業務のIT化が可能になっても変わらないもの

宅地建物取引業の書面の電子化を可能とする宅地建物取引業法施行令及び同法施行規則が改正され、令和4年5月18日に施行されました。これにより、宅地建物取引業法第34条の2(媒介契約締結)、第35条(重要事項説明)及び第37条(売買もしくは交換または貸借の契約締結)に基づき交付する書面について、紙に代えて電子的に作成した書面を電子メールやWeb からのダウンロード形式等を活用した電磁的方法により提供が可能となったため、従来は一堂に会して対面で行っていたことを、パソコンやテレビ、タブレット等の端末の画像を利用して、対面と同様に説明を受け、または契約を締結することが可能となったのです。

 

ところが、電子化による法改正に即対応できるのは、IT化・DX化にいち早く取り組んできたベンチャーや大手企業同士の契約であり、日本、特に旧態依然の不動産業界において急激に普及していくことは考えにくく、何をもって交付したことが記録として残せるのか、また、何をもって契約が締結されたという記録が証拠になるのか、書面が改変されていないかの確認をどのように行うか、などを考えると、紙による署名または記名押印の方が(今のところ)視認性・客観性に優れている、と感じる人の方が多いのではないでしょうか。また、重要な財産である不動産の売買契約においては、契約当事者や仲介業者が一堂に会することよってしか感じ取れない「空気」を察知することができることも紙による契約の大きなメリットと考えます。

 

ただ、以上のことは遅かれ早かれ確実に変革され普及・浸透される時期が来るでしょう。

それよりもっと変えることが難しい、変わることができないこととして、「重要事項説明書の作成に伴う物件調査」があげられます。

物件調査は、いくらデジタルマッピングが普及しようが、現地調査をもとにそのケースに応じ気になった点を役所でヒアリングするなど、人間の口と耳と手と頭脳でその照合作業を行わなければ、なかなかできるものではありません。また、その調査成果を重要事項説明書に文章で落とし込む作業は、定型文だけで作成できるものではありません。なぜなら世の中のすべての不動産に同じものは二つとないからです。

 

今回の法令改正は特に宅建業界においてセンセーショナルではありました。たしかに業務の一部効率化は図られることでしょう。更にはこのことについて「業務全体が簡略化できる」と都合の良い解釈をして、なかには極端なことを仕出かしてやろう、と考えている人さえいるかもしれません。ところが、重要事項説明における調査項目は年々増加し、その作成にかかる難易度も数十年前とは比べ物にならないくらい難化しています。依然として効率化・簡略化できることは少なく、「人間の頭脳」で処理すべき領域は増え続けていることを忘れずに…宅建業に従事する人は今後より一層誠実かつ勤勉でないと淘汰されてしまう、ますます厳しい時代になる気がします。

「三タメ契約」にはなるべくしない

第三者のためにする契約、通称「三為(サンタメ)」とは、簡単に言うとAがBに不動産を売却したのち、BがCに転売する際に、A→B→Cと所有権移転登記をせずに、A→Cに直接所有権移転登記を行うというスキームです。これを「新・中間省略(登記)」と呼ぶこともありますが、このスキーム自体は民法上の要件を満たせば、不動産登記手続上において合法的に行うことができるため、実務においては広く用いられています。そして、最近ではそれを専門的に扱う宅建業者を「三為業者」と呼ぶようになりました。
※厳密に言うと、Bは「省略」ではなく、そもそも所有権を経由していないことが要件となります。Bに所有権が(一瞬たりとも)経由していないことを主張するためには、AB間及びBC間の不動産売買契約書において明確な特約条項を入れ、それに沿った登記手続き(第三者のためにする契約を原因とする登記原因証明情報を添付)を行わなければなりません。
参考文献:青木登『登記官からみた登記原因証明情報のポイント』41-42頁(2012年)新日本法規。

 

ではなぜ、この「三為」契約方式を利用するのか。

この取引では、AとCが一般人(法人含む)でBが宅建業者というのが割合的には多いです。このスキームによってBは転売差益を税負担(主に登録免許税及び不動産取得税)なく得られることができるため、宅建業者であるBは単にAとCを仲介した場合に得られる報酬額よりも多くの利益を得ることができる、という大きなメリットがあるからです。

 

ただし、このスキームには当然デメリット・リスクがあります。

①AB間の契約から引渡しまでの期間が3か月前後に設定されることが一般的なため、その間にBがCを見つけられないとBがAに違約金を支払って契約解除するか、B自らがAから対象不動産を購入しなければなりません。そのため、Bはいざとなれば買い取ることができるよう資金を調達しておくとともに、当面在庫リスクを抱える覚悟が必須となります。

②日常行われている三為では、BC間の契約のほとんどが売買契約です。そうすると、Bは宅建業者であるため、契約不適合の免責特約を設けることはできず、Cに不動産を引き渡してから最低2年間の契約不適合責任を負わなければなりません。たとえばその間、対象不動産から地下埋設物が発見された場合、その除却を負担する責めなどを負います。また、それでもCが当初の目的を達成することができない致命的なことになった場合は契約を解除されることもあります。そのため、2年間はけっして安心することができません。
参考文献:福田隆介『新・中間省略登記が図解でわかる本』134-135頁(2012年)住宅新報社。

③BはAから相場より安く仕入れ、Cにはより高く売ることによって差益を得ることが目的のため、相場を知ったAまたはCから訴えられるリスクがあります。例えば、福岡高裁平成24年3月13日判決によると、BはAから売却の仲介を依頼されたにもかかわらず、自ら1500万円で購入し、同日、Cに2100万円で売却して600万円の差益を得たところ、Aから善管注意(誠実)義務違反として損害賠償を求められました。裁判所は、Bが仲介契約をせず直接に買い受ける売買契約とする場合は、その合理的な根拠を示す必要があり、宅建業者は、これがない場合は仲介契約とする義務があると判示し、Bの行為が仲介契約であった場合に得られたであろう仲介手数料の上限額72万4500円(Cに売却した2100万円を成約価格として、その3%+6万円+当時の消費税額5%)を控除した527万5500円の範囲で損害賠償(不法行為)を認めた、という事例です。
参考文献:福岡高裁判平成24年3月13日判タ1383号234-240頁(2013年)。

 

特に上記③は「第三者のためにする契約」スキームの最たるリスクと言えるのではないでしょうか。合理的根拠を説明できずに、仲介契約によらず売買契約により不動産取引を行うことは、消費者保護を目的として定められた宅建業法第46条の規定(仲介手数料の上限額)を潜脱することになります。なお、この判例は民事上の賠償請求についてですが、さらにAがこの判決をもって免許権者に出向けば、宅建業法上の監督処分も受けてしまうリスクもはらんでいるのです。

最近では中間者が1人(社)にとどまらず俗に「四為」「五為」、そして中間者が宅建業者ではない一般人(個人・法人)の場合もでてきており、もうコンプライアンスやモラルなんてまったく無視されている状況です。その一例に「かぼちゃの馬車」事件もあることをけっして忘れてはいけません。融資をする金融機関も宅地建物取引業法をもっと勉強していただき、少なくとも購入売却を短期間に繰り返す宅地建物取引業免許を持たない不動産投資家には融資しないところからもお願いしたいと考えますが、ここはみなさまのような勉強熱心な方々が不動産業界の悪しきイメージの払拭に尽力していただきたいと願っています。

宅建業法37条書面の作成は法律家に依頼を!

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結した場合や仲介業者の立場で契約を成立させた場合には宅地建物取引業法第37条第1項各号に規定された事項が記載された書面(以下、「37条書面」という。)を取引の相手方等に交付すべき義務を負いますが、この書面は「不動産売買契約書」として兼用することが実務上一般的となっていることから、「不動産売買契約書」は宅地建物取引業者が代理作成できる、と解釈している人がいるのではないでしょうか。

このことについて、国土交通省が宅地建物取引業法の解釈・運用を行う際の基準として作成した「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、下記のとおり記されています。

第37条関係
書面の交付について
本条の規定に基づき交付すべき書面は、同条に掲げる事項が記載された契約書であれば、当該契約書をもってこの書面とすることができる。

これは「不動産売買契約書37条書面 ではない」(不動産売買契約書は宅建業者が当然に作成できるという趣旨について言っていない)ということが上記の文面で読み取れますでしょうか。

 

ところで、どのような目的の契約書であれ、少なくとも「契約書」と名の付く文書であれば、これを業として代理作成できるのは、弁護士は当然であるとしても、そのほかでは行政書士くらいです。

行政書士法(抜粋)
第一条の二 行政書士は、他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類(その作成に代えて電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。以下同じ。)を作成する場合における当該電磁的記録を含む。以下この条及び次条において同じ。)その他権利義務又は事実証明に関する書類(実地調査に基づく図面類を含む。)を作成することを業とする。
Ⅱ(略)

※権利義務に関する書類とは、「権利義務の発生、存続、変更、消滅の各効果を生じさせることを目的として作成する書類」(青山登志朗(1993)『新版行政書士マニュアル』、第一法規出版)と説明しています。

 

つまり、何がいいたのかといいますと、「不動産売買契約書」は権利義務が内容となる書類であることから本来業として作成できるのはその筋の専門家である弁護士または行政書士であるにもかかわらず、その道の専門家ではない宅建業者が当然のように代理作成している実態が不思議には思いませんか、ということです。

これは別に弁護士法や行政書士法に違反しているのではないか、ということを問題提起しているのではありません。
37条書面を交付しなければならない義務がある宅建業者ですから、法律に詳しい宅建業者であれば、その者が作成した37条書面を不動産売買契約書として兼用しても宅建業法上は差し支えありません。

しかし、法律に疎い宅建業者が作成した37条書面を「不動産売買契約書」と兼用することは、トラブルを未然に防ぐという契約書作成の重要な目的にそぐわないため絶対にやめましょう(保証協会の定型書式を使用したとしても、条項の追加・改変や特約の作成までは行わないように)。

すなわち、宅建業者は弁護士や行政書士に37条書面としても使える契約書を作成してもらった方が取引の安全が図られ、貴社の信頼確保にも繋がるのではないでしょうか。

不動産売却の成功は仲介業者で決まる!

sakiphotoPAR538491088_TP_V (1)先日、私は自分が保有していた投資用不動産(ワンルームマンション)を売却しました。

「最近、不動産が高騰している。ならば試しに売り出してみようか!別に売れなくても将来、賃借人が出たときに自分のセカンドルームにすれば最高だし…」という軽い気持ちで売り出しました。

私が持つ(持っていた)投資用不動産は、とある鉄道のすべて(特急、急行など)が停車する駅で、その駅からわずか徒歩5分圏内にあり、しかも都心の駅からわずか?駅という、最高の立地にありました。

しかも、?階(高層)建ての最上階から一階下の角部屋、東と南の2採光、2重サッシ(これ以上の利点を言うと物件が特定できるので割愛します)。

とにかく、ワンルームマンションとしては、最高の物件なのです!

