという方は一度当事務所に依頼してみてはいかがでしょうか？

当事務所なら慎重にヒアリングや調査を実施し、万一処分される可能性が考えられる場合、時期によっては回避できることがあるかもしれません。

ちなみに処分を絶対に回避できることについてお約束できるものではないことについてはご了承ください。