「法令上の制限」調査の急所と判例

宅建業者が見落とすべきでない「法令上の制限」
調査・説明義務の急所と判例

1. 宅地建物取引業法第35条第1項第2号の規範的構造と専⾨家責任の理論的背景

　宅地建物取引業法（以下「業法」という）第35条第1項第2号は、宅地建物取引業者（以下「業者」という）に対し、売買、交換、または賃借の媒介・代理に際して、都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限であって政令で定めるものに関する事項を、重要事項説明書（35条書⾯）に記載し、宅地建物取引⼠をして説明させることを義務付けている。この規定は、⼀般の消費者が不動産取引において、その物件の法的属性や将来の利⽤可能性を正確に把握することが困難であるという「情報の⾮対称性」を解消することを主眼としている。

　この「法令上の制限」は、単なる⾏政的な遵守事項にとどまらず、買主がその物件を購⼊する⽬的（特定の⽤途での建築、再建築の可否、事業計画の実現性など）を達成できるかどうかを左右する核⼼的な要素である。したがって、この義務の不履⾏は、業法上の⾏政処分の対象となるだけでなく、⺠事上においては、媒介契約上の善管注意義務違反に基づく債務不履⾏責任（⺠法第415条）や、信義則上の説明義務違反を構成する不法⾏為責任（⺠法第709条）を惹起する要因となる。

　実務上、業者が負うべき調査‧説明義務の範囲は、単に業法施⾏規則や施⾏令に規定された事項を網羅することにとどまらない。判例法理によれば、業法第35条第1項各号に列挙された事項は「少なくともこれだけは説明しなければならない最低限の事項」であり、たとえ直接的な列挙事項に含まれなくとも、買主の意思決定に重⼤な影響を及ぼす事項であれば、業者は専⾨家としての知⾒に基づき調査‧説明を⾏うべき義務を負うと解されている。

2.「法令上の制限」に関連する判例の総体的な発⽣状況と現代的傾向

　宅地建物取引を巡る紛争において、重要事項説明義務違反、とりわけ「法令上の制限」に関連する事案は、不動産訴訟のなかで最も頻度の⾼い類型の⼀つである。⼀般財団法⼈不動産適正取引推進機構（RETIO）の調査研究や過去の判例データベースを総合すると、法令上の制限に関連する裁判例は、地⽅裁判所の未搭載判決を含めれば、年間で数⼗件から百件程度が積み重なっており、過去数⼗年間の累計では数千件規模に達するものと推測される。

　これらの判例は、社会情勢や法改正、さらには最⾼裁判所の判例法理の深化とともにその傾向を変化させてきた。かつては建築基準法上の容積率や建蔽率の単純な計算誤りや、⽤途地域の誤認といった「形式的な不備」が主であったが、近年では以下のような⾼度で複雑な事案が増加している。
・ 地⽅⾃治体独⾃の条例による制限: 「がけ条例」や「景観条例」、「地区計画」など、国の法律を補完する形で定められた詳細な規制の看過。
・安全性‧環境リスクに関連する法令: 「⼟砂災害防⽌法」や「⽔防法」に基づくハザードマップの該当性、さらには「⼟壌汚染対策法」に基づく区域指定の見落としなど。
・既存建物の適合性: 既存建物の⽤途変更や、リノベーションを前提とした取引における「建築確認」の再取得の可否。
・⽂化財‧環境保護: 「⽂化財保護法」に基づく埋蔵⽂化財包蔵地の該当性や、「農地法」の転⽤許可の⾒通しに関する説明ミス。

　これら全ての事案において、裁判所は業者が「不動産取引の専⾨家」として、⾏政庁の窓⼝でどのような調査を⾏い、どのような資料を取得し、それをどのように顧客へ解釈して伝えたかを厳格に審査する傾向にある。

3. 調査‧説明義務違反に係る代表的な判例10選

　以下に、業法第35条第1項第2号および関連法理に基づき、業者の責任が問われた代表的な判例を10件厳選した。これらは、業者がどのような状況下で「専⾨家としての注意義務」を怠ったと判断されるかを⽰す、実務上の指標となるものである。