にもかかわらず、近隣の不動産屋は「オートロックではない」「管理費総滞納額が高い」「空室の方が需要ある」「投資用なら利回りだけで決まるから(位置別・階層別効用比のメリットはない)」などと言って、希望の金額での客付けは敬遠され続けました。

そこで、今回唯一引き受けてくれた不動産会社に、私が「この物件は、どう考えても(同じマンション内でも)競争力が高いから、一緒に考えて欲しい」と言ったら、同じく「この物件なら絶対に希望の価格で売れる」と言ってくれ、まずは一緒に長所をすべて洗い出しました。

ちなみに、私は過去不動産鑑定会社に勤務したことがあり、また、不動産鑑定士試験の択一式に2回合格した実績があるため、「不動産鑑定理論」いわゆる「不動産の価格を形成する要因」というものを一般素人及びその辺の不動産業者よりかは知っています。

また、協力してくれた不動産会社の社長は、数年前まで飲食業をやっていて、「不動産」とは直接縁のない仕事でしたが、商売柄「顧客目線」というものを知っていて、私と一緒に考えた物件の長所に文案を考えて(公正競争規約には違反しない程度に)ポータルサイトに掲載してくれました。

そうしたら、瞬く間に「お気に入り」登録が増え、あっさり客付けに成功したのです!

 

以上から、不動産売却の成功に言えることがあります。

①不動産売却はどこの仲介業者に依頼しても同じ結果にはならない。

②売主は不動産屋に任せっきりではなく、一緒に物件の長所を考え、多くの物件写真を提供すること。

 

不動産売却においては(仮に地場の不動産屋がダメでも)大手仲介業者がいい、ということは必ずしもありません。

大手は登録できるポータルサイトは沢山ありますが、物件の長所を一緒に考えてくれる担当者にうまく当たるかは別です。

 

また、仮にあなたが売主である立場となったなら、物件の長所をたくさん考えることはもちろん、多くの物件素材を提供しましょう。

私は幸い空室時に購入したことから、内部写真を多く持っていました。

それでも、大手や地場の不動産屋に客付けを依頼したときは、その写真素材の多くを掲載しようとはしませんでした。

例えば、折りたたみベッドが置いてある写真は掲載しない、とか。

しかし、今回私が依頼した不動産会社の社長は「部屋の大きさをイメージしやすい」といい、これらの写真を掲載したのです。

 

以上から、不動産の売却を成功させたいのなら、「仲介手数料が安い」とか「(安易に)大手仲介なら」という考えで仲介業者を選ぶのはやめましょう。

また、不動産業界数十年、という人も、「不動産」に対しあまりに凝り固まった考え、先入観を持っている可能性から避けた方が良い場合もあります(とにかく、物件のマイナスなことばかり言ってくる、意見したことを聞いてくれない、一度決めた売出価格を安易に下げるように言う、そんな業者は切ってください!)。

 

ぜひ、いい不動産エージェントを見つけて不動産売却を成功させていただきたいと思います!

(今回私の味方になってくれた不動産会社はこちら

会社名ではなく屋号で宅建業を営む場合

kankoucyou1520_TP_V一つの会社で不動産業以外に飲食業など数種の営業をしている場合ならともかく、ほとんど不動産業1本と言っていい会社にもかかわらず、その登記した商号を用いずに別な名称の屋号を看板等に掲示して宅建業を営んでいる会社が結構あります。

もし最初からそのつもりでいるのなら、最初からその屋号を商号として会社の登記をしておいた方が賢明です。

→なぜなら、宅建業法を所管する監督官庁に目を付けられるから(笑)

でも、これは本当です!

行政は一般消費者が困惑することを非常に恐れています。

例えば、ある一般消費者と、登記した会社名(商号)とは異なる「屋号」を看板や広告チラシ、名刺などの記載に使ったあなたの会社との間でトラブルが発生した場合、その一般消費者は屋号が商号であると誤解していたがために、あなたの会社を提訴したり、監督官庁に通報する際に正確な会社名を知るすべがなければ、その一般消費者はとても混乱するでしょう。

このため、宅建業においては国及び多くの都道府県所管課でルールを定めています。

それは、少なくとも屋号の後に必ず正式な会社名(商号)を併記すること。

ちなみに、このことについて宅建業法上規定はありません。これだけでは拘束力のない行政指導(お願い)と解釈できる可能性もあります。

※ただし、免許申請時(新規・更新)にはテナント表示や郵便受けに商号を併記するよう指導されます。また、事務所内には標識(業者票)の掲示義務があり、これには「商号」を記載しなければなりません(宅地建物取引業法第50条第1項、同法施行規則第19条第1項様式第9号)。

なお、それ以外に細かいルールはないかと思います。

そうなると、大抵の会社は屋号を大きく、商号はなるべく小さく併記することでしょう。

いっそのこと、(法令上明文で商号掲示義務または屋号の禁止規定がないという理由で)商号併記そのものを行わない会社もあるのではないでしょうか。

 

確かに、これだけをもって役所はすぐ処分することはできません。

ところが、このことが原因で一般消費者に何らかの誤解・混乱を生じさせた時、あなたの会社は文書による指導・勧告そして最悪の場合、処分されます!
※指導・勧告と処分(指示・免許停止・免許取消)の違いは、処分となると公表されます。まさに、宅建業者として「死」を意味します。

 

『なんで?? 法令に商号掲示義務にかかる規定がないのだから行政の「お願い」レベルでしょう!?処分なんてできるはずがないでしょ!!』

→わかっていませんね、宅地建物取引業法第65条では

一 業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき又は損害を与えるおそれが大であるとき。
二 業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき又は取引の公正を害するおそれが大であるとき。
 
と明記されており、監督官庁が上記のいずれかに当たると判断したら、これを根拠に必要な指示または業務の停止処分ができることになっています。
また、法令に明確な規定がない、ということで「お願い」レベルだと思っていたとしても、上記条項の「損害を与えるおそれが大であるとき」を根拠とされては、行政庁相手に訴訟するつもりでもない限り、これは従わざるを得ません。
 
よって、それでも屋号を使って営業をしたいと言うならば、屋号と商号で書体は異なったとしても、看板・広告・名刺等に同じ文字サイズを使って併記することで比較的誠実な会社として許されるかもしれません。
※なぜ、「比較的」なのかと言えば、一番は屋号を使わず、商号を使う方が断然いいからです。
 
なお、フランチャイズによる商標・名称を使用する際にも同様なことが言えます。上記と併せ、十分留意してください。

自分の仕事には必ず「こだわり」を持つ

TS210825062_TP_V私は、宅地建物取引業者の事務支援として、不動産売買における重要事項説明書(物件調査含む)及び売買契約書のドラフトを作成することを主たる業務としています。

ただ、この仕事は非常にニーズがあるものの、大変難しく、人材開拓にとても苦慮しています。

「なぜ、苦慮しているのかわからない」「重説作ったことある経験者なら沢山いるはずだけど…」とよくいわれます。

しかし、「重説作ったことある経験者」の多くは、(直接または派遣で雇用されている)「自社」が当事者となる取引、または仲介するために(その従業者という立場で)作成すべき重説を作っている経験者です。

「自社で使うために作成する重説」が作成できるレベル(程度)の人…

 

ちなみに、弊法人は「他社」が一般個人・法人のために説明するに耐えうる重説及び売買契約書を作成する仕事をしています。

これ、わかりますか?

そう、宅建業者という「プロ」から、お金をいただいて納める重説・契約書となる重み。

「プロ」を超絶した「プロ」であらなければならない、ということ!

いわゆる士業の仕事の多くは、素人からの受託による代行業です。

ところが、ある意味独占業務として重説及び※契約書を作成できる権限を持つ「プロ」からの依頼、なのです。

※宅建業者が作成すべき「37条書面」を契約書として用いても差し支えない、という趣旨であり、本来「契約書の作成代行」は行政書士の職務となります。

だから私は、その成果物に対してすごくこだわります。記載すべき情報に解釈の間違い・思い込みがあってはいけないことは当たり前。

文章においても、固すぎず(法律の意義などには配慮して)、わかりやすく書くことを意識しています。

その「こだわり」から、「優しい重説」と言われることもあり、今では多くのクライアント様からご好評をいただいています。

 

しかし、弊法人にかつて応募などで入社した調査員から、私のこだわりによる文章の修正や調査の不備による指摘が「細かい」と。「自分がいた会社の重説はそこまで深く考えたり、調べたりしなくてよかった」と言われたことがあります。

確かに、調査員の調査成果に対して「その情報に不備、または怪しい」と思ったら、私は逐一役所に電話でヒアリングしており、その確認した結果を伝えたりすることにあると思います。

また、法令の概要・用語の定義等については、自身で役所のホームページや法律の条文などを参照して細かく作文していきます。

これについては、私の方で修正・追記等の作業しているので、さほど迷惑はかけていないと思いますが、(自社の重説を作成していた、というレベルの)調査員からすると、この私のすることが「小さいこと・どうでもいいこと」と感じているとともに、それがかなりのプレッシャーとなっていたようです。

 

ちなみに、私の「こだわり」をもう少し説明すると、ご依頼いただいている会社に所属し、実際に重説・契約書を説明する宅地建物取引士ができるだけストレスなく、あまり質問を受けずに読み合わせできること、そして、それを聞く一般個人・法人の担当者が重要な論点をスムーズに理解できることに重きを置いています。

そのため、決して「小さいこと・どうでもいいこと」とは思っていません。

要は「どこを向いて仕事をするか」、ということだと思うのです!

