再建築不可物件の売買仲介の際に、購入希望者からおそらく「どのようにすれば再建築が可能になりますか?」というご質問を受けることでしょう。
その場合、仲介を担当するあなたはその「解決策」を何としてでも探し出す必要はありません。
むしろ、「(こうすれば)建築できます」みたいなことを言って建築できなかったときには、最低でも売買代金相当額以上の賠償責任を負う可能性があり、非常に危険です。
現時点で再建築ができない物件なら「なぜ再建築ができないのか」を説明する程度に留めるようにしてください。
同様に重要事項説明書の記載においても、例えば『本物件は建築基準法で定義する「道路」に2m以上接道していないため、原則として増・改築、(再)建築することはできませんので、あらかじめご承知おきください。』と記載し、役所で例外的に建築が可能となる包括基準等が入手できればそれを添付するだけにしましょう。
それでもお客様が「購入する」という決断をしたのならば、それはすべてそのお客様の責任です。再建築できるかどうかわからない物件ですから、おそらく相場よりかなり安くで購入できる反面、そのリスクはお客様に取っていただかないと、ある意味「フェア」ではありません。
そもそも具体的な建築計画(確認申請レベルの平面図・立面図等)が定まっていない場合、建築審査を担当する職員としては防火上の問題等から例外として建築を認めることができるか判断いたしかねるでしょうし、その他近隣と協定を締結できることなどの条件も加われば、不確定要素が多すぎてそう簡単に「建築できる可能性はあります」なんて、なかなか言えたものではありません。
お客様の要望に何でも応えることが不動産仲介(宅建業者)ではないのです。それでも、お客様が「どうしても調べてほしい」というならば別途コンサルティング契約(報酬も別途)として、少なくとも「宅地建物取引業」と切り離しておくことをお勧めします。そうしないと、あなたの会社は民事上の請求を受けるだけでなく、行政処分の対象にもなってしまう危険性があるからです。
以上から、弊法人においても再建築不可物件の調査及び重要事項説明書の作成依頼の際、上述したレベルでの納品物となりますことをご了承ください。これは宅地建物取引業者である貴社を守ることにもつながるのです(なお、適用できる可能性がある許可・認定基準があれば、内々でのご説明はいたします)。
「重要事項説明書」は法令上の制限等、基本的に売買対象物件のマイナス要素を伝えるものだと思ってください。積極的にプラスになる面も調べ上げ記載する趣旨のものではありません。
十分ご注意ください。