（１）都市計画法上の開発許可⼿続および⼯事完了検査の看過

　本件は、買主が建物を建築する⽬的で⼟地を購⼊した際、業者が開発許可の進捗状況を正確に把握せず、⼯事完了検査済証の交付が未了であることを説明しなかった事例である 。

【判旨の要約】
　業者は、買主が建物を建築する計画で⼟地を購⼊することを認識していた。都市計画法第36条に基づく⼯事完了検査済証の交付は、業法施⾏規則の直接的な列挙事項ではないものの、完了検査が未了であれば将来の建築確認申請に⽀障をきたし、買主の⽬的達成が困難になる。業者は重要事項説明書で「開発許可取得済み」と記載していた以上、その後の⼿続の瑕疵についても調査‧説明すべき義務がある。これを怠ったことは、媒介業者としての善管注意義務違反を構成し、債務不履⾏責任を負うとされた。

（２）「がけ条例」による建築制限と物理的現況説明の不備

　敷地内に⾼低差がある場合、地⽅⾃治体の「がけ条例」により、擁壁の設置や建物の後退が義務付けられる。本件では、業者が物理的な⾼低差の事実は伝えたものの、それによる「法的制限」の内容を⼗分に説明しなかったことが争点となった。

【判旨の要約】
　重要事項説明書に「隣接地とは⾼低差があります」との記載があったとしても、それは物理的事実の指摘に過ぎず、法令に基づく制限（建築の可否、擁壁築造の義務化、建築費⽤の増⼤等）を説明したことにはならない。業者は専⾨的知識を有しない⼀般購⼊者の保護を図るため、その⾼低差が法令上どのような不利益を招くかを具体的に説明する義務を負う。この義務を怠ったことは、不法⾏為上の損害賠償責任を発⽣させる。

（３）周知の埋蔵⽂化財包蔵地の該当性と調査義務の程度

　⽂化財保護法に基づく「周知の埋蔵⽂化財包蔵地」に含まれる⼟地では、建築に際して試掘調査や発掘調査が必要となる。本件は、業者が⾏政の窓⼝でこの事実を容易に確認できたにもかかわらず、調査を怠った事例である。

【判旨の要約】
　⽂化財保護法に基づく制限は、業法施⾏令第3条に規定されている。業者は、対象不動産が周知の埋蔵⽂化財包蔵地に該当するか否かについて、市町村の教育委員会等で配布されている地図や窓⼝で容易に確認できる。これを怠り、買主に不利益（調査期間の遅延や発掘費⽤負担の可能性）を与えた場合、業者は専⾨家として予⾒可能な事項を看過したことになり、不法⾏為責任を免れない。

（４）建築基準法上の道路種別（第42条2項道路）の誤認

　いわゆる「みなし道路」に接する物件において、中⼼線からのセットバック（道路後退）が必要であるにもかかわらず、現況の幅員のみを基準に建築可能と説明した事例である。

【判旨の要約】
　建築基準法上の道路要件は、建物の再建築が可能か否かを左右する最も重要な事項の⼀つである。業者が道路台帳を確認せず、あるいは図⾯の解釈を誤り、セットバックが必要な事実や、それにより有効敷地⾯積が減少することを説明しなかったことは、重⼤な過失にあたる。裁判所は、将来の建築不可能性による⼟地価値の減損額を損害として認定し、業者に賠償を命じた。

（５）既存建物の⽤途変更（建築基準法第87条）に伴う制限

　オフィスビルを居住⽤（寄宿舎や共同住宅）に⽤途変更して利⽤することを⽬的とした取引において、業者がその実現可能性や法的ハードルを適切に調査しなかった事例である。

【判旨の要約】
　建築基準法施⾏令および業法施⾏令は、⽤途変更に関する規定を説明事項から除外していない。建物を⽤途変更して利⽤することを前提とした取引において、業者は現在の建物が法令に適合しているか、および⽤途変更に際してどのような改修⼯事（耐⽕構造化、避難施設の整備等）が法的に要求されるかを調査すべきである。この説明を怠ったことにより、買主が多額の予期せぬ改修費⽤を強いられた場合、業者は説明義務違反に基づく損害賠償責任を負う。