弊法人の調査員及び今後弊法人の調査員となる人は、「いいクライアント、そして良質な仕事を開拓し維持し続ける大変さ」「最終的な責任を取るのは誰なのか」などについて、自分が経営者になったつもりで十分ご理解いただきたいと思います。

それを斟酌して理解できる地頭があれば、自分なりの仕事に対する誠意や信念、そして探求心が生まれ、数年後には物件調査及び重説作成の経験だけで軽く本一冊は書ける専門知識・法的思考力・文章力が身に付くはずです。

単なる自己満足のために「こだわり」を持ち、相手に押し付けて迷惑をかけることはいけませんが、「重要事項説明書・契約書作成の意義」を理解して、自分なりの「こだわり」を持って仕事に取り組んでいくやりがい・楽しさを知ってほしい、と思っています。

併せて、調査員が効率よくスキルアップできる仕組みづくり(定型文やマニュアルなど)の作成に努めていきたいと思います。

以上は、宅建業の経営においても同じです。(私と同じように)強い「こだわり」をもって仕事に取り組んでみませんか? ひいては、それが他社との差別化につながるのです。

契約書の写しのみ交付する場合の留意点

OOKPAR563421611_TP_Vデジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律(令和3年法律第37号)の施行に伴う宅地建物取引業法の改正(令和4年5月18日施行)により、宅地建物取引業法第37条(契約締結時)書面については宅地建物取引士の押印が不要となったため、下記の記述は意味をなさなくなりました(今後は単に契約書の写しの交付でも可)。ただし、改正前に交付した契約書の写しを宅地建物取引業法第37条(契約締結時)書面として扱うことについては、引き続き下記記載のとおりとなりますので十分ご留意ください。

多くは売主が宅建業者で買主が一般個人・法人の場合、その宅建業者が印紙代を節約または払いたくないがゆえに、不動産売買契約書を1部しか作成せず、原本は買主、その写しを売主とするケースが宅建業界では普通に行われています。

この場合、その写しに加除修正や押印など行わなければ印紙を貼付していなくても税法上特に問題ないようですが、係争に発展することを考えた場合、原本を所持している場合と比べその写しでは証拠力が劣る、と言われています。そのため、これを危惧してなのか、その写しに「本書は原本と相違ありません」と記入し記名押印しているケースもたまに見かけます。

ただし、このような奥書をしてしまうと、いくら写しとはいえ、税法上では印紙が必要な文書として取り扱われる可能性がありますので、十分注意してください。

 

また、宅地建物取引業法では、宅建業者が売主の場合または仲介業者が契約当事者に介在する場合には、同法第37条第1項各号に列挙された事項が記載されたものに宅地建物取引士の記名押印をした書面を、売主業者に当たっては取引の相手方である買主に、仲介業者に当たっては契約当事者双方に交付しなければならない義務について規定されていますが、この書面は※不動産売買契約書と兼ねていることが多く、この契約書を単にコピーしたものを交付することは、宅地建物取引士の押印(黒く映った印鑑ではなく、赤い朱肉をつかった印鑑)がないため、いわゆる「37条書面」としては要件を満たしておらず違法となります。
※宅地建物取引業法第37条第1項各号に掲げる事項は、一般的な不動産売買契約書の条項に記載されていることが普通なため。

 

したがって、宅地建物取引業法との関係でその写しを37条書面として適法に取り扱うことができるようにするためには、その写しに別途売主業者及び仲介業者の取引士による記名及び赤い朱肉を使った印章で押印を行う必要があります。できれば、記名押印前に契約書をコピーし、そのコピーしたものに宅地建物取引士(売主業者及びその取引に関わる仲介業者すべての各宅地建物取引士)の記名押印を行うと良いのかもしれません。

なお、契約内容についての証拠力という点においては前述したとおり、契約書の原本に比べその写しは劣ります。そのため、特に契約当事者に介在する仲介業者においては、契約当事者のいずれか一方または双方が宅建業者であろうがなかろうが、契約書は2部作成し双方で平等に印紙を負担して交わすことをまずは勧めることが責務であると考えます。

間違っても、宅建業者売主の言いなりになってその売主に契約書のコピーだけを交付し、自社もそれと同じものを保管するだけでは仲介業者として宅地建物取引業法第37条書面交付の義務違反を問われることとなり、免許権者による指導・勧告はもちろん、監督処分の対象となりますので、くれぐれも留意してください。

【売買仲介】客付より元付の方が楽?!

PKU4151339PAR58327_TP_V4私は開業当初の数年間、行政書士業務以外に個人で宅建業の免許を受け、不動産売買の仲介も行っていました。それ以外に不動産仲介会社に勤めていた経験は特にありません。そのため、仲介実務そのものは特に明るいという訳ではありませんが、何となくその頃は「売り物件を預かりたい」なんていつも考えていました。おそらく、不動産仲介業をメイン業務にしている会社(営業マン)も、そのように思っている人が多いのではないでしょうか。

なぜなら、物件を預かれば、レインズやポータルサイトに登録さえしておくだけで、黙っていても他の仲介業者が客を見つけて来てくれるから楽だ、と思っていたからです。
しかし、今となれば「物件を預かる=物元、元付業者になる」ということは、逆にデメリットばかりが思いつきます。

<元付業者の大変なところ>

①売却対象物件の価格査定を行い、売主に査定書を用いて意見する。

②売出価額(媒介価額)を決めて媒介契約書を作成し、遅滞なく売主と交わさなければならない。

③マイソクを作成するための物件調査をすぐに行なわなければならない。

④専任または専属専任媒介契約を締結した場合、媒介契約締結日から7営業日または5営業日以内に少なくともレインズに登録する作業をしなければならない。

⑤レインズ等を見た他の業者からの広告承諾や物件確認の対応が面倒くさい。

⑥専任または専属専任媒介契約を締結した場合、2週間または1週間に1回以上の頻度で文書または電子メールのいずれかの方法で業務の処理状況を売主に報告しなければならない。

⑦売主の売却希望価格が相場より高い場合、なかなか買い手が見つからず、案件の手離れが悪い。

⑧買い手がなかなか見つからないときだけでなく、当初から売出価額が相場より高めで、成約に至るまでの難易度が高いと予想されたときは、レインズやポータルサイトの登録だけでなく、広告チラシを作成して配ったり、成約時に売主からいただける仲介手数料の一部を客付業者に謝礼することを条件にしたり…など、かなりの費用・報酬を犠牲にしなければならない。

⑨買付が入れば、重要事項説明書及び売買契約書のドラフトを作成しなければならないケースが多い(大抵は元付業者が作成)。

⑩一向に買付が入らない場合は、売主がしびれを切らし、媒介契約の更新を拒絶されることもあり、すべての時間・労力・費用が水の泡となる。

以上、思いついたところを書いてみました。
では、逆に客付業者はどうなのでしょうか?

<客付業者の大変なところ>

①相当な個人的信頼関係がなければ、購入希望の物件の売買契約締結時まで媒介契約を締結することはないため、客をつなぎ留めておくことが難しい。

②元付業者に比べ、建築や住宅ローンをはじめとする幅広い知識が必要(コンサルティングスキルが必須)

③自社サイトなどに多くの物件情報を取りそろえるため、元付業者に片っ端から電話をし、広告の承諾や物件の存否確認など、非常に手間のかかる作業を根気よく続けていかなければならない。

客付け業者の大変なところはもちろんこれ以上あることでしょうが、少なくとも元付業者がけっして楽ではないことがわかるかと思います。

特にこれからの「不動産」は一部を除きますます換金しにくくなっているので、売主のために真摯に取り組もうとする営業マンにとって、売り物件を預かることはそれなりのプレッシャーも感じるはずです。

そんな中で、「常に新しい人と出会いたい」「自分の知識を生かして、人の新生活に貢献したい」と思う人がいれば、客付に重きを置く、または客付専門を売りにしてやってみる、のも良いのではないでしょうか。

媒介契約書の作成を後回しにしない

<参考>宅地建物取引業法では、宅建業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない旨の規定が設けられています。

ところが、大手仲介業者を除く一部の宅建業者は、宅地建物取引業法(第34条の2)の規定を知ってか知らずか、媒介契約書を作成して「遅滞なく」売主から署名とハンコをいただきその書面を交わすことはせず、後回し(売買契約成立時など)にしているのを見かけます。

確かに、このことだけをもって見れば、売主に即損害を与えることはありません。また、媒介契約が民法上では委任の規定が準用されると解釈されていることから、(民間人同士では)意思表示のみで契約が成立することにかんがみると、書面を交わしていないことをもって媒介契約が成立していないとはいえない、と考えます。

しかし、大事なことは、これをいいことにあまりノンビリしていると、他の仲介業者にその客を持っていかれることがあるのです!

「客の横取り!?」をした業者が、一般媒介を除く媒介契約(専任または専属専任)を締結した場合、あなたの会社よりも先に書面を交わしていれば、いくら媒介契約が諾成契約(当事者の合意のみで契約の効力が生じること)であるからといっても、証拠として有利となる書面で交わしていない以上、係争に持ち込んでもあなたの会社はとても不利な立場となる可能性があります(書面を交わしておかないと売買契約あっせん成立時における媒介報酬請求権についても否定されないとも限りませんし、認められたとしても仲介手数料の上限いっぱいまで取れることはないでしょう)。

また、国が民間人(宅建業者ほか一般個人・法人)を規律する宅地建物取引業法との関係では、媒介の契約を締結したときに「遅滞なく」媒介契約書を作成して相手方と交わさないと法律違反となり、取引関係者などからの通報により最悪の場合、指示や業務停止などの行政処分を受けることさえあります。

ちなみに、法令用語として使う「遅滞なく」という言葉の意味は、「直ちに」や「速やかに」に比べ即時性において遅く、正当な又は合理的な理由による遅滞は許容されるものと解釈されているようです(大阪高判昭和37年12月10日刑集15巻8号649頁)。

したがって、「何日以内に」という決まりはないものの、いずれは必ず作成し交付しなければならない書面であることから、特に物件の売主となる依頼者とは早めに媒介契約書を作成して交わしておくことをお勧めします。

重説「別紙参照」と記載省略することの是非

sakiphotoPAR538191074_TP_V4重要事項説明書には、例えば宅地建物取引業法第35条第1項第1号の規定に基づき、『登記記録に記録された事項』について記載しなければならない項目がありますが、この記載欄に「別添登記事項証明書をご参照ください」と記入するのみで、その内容の一切を記載しない場合でも、重説添付書類としてその登記事項証明書を添付していれば、宅地建物取引業法上違法とはならないものと思料します。

ただし、そのような形を取った場合、実際に重要事項説明を行うときは、添付した登記事項証明書を買主に提示して、必ずその内容を読み合わせしなければなりません。万一、それを省略した場合には「重要事項説明義務違反」となり、行政処分の対象となる可能性があります。

同様に、宅地建物取引業法第35条第1項第2号の規定に基づき『都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要』を記載しなければならない項目について、「別添資料をご参照ください」とその一言だけを重要事項説明書に記載することは問題ないと考えますが、実際に重要事項の口頭説明を行うときは、「別添資料をご参照ください」と読み上げて終わるのではなく、添付した当該資料の読み合わせも行わなければ、これも違反となりうる可能性があります。

なお、添付した資料をその都度実際の重要事項説明において読み合わせをすることは、説明する宅地建物取引士はもちろん、それを延々と聞かされる買主または借主にとってかなりの苦痛が伴うことは言うまでもありません。数時間にも及ぶだらだらした重要事項説明書及びその添付書類の読み合わせは、最終的に「何が重要だったのか」買主または借主の頭に残ることはないはずです。

したがって、なるべく重要事項説明書の記載欄または余白にその概要をあらかじめ記載し、説明の際にはその記載を読むだけにして(資料の読み合わせまでは原則として行わず)、特に質問がなければ「詳細については別添資料でご確認ください」と案内するに留めておくことが望ましい説明の仕方かと思料します。

※ただし、近年の法改正でできた項目「水防法に基づく水害ハザードマップにおける当該宅地建物の所在地(位置)」については、実際のハザードマップを用いて当該宅地建物の所在地を示しながら説明する必要があります。

以上から、重要事項説明書はオリジナルで作成したようなA4数枚程度のものを使用するのではなく、必ず貴社所属団体(全宅もしくは全日またはFRK)が提供するひな型を使用する方が(添付書類の読込、理解及び作成時間はかかりますが)、むしろ読み合わせの時間を短くでき、その結果、買主または借主が当該不動産及び取引に伴う「重要事項」を理解できることに繋がるのではないでしょうか。

再建築不可物件の重説書き方留意点

ダウンロード再建築不可物件の売買仲介の際に、購入希望者からおそらく「どのようにすれば再建築が可能になりますか?」というご質問を受けることでしょう。

その場合、仲介を担当するあなたはその「解決策」を何としてでも探し出す必要はありません。

むしろ、「(こうすれば)建築できます」みたいなことを言って建築できなかったときには、最低でも売買代金相当額以上の賠償責任を負う可能性があり、非常に危険です。

現時点で再建築ができない物件なら「なぜ再建築ができないのか」を説明する程度に留めるようにしてください。

同様に重要事項説明書の記載においても、例えば『本物件は建築基準法で定義する「道路」に2m以上接道していないため、原則として増・改築、(再)建築することはできませんので、あらかじめご承知おきください。』と記載し、役所で例外的に建築が可能となる包括基準等が入手できればそれを添付するだけにしましょう。

それでもお客様が「購入する」という決断をしたのならば、それはすべてそのお客様の責任です。再建築できるかどうかわからない物件ですから、おそらく相場よりかなり安くで購入できる反面、そのリスクはお客様に取っていただかないと、ある意味「フェア」ではありません。

 

そもそも具体的な建築計画(確認申請レベルの平面図・立面図等)が定まっていない場合、建築審査を担当する職員としては防火上の問題等から例外として建築を認めることができるか判断いたしかねるでしょうし、その他近隣と協定を締結できることなどの条件も加われば、不確定要素が多すぎてそう簡単に「建築できる可能性はあります」なんて、なかなか言えたものではありません。

お客様の要望に何でも応えることが不動産仲介(宅建業者)ではないのです。それでも、お客様が「どうしても調べてほしい」というならば別途コンサルティング契約(報酬も別途)として、少なくとも「宅地建物取引業」と切り離しておくことをお勧めします。そうしないと、あなたの会社は民事上の請求を受けるだけでなく、行政処分の対象にもなってしまう危険性があるからです。

 

以上から、弊法人においても再建築不可物件の調査及び重要事項説明書の作成依頼の際、上述したレベルでの納品物となりますことをご了承ください。これは宅地建物取引業者である貴社を守ることにもつながるのです(なお、適用できる可能性がある許可・認定基準があれば、内々でのご説明はいたします)。

「重要事項説明書」は法令上の制限等、基本的に売買対象物件のマイナス要素を伝えるものだと思ってください。積極的にプラスになる面も調べ上げ記載する趣旨のものではありません。

十分ご注意ください。

 

重説作成代行は特定の1社に頼らない

ダウンロード過去に物件調査を伴う重要事項説明書や売買契約書の作成をどこかの業者に依頼して、たまたま良い内容の成果品をいただいたら、あなたはおそらく次もそこに依頼することでしょう。

確かに、そんな代行業者は満ち溢れているほどありませんし、その成果物のレベルは未知数のため、はじめてお願いした業者の成果品がたまたま良かったら、「別なところも開拓しよう」なんて普通は思わないのもわかります。

しかし、あなたが良い内容の成果品だと感じているなら、その依頼した業者は他の同業者から見てもおそらく心証は良いはず。

そうなると、また依頼したいときに「既に案件が入っていて今回は受託できません」と言われる可能性が十分にあります。

通常、仲介の場合は買付が入ってから契約までのタイトな日数で重要事項説明書や売買契約書を作成しなければならず、その期間にこれらの書類作成を発注することとなります。しかも、他の仲介業者もだいたい時期が重なります。

もし断られても、その時は自分で作る覚悟があれば良いのですが、依頼をする会社の多くは自社では全く作れるノウハウがないという会社だけでなく、自分で作るよりプロが作った書類で取引の安全や自社の信頼を高めたい、と考える謙虚で意識の高い不動産会社も多く、いずれの場合であっても依頼を断られたら致命的なことでしょう。

そのため、弊法人の場合でも、こちらがいただいた依頼をやむなく断っても根負けさせられる勢いでお願いされるケースが多々あります。

それはこのような仕事をしている我々にとって、本来非常に有難く感謝すべき話ではあるのですが、弊法人ではここ数年、不眠不休の毎日、かつ週末はもちろん年末年始さえも休みが取れない状況です(ただし、弊法人内部で「ブラック」な勤務状況なのは代表者だけで、幸いにも有志で事務処理能力の高い外部調査員に支えられています。)。

「それなら調査員をどんどん募集すればいいのでは?」と、言われることもありますが、この仕事に関してはなかなか「できる」人が見つかりません。そもそも有能な人はとっくにどこかの有名企業の法務部に社員として所属していたり、他の重説作成代行業者で戦力として既に働いており、転職市場には皆無です。

【弊法人でも過去に大手仲介会社で重説を作っていた、という経歴の人を転職サイトから採用したり、「ウチでぜひ働きたい」という人を受け入れ、その意欲に期待し初期投資だけでも200万円ほどつぎ込んでみたこともあったのですが…】

それは私の求めるスキル(こだわり)が高すぎる、ということもあるでしょう。しかし、それだけクライアントを満足させる書類を作るには、そのくらいの強いこだわりをもって人材開拓をしなければならない、という非常に過酷で厳しい職種だと私は認識しています(宅建業者という「プロ」からの依頼を受けて、そのプロに満足していただけるくらいの超絶な「プロ」でなければならない…)。
※だから、5人も10人も調査員がいるような会社は、もしかするとその成果品は期待値に遠く及ばない可能性あり。

話は少し脱線しましたが、要はそれだけ専門性が高く(契約法務実務経験や行政文書作成経験最低10年以上)、人材の確保も容易でないため、既存の重説・契約書作成会社は過少供給な状況です。

よって、いざという時のためにも、少数精鋭の不動産調査代行・重要事項説明書等書類作成会社を2~3社は開拓しておくことをお勧めします。

顧客開拓は他人からの紹介に頼るな!

開業当初はもちろん、日ごろから新規顧客開拓を紹介頼みにしていませんか?

ときどき、ポータルサイトからの問い合わせ客より、知り合いからの紹介客の方が(お金もかからず)質がいい、という話を聞きます。

確かに、紹介客は紹介してくれた人との間で、ある程度信頼関係を築けた後ですから、紹介客は(あなたとの間でも)大きな不義理はしないでしょう。

 

ところが、少なくとも私は紹介客が苦手です…

紹介してくれた人にはそのお気持ちにとにかく感謝しますが、紹介客は私にとって(自分で開拓したお客様より)とても対応に苦慮します。

というのも、「私」そのものを全く知らず、かつ興味もなく、紹介者に対する義理から依頼してくるものですから、時に横柄で高圧的な態度を取られる方もいます。

例えば、報酬を授受するタイミングについて「(紹介者なら)すべてが無事に終了するまで(費用を立て替えてくれてまで)請求を待ってくれた」と言われ、通常の私のやり方とは異なるルールを迫られます。

私自身が開拓した顧客であれば、「同時履行」に応じていただけない場合、即お断りできますが、紹介客に対しては私に良かれと思ってしてくれた紹介者に対して泥を塗ることに繋がりますので、それができません。

また、紹介してくれた人には必ず「お返し」をしなければなりません(そんな、「お返し」なんていいんじゃない!?って思う人、ビジネスわかっていないです。社会はギブアンドテイクなんですよ。「してもらう」だけで甘んじているようなら、あなたの商売は続きません。)。

ダウンロードなので、私は自身のサイトやブログを見て共感してくれた、興味を持ってくれた方々を顧客のターゲットとしています。

そういう方々からですから、はじめてお問い合わせをいただいたときに「いつもブログを拝見していました、とても共感しています」と言っていただけることもしばしば…

だから私にとって、私のWEBサイトからお問い合わせいただいたお客様が一番相性が良く、大切なのですね。

大変な作業と専門的知識、創造力、想像力、文章力、費用(私は費用だけはほとんどかけていません)が必要となりますが、自社WEBサイトを徹底的に構築すれば、そこからのお客様はあなたにとって「この上ない!!」と実感できることは間違いないでしょう!

サラリーマンで営業トップ=起業成功!?

ダウンロード会社勤めのサラリーマン時代に営業はトップクラスの人が独立して起業すれば大成功するものなのでしょうか?

ちなみに、私はサラリーマン時代、公務員だったほか、複数の会社を渡り歩きましたが、いわゆる「営業」なるところには希望しなかったことはもちろん、配属されることもなく、顧客開拓には無縁な世界でした。

そういう私ですが、たまたま取得した行政書士資格で開業し、今は少なくとも士業と言われる職種のなかで稼げていない方ではないところにいるようです。

では、私が営業職出身なら今よりもっと稼げていたのか、、、

⇒そんなことはないと思います。

実は、抜群な売り上げを作り出す営業マンのうち独立して成功している人、というのは、トップセールスマンだった人のうち、その多くはいくつかの条件を満たしている人に限られます!