（６）⽔害ハザードマップの該当性と過去の浸⽔履歴の不告知

　令和2年の業法施⾏規則改正により、⽔害ハザードマップの説明は義務化されたが、本件はそれ以前の事案であり、信義則上の説明義務が問われたものである。

【判旨の要約】
　業者は、本件不動産所在街区に過去の浸⽔履歴があることを知りながら説明せず、それどころか「本件不動産は浸⽔被害に遭っていない」との事実に反する説明を⾏った。浸⽔リスクは、施⾏規則改正前であっても、買主の居住の安全性や資産価値に直結する重要事項であり、業者が容易に調査可能な履歴を隠蔽・看過したことは、信義則上の説明義務違反（不法⾏為）に該当する。

（７）建築基準法上の容積率制限と前⾯道路幅員による低減

　登記簿上の指定容積率だけを説明し、前⾯道路が12メートル未満であることによる容積率の低減（建築基準法第52条第2項）を説明しなかった事例である。

【判旨の要約】
　容積率の計算は、指定容積率と道路幅員による制限のうち、厳しい⽅が適⽤される。これは業者が当然に熟知すべき基本的な「法令上の制限」である。専⾨家である業者がこの計算を怠り、買主が期待していた規模の建物が建てられないという不利益を⽣じさせた場合、その説明不⾜は債務不履⾏責任を構成する。

（８）⼟壌汚染対策法に基づく指定区域の該当性

　対象⼟地が⼟壌汚染対策法に基づく「形質変更時要届出区域」等に指定されていることを、業者が公簿調査で⾒落とした事例である。

【判旨の要約】
　⼟壌汚染対策法に基づく制限は、⼟地の掘削や開発に際して多⼤なコスト（汚染除去、封じ込め等）を強いるものであり、施⾏令第3条にも明記されている。業者が台帳の確認を怠り、指定の事実を説明しなかったことは、媒介契約上の義務違反である。⼟地の価値⾃体に汚染の影響が含まれる場合、業者は価格の下落分についても賠償義務を負う可能性がある。

（９）地区計画による敷地⾯積の最低限度制限

　都市計画法に基づく「地区計画」において、敷地の細分化を防⽌するために最低敷地⾯積が定められていたが、業者がこれを⾒落とし、分筆後の⼟地が建築不可となった事例である。

【判旨の要約】
　地区計画は、都市計画図や役所の都市計画課で容易に確認できる。業者がこれを看過し、分筆後の⼟地売却を前提としていた買主に対し、計画の存在を告げなかったことは、基礎的な調査義務の懈怠である。判決では、計画の制限により建物の建築ができなくなったことによる損害が認定された。

（１０）農地法に基づく転⽤許可の⾒通しに関する不実告知

　農地を宅地に転⽤することを前提とした取引において、業者が「許可は確実に下りる」と断定的な判断を提供したが、実際には不許可となった事例である。

【判旨の要約】
　農地法に基づく転⽤制限は、国家的な⼟地利⽤政策に基づく強い法的制限である。業者は、許可の⾒通しについて⾏政庁や農業委員会への綿密なヒアリングを⾏う義務がある。不確実な事項について買主に誤認を与えるような説明を⾏うことは、重要事項説明義務違反のみならず、業法第47条の「不実告知」にも該当し、契約の解除に伴う損害賠償を免れない。

4. 専⾨家としての調査‧説明義務の基準と帰責事由の分析

　これら多数の判例を横断的に分析すると、裁判所が業者に対して求めている「専⾨家としての注意義務」には、⼀定の法則性と厳格な基準が⾒て取れる。業者が免責されるか、あるいは重い責任を負わされるかの境界線は、以下の3点に集約される。