まず、所属していた会社が大きかったか、小さかったか。有名企業だったか、そうでなかったか。

例えば、不動産業界で言えば、大手仲介業者にいた営業マンであったか、「社長と私」程度でかろうじて会社といえる程度で営業をしていたのか。

第二に、会社にある営業ツール(スーモやアットホームなど)がたくさんあったか、逆にたったのレインズだけか。

そして最後に、潤沢な会社の資金でアグレッシブに営業ができたのか、あるいは、常に自腹必須で営業していたか。。。

「サラリーマンで営業成績が良かった人=(すんなり)起業成功」、というのは意外にも上記で言うとそれぞれ後者側に当てはまる人が多いような気がします!

大手(有名)企業という絶大なネームバリュー・信用力で沢山の営業ツールがあり、広告宣伝費用も気にしないで「営業トップ」な人は完全に「自分の実力」を過信しています。

起業する、ということはネームバリュー・信用力はゼロ、営業ツールはレインズのみ、広告宣伝費は全額自腹…から始めることなのです!

仮にいくらお金を貯めて開業したとしても、それだけでは少なくともネームバリューや信用力はありませんから、その段階で営業ツールやSEO、PPC広告などにお金を費やしてもほとんど反響なんてありません。

「自分の人脈」(と思っていた人たち)も、あなたが「独立開業しました」と言ったら、今までと同じようにあなたを見てくれることはないことを悲しくなるほど味わうことでしょう。

また、開業時にどれだけのスキル・資格があろうとも、これも全く役に立ちません(顧客がつくようになればそれらは役に立つようにはなりますが)。

なので、独立開業を目標にした時点から(開業してからではない)「自分を売っていく」ことが必要です。

スキルアップすることが先決??(笑)←開業してからで十分間に合います!

要はいち早く自分自身をブランディングしていくこと。

SNSをやっている人ならバシッと髪型を整え、スーツを着てプロのカメラマンに写真を撮ってもらったものをプロフィール写真にする。

しかも、屋号は付けずに「本名」で。

そしてそこらには転がっていない知識、そして自身の実績を掲載してフォロワーを増やしていくことからはじめましょう。

また、それよりも大事なことはサラリーマン意識を抜いていくこと!

起業すると経費を先払い(自腹を切って)していかなければ、売上は作れません。

どうなるかもわからない仕事のためにお金を出すなんてもったいない…なんて言っているようでは間違いなく起業・維持なんてできません。

とにかく、ビジネスは「投資」なんです。リスクを冒さなければ絶対にリターンはありません。

資金が少なければ創業融資を受けられるよう、全力で努力しましょう。

安易に他人とコラボ(手を組む)、出資を募る、借りる、なんて考えないように。。。

起業は一人でするものです。

他人と一緒に始めたら序列ができたり、出資者には頭が上がらず自分本位の仕事ができなくなったり、友人知人からお金を借りようとするとそれだけで信用をなくし絶縁の原因ともなります。

よって、起業で成功するのに一番大事なことは、トップセールスマンであった営業経験者であることより、「恥じらいなく(商品・サービスではなく)自分自身を売っていく」という覚悟を持つこと、そしてサラリーマン意識を捨てて起業家マインドを身に着けることでなはいでしょうか。

そういう意味で、一人親方の会社で「自分だけを武器に」完全成果報酬のフルコミ営業で働いたことがある人であれば、少なくとも起業して軌道に乗せることが早い人、と言えるのかもしれません。

そしてそこでそれなりの実績があれば、「営業で実績を上げた人はやはり有利だ」、とはじめて言えると思います。

重要事項説明(読み合わせ)代行は違法‼

画像当事務所では、ときどき下記のような問い合わせをいただくことがあります。

「3日後に不動産売買契約があるのですが、弊社も相手方仲介業者も自社に従事する宅地建物取引士が都合により手配ができません。どなたか宅地建物取引士で重要事項説明書の説明(読み合わせ)を代行していただける人はいませんか?書類はすべてできあがっています。」

これは宅地建物取引業法を遵守するつもりでそのような手配をするのでしょう。

確かに、宅地建物取引業法第35条第1項では「宅地建物取引業者は・・・宅地建物取引士をして、(必要な事項を)記載した書面を交付して説明をさせなければならない。」と規定されています。

ちなみに、「宅地建物取引士」とは宅地建物取引業法第2条第4号に「宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう。」と規定されており、これ以外にこの法律では「宅地建物取引士」について定義はありません。

このため、「宅地建物取引士」であれば、他社に従事している人、どこにも従事していない人でもいいのでは、、、と思う人もいてもおかしくはありません。

しかし、当該取引にかかる重要事項説明ができる人は、その取引の売主である宅建業者またはその取引にかかる仲介業者に従事する宅地建物取引士に限られます

このことについては宅地建物取引業法に明文の規定はありませんが、この法律の全体をしっかり見てみると、(重要事項説明の代行というものが)「違法」であると普通に解釈できることがわかります。

まず、一般的な重要事項説明書の書式では冒頭部分に当該取引に関係する宅地建物取引業者名と「説明をする宅地建物取引士」を記載する部分がありますが、ここには当然、当該取引に関係する宅地建物取引業者に従事している宅地建物取引士の記名・押印が必要であることは自明でしょう(「専任」でなくても構いません)。そしてその者によって説明がなされなければならないので、いくら宅地建物取引士であっても「説明をする宅地建物取引士」欄に記名・押印がない者が(いくらピンチヒッターであったとしても)説明することはもちろんできません。

次に、宅地建物取引業法第48条第1項では「宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。」と規定されているため、当該取引に関係する宅地建物取引業者に従事している宅地建物取引士についても従業者証明書を携帯させる必要があり、※これができない(従業者ではない)のであれば、まずはこれをもって「違法」という扱いとなります。

※普段から貴社の従業者でもない人に、その日だけの従業者証明書を持たせ「(貴社の従業者である)宅地建物取引士」になってもらい、重要事項説明書冒頭の貴社欄の「説明する宅地建物取引士」に記載することは、後日に残る重要書面となるがゆえ、必ず証拠として残ってしまうので絶対にしないでください(買主がその他の不満がもとに、重要事項説明書を持参し宅建業法所管の窓口に相談へ行かれたら、これを理由に監督処分を受けることになります…行政処分って、買主の不満についてそのまま理由ありとして発動することはほとんどなく、これをきっかけにアラを探されて宅建業法違反を見つけ出され処分してくるものなのです)。

よって、宅建業法を守るためにこのような段取りをしても、これらについて守られていないようであれば、仮にどこかの「宅地建物取引士」を手配したとしても従業者証明書の携帯、従業者名簿の備付等の義務違反には少なくとも問われることとなり、一般消費者の通報などによって監督行政庁から指示または業務の停止処分を受けることがあります。

 

では、適法に当該取引に関係しない宅地建物取引業者の従事者である宅地建物取引士によって重要事項説明を行わせるにはどうしたら良いでしょうか?

⇒それはその取引士が従事する宅地建物取引業者を共同仲介業者(あんこ)にすることです!

この業者を重要事項説明書冒頭(免許・供託情報欄)に他の宅建業者と同様に併せて記載し(欄が足りなければ別紙にして)、「説明をする宅地建物取引士」のところに本当に説明する宅地建物取引士の氏名等を記載するのです。

こうすれば形式上違法にはなりませんが、当然「あんこ」となると、仲介手数料を「説明をする宅地建物取引士」を提供した宅建業者にもそれなりに分けてあげなければなりません(ただし、責任も共同責任とさせることができます。)。また、そもそも当該物件の概要も把握していない者による即席の重説読み合わせは、宅地建物取引業法第1条の「・・・その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。」の趣旨に反してしまい、ひいては一般消費者から信頼を失うことに繋がることから、これも回り巡って何らかの違法行為が発覚される引き金となってしまうことに繋がりかねません。

契約日当日に宅地建物取引士が不在とならないよう、社内で資格取得を奨励していくことが望ましいかと思います(ちなみに、当事務所関連会社は、全員宅地建物取引士の有資格者です)。

「土地(建物)、買います」ご紹介ください??

宅建業の免許(取引士の資格取得ではなく、業の免許)を取得すると、同業者のあちらこちらから営業の電話・FAXがかかってきます。

これは本当に迷惑です。写真(接待)

 

「弊社ではマンション用地を探していまして…」

「戸建用地を探していますが、情報ありませんか?」

「区分マンションの情報・成約に至れば、3%払います」…

 

仲介業をやらない当事務所(弊社)にとって、これほどまでに煩わしいことありません。

 

また、面と向かって名刺交換もしたことがない人から「名刺アプリ」を使って、「物件、ご紹介ください」というアプローチもあります。

 

いったい、何を考えているのでしょうか?

仮にあっても(あなたに)紹介するわけないですよ。

当然、いつもお世話になっているクライアント様か、気前よく接待してくれるような人が最優先です。

 

まずは仕事が欲しいなら、自分のことばかり考えず、相手に貸しを作りましょう!

士業相手に営業かけるとすれば、その相手が行政書士なら契約書類や遺産分割協議書の作成を依頼する、司法書士なら登記申請を依頼する、弁護士ならお金を払って法律相談をするとか。

もし、そういう案件が手元にないなら、(それを求める)他人を紹介する、(そこそこのレベルの)接待をする、など自分から仕掛けないとまず無理です。

 

普通は既に取引先はいるので、そこに食い込むには並大抵のことではありません。

それなりの手配・接待をしたとしても、それでもあなたに依頼する人は数分の一の確率です。

ちなみに、私が高級な寿司店などに接待した人であっても、その後の仕事の付き合いが始まった人は10人に1人以下です。

「知人」ができる、というレベルなんです。

 

もし、何の手土産もないなら、「ご紹介いただければウチなら仮に成約しなくても、情報料としてまずはウン万円お支払いします」くらいなことを考えてから営業の電話をすることにしましょう!

仕事が早い人は本当にできる人!?

fukugyo206140004_TP_V4大抵の職種においては、仕事が早い方が遅い人より重宝されます。

確かに、仕事が早い人は頭の回転が速い…

【ちなみに、私はサラリーマン時代、仕事が遅く上司によく窘められていました。】

 

しかし、今私が独立して物件調査や契約書類の作成をしてみると、この仕事に限っては「仕事が早い人」は仕事ができない、と言うことに気が付きました。

私がレビューすると、穴だらけ。誤字脱字はもちろん、文章も意味不明。読み合わせをする宅地建物取引士やそれを聞くエンドユーザーのことなど全く無視。やっつけ仕事感が半端ない…

つまり、全く「調べて、考えて、配慮して」仕事していないのです!

 

私はいつも言っていますが、「不動産」は世の中2つと同じものはないのだ、ということ。

先日も、世田谷区の2つの物件調査で、わずか10mしか離れていないにも関わらず、法令上の制限だけでも大きな違いが沢山ありました。

それだけ、物件調査や重要事項説明書、売買契約書の作成は高度な注意力を要する難しい仕事なんだと。。。

 

パターン化できる仕事なら早くこなせる人の方が有能と言えるでしょう。

でも、こと物件調査やその内容を反映させた書類作成には、許される限りにおいて時間をかけて、調べながら、考えて、思いやりをもって作業をするクセをつけてください。

 

重要事項説明書や契約書の特約などの作成を、遅くとも一泊二日で(現地・役所調査1日、起票1日)できないようなら失格、なんてくれぐれも思わないように…

それを急がせる、または、早く仕上げることを有能と解する上司または経営者は利益至上主義の「バカ」なんだ、と思ってください。

知識や実力が身についているのであれば、逆に沢山の論点が「バァー」っと、開けて見えてくるものなのですよ。

※例えば、対象地に擁壁があっても平気でスル―していませんか(がけ条例や建築基準法、都市計画法、宅地造成等規制法、土砂災害防止法などの規制がすぐに頭をよぎらないようではダメですね)。
 ほかに、前面道路が高い位置にあり、低い敷地に接道させるために取付階段が設置されている場合→道路占用許可の要否、排水面で問題はないか等について考えていますか?

なので、十分な時間が与えられているようなときに、むしろその時間を持て余しているような人は逆に能力不足だと自覚することです(「自分は頭がいいから」、なんて勘違いしないように)!

 

とにかく、この仕事は何より「探求心」を持つことが大事。

それだけ、「不動産」はアカデミックでインテリな仕事、ということに誇りをもって真摯に取り組んでいただきたいです。

そのあなたの「こだわり」が最終的に取引の安全性を高め、一般消費者の保護はもちろん、取引関係者を皆ハッピーにさせるものなのですね。

人の厚意に甘えるのもほどほどに…

ダウンロード電車で(からだが不自由な自分に)他人が席をゆずってくれた、(幼子連れて)横断歩道をゆっくり渡る私を自動車が停止して待ってくれた、などは(感謝を口や態度にして)それに甘んじることは双方がハッピー!

 

でも、他人の厚意に気持ちよく甘んじて受けることが常に良いかというとそうでもありません。

特にビジネスの場では、「試されている」と思った方が良いでしょう。

 

「このたびは(たまたま凄く儲かったので)私に20万円はご請求ください!」

通常、あなたにとって10万円程度の仕事なのに、相手からこんなこと言われたとき…

あなたはどうしますか?

 

「そうですか、ありがとうございます!では、20万円いただきますね。」

そんな(子供のような)気持ちでビジネスしていたら、早ければ次回からあなたはこのお客様からのご依頼はない、と思ってください!

「なんで!?相手方からのご厚意をポジティブに受け止め感謝の言葉を伝えられれば、双方がハッピーじゃん」

⇒ バカじゃん!!

 

相手方からすると、「報酬基準が明確でない」「仕事に対するポリシーがない」「信用できない」「厚かましい」と思われることが大いにあります。

これは、真剣にこれからビジネスパートナーとしてあなたが相応しい相手であるか、試されていることもあるのです!

 

だから、(喉から手が出る気持ちをぐっとこらえて)そのご厚意の言葉だけに感謝してしのぎましょう。

私は相手からのご厚意に対し、その「0~5割掛け」を甘んじる基準としています。

「0」というのは全く相手方からの厚意に甘えないこともある、ということ。

 

ちなみに、「(知り合いのお友達ということで長期間の反復継続の相談に)別に…無料でいいですよ」「このくらいの作業は(大変な作業であっても)今回は特別にいらないです」「(相手が請求額を言い出せない立場の場合は多めに)このくらいをお支払いしましょうか」などと私もよく言ってしまいますが、正直これは本心ではありません。

相手から「それでは申し訳ないから(このくらいでも)受け取ってください」とか「それはいただくには多いから(それより低めの)このくらいでいいですよ」という言葉をちょっと期待して(あなたの様子を見て)いるところがある場合もあるのです。

それは私だけではなく、他人もそういう「期待感」をもって接している可能性があることを(※自身にも置き換えて)考えてみると良いかもしれません。

※あなた自身は他人に振舞うときにそんなネチッこいことを考えない人であったとしても…です。

 

そうやって、お互いが譲歩し合うことによって、(この人なら)相手を思いやる気持ちが持てる人だ、と思われたとき、信頼できる強い絆のビジネスパートナーが誕生するのです。

あなたがケチケチして値切り倒したり、たまたまの厚意に全力で甘んじるようなら、まだまだ素敵なビジネスパートナー(あるいは得意客)との縁は程遠く、自分と同レベルの意識を持った相手を相手に、ストレスフルな毎日が続くことでしょう。

「親しき中にも礼儀あり」という言葉がありますね。

世の中の過半数の人たちが言葉じりだけで相手につい(満額)甘えてしまう人たちとすれば、あなたはその逆に少数側に立てられればあなたの会社は10年後も存続する可能性が高まります(会社の10年生存率1割…と言われています)。

他人の厚意にまんま甘んじるのも、目先の利益に負けることになります。個人事業者や会社経営者は広告宣伝だけでなく、(それがきっかけで)出会った人には一期一会に終わらせないために些細なことに気を使う必要がある、ということをぜひおわかりいただきたいですね。

仮に「今回は100%甘んじたな」と思えば、次回は「厚意倍返し」するくらい頑張りましょう!

売買仲介手数料「無料、ゼロ」が好きなあなた

ダウンロード不動産の売買、特に購入者側において仲介手数料は売買価格の約3%以上が今まで一般的ということもあり、これをなるべく節約したい気持ちは大いにわかります。

最近では、その仲介手数料を半額、あるいは無料「ゼロ」をうたう業者も増え、一般消費者であるあなたにとって「いい風」吹いている!?時代になりました。

 

以前、私のサイトでも「仲介手数料」について仲介業者に有利なカラクリがあることをコラムに掲載しましたが、最近では意外にも「カラクリ」はなく、売主業者からのわずか税込「3%」の報酬だけを頼りに特に購入者側である一般消費者からは仲介手数料をいただくことなく薄利多売の仲介業者も増えてきました。

 

ところで、不動産仲介業って、成約して初めて売り上げになる、という特殊な世界。

成約まで至らなければ、そこまでかかった時間や経費などすべてがパーになる、ということ。

しかも成約できて仲介手数料を手にしたとしても、買主がローン審査に落ちれば、全額ご返金…

※不動産仲介って本当に雑多で大変な仕事ですよ。あなたはその一部しか見えていないと思います。仲介手数料を満額もらっても赤字になるケースだってあるのです。

 

なので最初から仲介手数料が「無料」ならなおさら、あなたに(心では心底)尽くそうと思ってくれるエージェントであっても、どこかで端折ることが「必須」とならざるを得ないことになるのです…

 

「(形の見えないサービスだから)この言っている意味がわからない」という人も多いのは(私には理解できませんが)わかります。

そこはそういうあなたに百歩譲ったとしても、少なくとも今後は成約前から「お客様気取り」をしないでください。そこだけは勘違いしないでくださいね。

成約して(ローン特約の解除もなく)初めて仲介業者の売上に貢献した人以外は、仲介業者にとってあなたは「お客様」でも何でもなく、むしろ「迷惑者」でしかありません。

 

特にあなた側から報酬の支払をする必要が一切ないならば、薄利で対応していただいている仲介業者に今後好き勝手言わないようにしましょう!

そもそも「無料」なんですからね・・・それはどういうことかと言いますと、まずは(あなたが頼りにしている仲介業者は)あなたの味方ではなく、当然報酬をくれる売主業者側の味方となる、ということ(例えば、強く値引き交渉をしてくれることはない)。

それはもちろんだとしても、それ以外に・・・(なんと)その一例として、重要事項説明書は貧弱(簡易なもの)である、と甘受しましょう。

要はあなた側が「調査漏れがあっても大目に見てあげる」ということ。

 

ちなみに、私は仲介業者様をはじめとする不動産業者様全般から重要事項説明書や売買契約書の起案のため、役所調査を始めとする物件調査も行う仕事をメインとしています。

※これらの書類は宅建業者(宅地建物取引士)なら誰でも容易に作れるものではありません。私のような専門家(専門業者)にアウトソーシングしないと法律の趣旨にあった書類は作れないものです。

ただ、私のクライアントである不動産業者様が費用倒れになるくらいなら、私もさすがに申し訳なくてその仕事を受けてあげることはできません(私の仕事は一件10万円以上。これでも同業他社よりはるかにいい成果品、かつ、リーズナブルな報酬設定です)。

そうなると、仲介業者様におかれてはやむなく不慣れな物件調査と書類(重要事項説明書や売買契約書)の作成を自ら行わなければならず、それを(あなたに)提示せざるを得ませんね。

売主が宅建業者の場合なら、その業者がしっかり文案の提供やチェックができているはずだ、というのは間違い。業者が売主であっても、よほどの大手を除けばこの辺のことはかなり疎いところが多いです。
⇒よほどの大手でも自社を守ることだけで、仲介業者や買主までも守れる内容のものまで起案してはくれません。

 

なので、それが元にあなたにとって以後不利益なことがあったとしてもこれはやむを得ませんよ。

仲介手数料を(そもそも)支払わないのですから、民事的に賠償請求なんて(最終的に裁判で認めてもらおうなんて)虫が良すぎると判断されるでしょうし、意外にも行政(免許権者)に申立てても相手にされないのが現実なのです(私が行政職員時代、しかも宅建業法所管時代にこんなエンドユーザーの相談(仮に宅建業法違反の疑いがあっても)、全く相手にしませんでした。でもこれ、行政の不作為ではありません。そもそも免許権者は犯罪捜査のような権限ありませんから…これが現実)。

 

不動産仲介業者の多くは割と誠実です(確かにダメな業者もいるので、その際は仲介手数料の値引きを交渉してください)。

特に地場に根付いている業者や大手はかなり信頼できます。

 

「人を動かせば費用が発生する」という認識をぜひ常識として持ってください。「タダ」より高いものはないのです。

自分におきかえてみて、あなたは「タダ働き」で相手にどれだけ尽くすことができますか?