（１）調査の容易性と情報の⼊⼿可能性

　裁判所は、業者が「容易に調査できたか否か」を極めて重視する。

・公簿‧公的図⾯：登記簿、道路台帳、都市計画図、ハザードマップなどは、現代の取引において業者が当然に確認すべき「最低限のソース」と位置付けられている。これらの資料に記載されている制限を⾒落とした場合、過失がないと判断される余地はほとんどない。
・⾏政窓⼝でのヒアリング：法令上の制限は、図⾯だけでは判然としない場合が多い（例:がけ条例の適⽤除外の有無、地区計画の運⽤詳細）。業者は、書⾯上の確認だけでなく、⾏政担当者への直接の照会を⾏うべき義務を負う。

（２）買主の⽬的の把握とそれに応じた専⾨的助⾔

　判例の多くは、業者が「買主がその物件を何のために購⼊しようとしているか」を認識していたことを重視している。

・建築⽬的の把握：買主が⾃宅の建築や店舗の経営を⽬的としている場合、業者は単に「住宅地域である」と説明するだけでなく、買主の具体的なプラン（建物の規模、構造、⽤途）がその場所で実現可能かどうかを、法令の観点から検証し、リスクを提⽰しなければならない。
・物理的状況と法的制限の結合：「段差がある」という物理的事実と「がけ条例で建築できない」という法的帰結を結びつけて説明することが、プロとしての義務であるとされる。

（３）特段の事情による調査義務の拡⼤

　原則として、業者は「瑕疵が存在することを疑わせる特段の事情」がない限り、物件の隠れた⽋陥まで積極的に調査する義務はないとされる。しかし、以下のような場合には調査義務が拡⼤する。

・売主からの告知：売主から過去のトラブルや浸⽔、地盤の不安などが告げられた場合、業者はそれをそのまま伝えるだけでなく、専⾨家として裏付けを調査すべき義務が⽣じる。
・現地での不⾃然な兆候：擁壁の⻲裂、不⾃然な盛⼟、近隣住⺠による反対看板など、⽬視で確認できる異常がある場合、業者はその背景にある法令違反や紛争リスクを調査しなければならない。

5.「法令上の制限」の複雑化と実務上の課題

　現代の不動産取引において、業法第35条第1項第2号が対象とする「法令」は加速度的に増加し、その内容も専⾨化している。施⾏令第3条に列挙される法令は多岐にわたり、これらを全て網羅し、かつ正確に説明することは、⼩規模な業者にとって極めて重い負担となっている。

　このような状況下で、業者が責任を回避し、かつ顧客に質の⾼いサービスを提供するためには、単なる「説明書の作成」を超えた、リスクコンサルティングの姿勢が求められている。

6. 法理の深化と将来への展望：デジタル化とグローバル基準の影

　今後、宅地建物取引業における調査‧説明義務のあり⽅は、2つの⼤きな波によって変容していくと考えられる。

　第⼀に、⾏政情報のデジタル化（DX）とオープンデータの進展である。不動産総合⽐較システムやG空間情報センターなどのプラットフォームの整備により、かつては役所の窓⼝に⾏かなければ判明しなかった法令上の制限が、瞬時にデスクトップ上で確認可能になりつつある。このことは業者の利便性を⾼める⼀⽅で、裁判所による「調査の容易性」の判断基準をさらに押し上げることになる。すなわち、「ネットで検索すれば1分でわかる情報をなぜ⾒落としたのか」という、より厳しい専⾨家責任を問われる時代の到来である。

　第⼆に、気候変動に伴う物理的リスクの法的義務化である。近年のハザードマップ説明の義務化は、その象徴的な⼀歩である。今後は、単に「浸⽔域に⼊っているか」という静的な情報だけでなく、将来の海⾯上昇や豪⾬頻度の増加といった動的なリスクを、どのように「法令上の制限」や「重要事項」として構成していくかが、法学および実務上の新たな課題となるだろう。

　判例は、常に時代の要請を反映する。宅地建物取引業法第35条第1項第2号を巡る紛争の歴史は、情報のプロフェッショナルとしての業者の地位が、単なる「物件紹介者」から「法的なリスク‧ナビゲーター」へと進化してきたプロセスそのものである。業者は、過去の判例が⽰す「失敗の教訓」を真摯に学び、法令の⽂⾔の背後にある「買主の安⼼‧安全」という究極の⽬的を⾒失わずに、⽇々の業務に邁進することが求められる。