そういう目線が大切なのです…

医師や士業者の従業者への教育について

ダウンロード私は心狭い人間なのか、よく看護師や医療事務員、弁護士等士業者の秘書が使う言葉に大変違和感を感じることがあります。

例えば、「はい、では(ウチの)先生にかわりますね」「(その件の回答は)先生に聞いてみます」など…

 

私が社会人として初めて勤めた司法書士事務所では、そこの先生が「対外的に私を先生というな、このバカ!」と言われたものです。

確かにこれは今となってみると、本当に良識的だと思いました。

 

これは、医師や士業者が自ら従業者に教えないといけないことに気が付かなければなりませんね。

『私に電話を繋ぐときは「医師の○○に繋ぎます」「担当弁護士の○○が本件を対応します」と(私を呼び捨てで)言いなさい』と…

 

身内ではもちろん「先生」と呼ばれていいのですが、患者や顧客に対して身内である「先生」を先生、なんて(あなたの従業者には)言わせないようにしましょう!

良識ある患者や顧客ならそれだけでダメな病院、ダメな事務所と判断しますよ。

もちろん、患者や顧客は当の本人を目にすれば「先生」と言いますが、それとこれとは別なのです。。。

建売業者の言い訳に屈するな!

ダウンロード不動産を購入された方から当事務所に「売主業者からこんなこと聞かされていないよ」とか「事前説明と実際が違い過ぎる、ここまで違うなら買わなかったのに…」というご相談を稀にいただきます。

 

特に新築未完成物件の場合は「工事完了時における形状・構造等」について重要事項説明時に用いられた図面類と実際に完成し引渡しを受けた物件との間に何らかの齟齬があるケースは意外にもあるようです。

 

そこで、購入時の重要事項説明書の備考欄または売買契約書の特約事項を確認してみてください。おそらく、こんなような内容が記載されていませんか?

「竣工時の構造や仕様が、契約時の販売図面や建築確認申請図書と一部相違する場合があります。尚、相違がある場合は現況を優先します。このことついて買主は異議なく承諾するものとします。」

 

こんなことを言い訳に売主業者はあなたからの反論を突っぱね続けるでしょう。

でも、あなたにとってこの齟齬が購入意思にかかる重要な要素であったのなら、これに屈して泣き寝入りしてはいけません。

 

<あなたがやること>

①ここまでの齟齬は想像できず、「これなら購入しなかった、またはこの値段では買わなかった」と言えるだけの理由を明確にしておくこと。

②売主業者の免許権者を調べる。

⇒売買契約書の売主欄には正式な商号(会社名)及び本店所在地が記名されていますので、国土交通省企業情報検索システムを使って免許権者を調べます。ちなみに、国土交通大臣免許の場合は各地方整備局等が窓口です(例えば、東京都に本店がある会社は関東地方整備局、北海道に本店がある会社なら北海道開発局となります)。

③売主業者に「まずは免許権者に相談させてもらう」と一言いう(これだけでも効く場合あり)。

④免許権者である官庁の窓口職員に事情が伝わる書類(事前説明時の設計図面、購入時の重要事項説明書及び売買契約書など)を持参し、相談に行く。

⇒役所担当者がその苦情相談に対し「理由あり」と理解してくれた場合は、もしかすれば売主業者に電話一本入れてくれることがあり、これだけで解決に向かうことがあります。ただ、期待は禁物(明らかな重要事項説明義務違反と言えない場合は役所はそう簡単に業者へ連絡しません)。

⑤役所の対応がイマイチの場合は、不動産に詳しい弁護士にしっかりと(相談料を払って)相談に乗ってもらう。

 

以上の順番で進めて行くといいでしょう。

 

高額な不動産を購入したのですから、(無知だったことを理由にしたり、ワガママは言ってはいけませんが)理不尽なことに対しては言うべきことはしっかり言って相手方からの誠意ある対応を求めてください。

 

大臣免許業者の書類レビュー能力について

ダウンロード売主が宅建業者で貴社が一般エンドとの間に立ってその仲介をする際に、重要事項説明書及び売買契約書の作成をその売主業者から依頼されることが多いかと思います。

そうなると貴社は売主業者から税込3%の報酬を頂くことが一般的なので、それをやむなくやらざるを得ませんね。

でも、私が思うに重要事項説明書の作成は本来物元か、売主業者がドラフトを作成すべきだと思っています。

物件のことを一番知る立場の人がドラフト作るの、当然だと思いませんか?

客付けしただけでもその仲介業者に感謝すべきだと思うのですが。。。

 

まあ、それは置いたとしても、仲介さんが一所懸命役所調査をしたドラフトに、誤字脱字があった場合は別としても、いかにも上から目線で修正させる、という売主業者はどういう自信もしくは根拠でそうさせるのでしょうか?

「(ウチの会社の法務部によるレビューでは)ココとココの修正をしていただかないと決裁されず、契約できない」、と。

 

実は、そんな重説のドラフトを作っているのは私だったりすることもあるんですがね~。

 

街の不動産仲介会社に重説・契約書を作成させておいて得意げに修正を求めているようですが、元国土交通省宅建業法所管の私からすれば、本当にそのご指摘、笑えます!

 

例えば、最近施行された水害リスク情報の重要事項説明への追加について、全日(ウサギ)及び全宅(ハト)の様式では水害ハザードマップが有か無かをチェックしなければならない項目がありますが、私は雨水出水(内水)及び高潮のハザードマップは「無」としました。ところが、このことについて、

「内水ハザードマップは現にあるでしょ、なんで「無」にチェックなの?(ウチの法務部のリーガルチェックは凄いから…)」

というご指摘がありました。

 

でもこれは、水防法(第15条第3項)に基づくハザードマップがあるかどうか、という意味なので、水防法第15条第3項に基づかないハザードマップの場合は「無」にチェックを入れなければなりません。。。

当該市町村が任意で作成した、または、住民の通報によって作成したような浸水実績図のようなハザードマップについては、「無」となるのです!

また、水防法第14条に基づくハザードマップ(例えば、東京都が作成している「高潮浸水想定区域図」)であっても、宅建業法では水防法「第15条第3項」のことを水防法に基づくハザードマップとしていますので十分注意してください。

ちなみに、そのハザードマップについて「無」と記載した上で、それらのハザードマップの内容を伝えることは(行政として)むしろ望ましい、ということにはなります。

役所調査の際には、必ず「公開されているハザードマップは、水防法第15条第3項に基づく洪水、雨水出水(内水)、高潮でしょうか?」とまずは聞くようにしましょう!

水防法(第15条第3項)に基づかないハザードマップを「有」とするのは宅建業法違反に繋がりかねません。

以上の法改正については、国土交通省のHPでこの件に係るQ&Aが公表されているので、ぜひ勉強してみてください!

 

さらに、こんな指摘もありました。

対象不動産の存する地域は確かに「特定都市河川浸水被害対策法」における指定流域内でありました。

しかし、私はこの法律について、「都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限」の項目でこの法律にチェックマークをしませんでした。

これはさすがに私が誤っていると思いの方、いらっしゃるでしょう。

 

でも、この法律の規制対象は、取引対象となる土地の面積が1,000㎡以上、または、開発行為等により設置された雨水貯留浸透施設がある場合の一定の行為に対し、知事等の許可が必要となる内容です。

そうなると、今回の取引対象となる土地の面積はわずか120㎡しかありませんし、また、雨水桝はあるものの、これをこの法律でいう「雨水貯留浸透施設」があるとは言わないのです。

 

こういう場合はいくらその区域内に対象不動産があったとしても、政令(宅地建物取引業法施行令第3条)で規定する「当該宅地又は建物に係るもの」と言えないので、本来チェックを入れるべきではないのです(まあ、入れてもダメではないですが、買主に余計な不安を煽るだけです)!

そうでないと、区分マンションの一室の売買でも、国土利用計画法や公有地拡大推進法などにもその土地全体の規模によってはチェックを入れなくてはならないことに繋がりますよね。

それと同じです。よく考えましょう!

 

なら、景観法なんて「一定規模の取引には届出が必要」ということでその届出規模以下だからチェックは不要なの?

と言われれば、これは違います!

届出は不要、なだけで、その規制が区域全体に及ぶことが一般的なのではないですか。

 

また、航空法なんて、例えば高さ制限が152mなんて当該不動産に関係ないから、これもチェック要らないよね。

⇒これは確かにそんな高い建築物は用途地域や高度地区で制限されていて建つことはできないでしょうが、航空法が適用される地域は少なくとも航路であると言えるので、騒音などが発生する可能性が高い地域なのです。

こういう場合は例外ですが、航空法にチェックマークをして注意喚起をお伝えすることが望ましいでしょう。

 

そういう訳で特に売買の重要事項説明書の作成は高度な法的思考力が必要となり、難しいですね。

大臣免許業者でもその程度のレベルで作成しているので、間違いとして指摘されても堂々と反論できるくらいになれるよう、勉強していきましょう!

 

本件については、私に重要事項説明書の作成をご依頼いただいた仲介業者様に売主様(大臣免許業者)が修正に応じるよう圧力をかけられ、最終的に不本意ながら修正に応じざるを得なかったそうです。

仲介業者さんにおかれては、自信を持ってご自身が正しい調査の結果を反映させた成果物だと思ったら、意にそぐわない修正を求められた場合、その売主業者から一筆もらっておいた方がいいと思います。

これは最終的に共同責任となりますことを十分ご承知いただき、ぜひご自身の会社を守ってください!

区分マンション重説義務違反例

謝罪以前、当サイトに「区分マンションの重説作成は本当に簡単ですか?」というタイトルのコラムを投稿させていただきました。

ご覧になっていただけましたでしょうか。

そこで、今回は区分マンションの重要事項説明義務違反により、仲介業者が損害賠償請求を受けてしまった実際の事例をご紹介いたします。

なお、これは判例や先例ではありません。あくまで当社を頼りに相談に来られた方からの(ここにしかない)個別解決事案です。

 

相談者は独身の女性の方で、とある大手の仲介業者から区分マンションの斡旋を受け、契約しました。

しかし、引渡しを受けて住み始めてから重要な事実を知ることになりました。

なんと、購入したマンションには駐車場が対象住戸に付随する専用使用権となっている(大変珍しい)ものであり、毎月その専用使用料を管理組合に納めることとなっていたのです。

ちなみに、この相談者は自動車を保有していません。今後も自動車を購入する予定もない、とのこと。

 

一般的な区分マンションでは、駐車場は対象住戸に付随する専用使用権となっておらず、空きがある場合に先着順や抽選などによって管理組合と駐車場使用契約を結び、その対価として使用料を払います。

当然、自動車を保有していなければ、駐車場使用契約を結ぶ必要もなく、よって、月々のその対価は発生しません。

ところが、対象住戸に付随する専用使用権としての駐車場では、自動車を保有しようがしまいが、毎月その専用使用料が発生し、管理組合に納めなければなりません(その専用使用料は近隣の駐車場の相場より安い、というわけでもありません)。

自動車を保有している人にとっては最初から「駐車場付きの区分マンション」としてとてもメリットなのですが、自動車を持たない人にとっては有り得ない大きな負担です。

 

相談者から売買時の重要事項説明書を見せてもらうと、これらのことが一切記載されていませんでした。

おそらく、仲介業者が故意に記載しなかったのではなく、管理会社から交付を受けた重要事項調査報告書や管理規約集の読込が甘く、見落としていたのだ、と思います。

 

私はこれは明らかな重要事項説明義務違反と判断し、その仲介業者の免許権者(関東地方整備局)に相談するよう伝えました。

相談者は、その後関東地方整備局に行き、この事実を伝えたところ、やはり役所も重要事項説明義務を満たしていないと思ったらしく、その仲介業者に電話を入れ、まずは民事的に解決を図り、その顛末を報告するよう求めたようでした。

ちなみに、行政は(欠格事由に該当した場合を除き)業者に易々と指導や処分を行うことはせず、また電話一本入れることも非常に躊躇します(民業圧迫につながりかねないため)。

ただ、本件は見過ごすとむしろ行政の不作為を問われかねないと判断したのだと思います。

 

さて、行政から電話が入った仲介業者と本件相談者との間で話し合いが始まりました。

私はこの場合、どのくらいの賠償請求が妥当なのかについてはわかりかねるので、私の顧問弁護士を相談者に紹介しました。

交渉代理を依頼するのではなく、あくまでいくらくらいの請求が妥当なのか、だけを聞くように…と。

 

その結果、仲介手数料は全額返金 + 賠償金額は1,150,000円くらいは取れる(駐車場を専用使用権のない区分所有者に賃料を取って貸すこともできることで損害と相殺できることも勘案)という弁護士見解が得られ、これをもとに相談者自ら仲介業者に交渉した結果、訴訟に発展することなく本事案が解決されました。

 

ただ、仲介業者からしては大きな損失であったことでしょう。その後の(相談者に対する)誠意ある対応で行政処分に発展しなかったのは唯一の救いでした。

以上、区分マンションの重要事項説明書作成は本当に難しい、怖い、と認識できた相談事例だったのではないでしょうか。

ぜひご参考になれば幸いです。

行政や士業者等に対する相談マナー

ダウンロード主に行政を中心に相談しまくって、「タダで」自分のわがままを解決してもらおうとする人、周りにいませんか?

こういう人たちを大変失礼かもしれませんが、私は「相談マニア」と位置付けています。

「近隣住民のマナーがなっていないから(ここに電話して)指導しろ」とか「マンションの管理費の負担は無駄(年金受給者にとって大きな負担だから)、自主管理にすべきなのに若者世帯を中心に非協力的でどうしょうもない、現在の管理会社はいらないから処分しろ」、「マンションの管理人がストーカーをするから管理会社を処分するよう行政に指導を申立してくれ」などなど…

その多くは残念ながら比較的高齢者の方が多い気がします。

 

これらは自責ではなくすべて「他責」。

例えば、

・近隣住民のマナーがなっていないというなら、逆に自分から(その近隣住民の方々に)挨拶など声掛けから始めてみて関係性を構築していくなどの努力をする。
・マンションの管理費を節約するがために自主管理を選ぶなら、それだけでそのマンションの資産価値がガクンと下がることを知るべし。
・マンションの管理人が仮にストーカーをしたとすれば、行政に処分を申し立てることはあまりにナンセンス。その管理会社に単に苦情(クレーマーという意味ではなく)を言えばいい。

これらについて勉強や努力をし続けたにもかかわらず、解決しなければ、自分が引っ越すことも考えてみる・・・

 

行政だって、所管する法律に処分の根拠がなくては残念ながら何もできないことはもちろん、住民同士やマンション管理組合で話がまとまっていなければ、話し相手になることもできるはずがないこと理解できないようですね。

 

確かに、昔は官僚主導の(社会主義的な)行政でした。民事介入もしていたことがあったかもしれません。

しかし、それが普通ではなく日本はもともと法治国家である以上、むしろやってはいけないことであり、今は法律の根拠がなければ行政は民事不介入が原則です。

何か不満があるなら、まずは弁護士等その道の専門家にしっかりお金を払ってご相談ください!

 

ちなみに、私は行政書士をしているため、(行政書士は敷居が低いからか、「行政」書士だから行政の出先機関と思われているのか…)行政に相手にされなかった人が私に「無料相談」はもちろん、「無料で」解決を求められることも今となってかなり増えてきました。

先日は、「代理交渉(弁護士法第72条に違反)は行政書士の職域外のため、残念ながらお役に立つことができません。大変申し訳ございません。」と丁重にお伝えしたところ、逆切れされ、「そんなあんたみたいな(相談者をないがしろにする)輩が多いから、コロナ禍になって天罰を下されるんだ」と意味不明のお叱りをいただきました。

無料で真摯に文案を考え代替案もお伝えしながら時間をかけてメール対応しているにもかかわらず、このような始末。

 

確かに、私のサイトは有難いことに現在月間延べ1万数千人の方々に見てもらっています。

なので、どうしても一定割合の人達からこのような相談事を毎日数多く受けるようになりました。

今まで「社会貢献も大事」と位置づけ、真摯に対応してまいりましたが、相談者のマナーの悪さが目立つようになり、本業にも支障を来たすことになったため、誠に恐縮ですが、無料による相談対応を辞めることになりました(そもそも「(すべての)相談は無料」なんて一言もサイトに記載していなかったのですが…)。

 

「相談は(形のない空気みたいなものだから)無料が当然」、「水と相談は無料」という風潮が日本でも早くなくなることを祈ります。

相談対応は、その対応時間の犠牲はもちろん、自身の勉学・努力に基づく広く深い研鑽と地道な経験に基づくもので得られたものを提供しているにもかかわらず、その目に見えないサービスに対し軽く考えていらっしゃる人があまりに多く大変残念な気持ちです。

今後当社では有料とさせていただきますことを何卒お許しいただきたくお願いいたします。

従業員を採用する前に…

ダウンロードあなたは一人で起業し、コツコツ営業努力をし、かつ節約を続けた結果、売上もそれなりに上がりました。その結果、法人税もかなり支払うことになったでしょうが、内部留保も増やすことができました(この努力は涙ぐましい…)。

そうなると、次は営業マンや事務員の採用を考えると思います。

 

ただ、「採用」にはいろんな形態があります。

パート(アルバイト)、正社員、契約社員、役員、業務委託…

 

そこで、一つアドバイスします。

それは、「正社員」の採用だけは慎重にしてください!

 

正社員として採用すると、その人のパフォーマンスが期待通りでなかったとしても、あなたは簡単にクビにできません!

日本はどういうわけか、労働者の権利は経営者よりはるかに強いのです(経営者には「権利」がありません)!

ダメな社員は、あなたの時間と努力の結晶である築き上げた資産を食いつぶしていきます!

まさに、寄生虫。

そうなると残念ながら、その「負の資産」により、会社が潰れてしまうことになるかもしれないのです(会社の10年存続率はわずか1割と言われますが、その原因はあなたが信頼して雇った「正社員」が原因、となるケースも多いのです!)。

 

特に、あなたの会社のような発展途上の小さい会社に応募してくる人は決して仕事ができる人ばかりではありません。

できる人は大きな会社を目指すか、そもそも転職市場には出てこないものです。

 

社員数が数十人、数百人となってくれば、どうしても一定数は「仕事ができない人」も出てきてしまいますが、その場合は何とか「仕事ができる人」たちのおかげで持ちこたえることができます。

しかし、あなた自身の会社が一人または数人程度なら、絶対に「仕事ができない人」を入れる余裕はないはずです!

※一人の正社員の採用でその人にかかる経費は、額面給与はもちろん、会社負担分の社会保険料だけではありません。最低でも給与の1.8倍~です(テレワークなら一般的にもう少し下げることができますが、弊社の場合は自前のPCを使わせるのではなく、新品PC・複合機購入貸与などにより軽く2.0倍以上)。しかも、経費だけマイナスにならなければいい、というわけではありません。経費はそれで辛うじてまかなえたとしても、社全体で受託できる業務案件が増えた分、賠償リスクなども増えるのです。したがって、支払っている額面給与の最低3倍は処理してもらえないと、完全に会社は赤字となります。

 

また、あなたが「この人はできる」と思ってスカウトした人でも、あなたの会社に入社した途端、信じられないくらい体たらくになってしまうことがあります。

そういう人はおそらく、「求められて入ったのだから(俺は何も言っていない)」「俺を買いかぶったのはあなたでしょ」ということで、完全に他責にしてのぼせあがってしまうのでしょうかね。

そうなると、あなたは一生、とはいかないまでも、当面は「十字架を背負って」生きていかなければならないのです。。。

 

なので、当面の採用は事務員ならパート、営業マンなら業務委託(コンプライアンスには気を付けて)、という形をお勧めします。

ちなみに、「取締役」などの役員として採用することも有りだ、と思います。なぜなら、あなたがスカウトして入れようが何しようが、あなたが全株式を保有しているなら、いつでも「解任」することができるからです。

※ただし、解任理由に正当な理由が全く認められない場合、貴社で定める定款の任期満了までの役員報酬を満額払い続けなければならなくなります(確かに裁判になれば「正当事由」の立証は会社側となるため非常に難しいですが、これについては、特に零細企業の場合、全く逃げ道が無くなってしまう、というケースばかりではありません)。また、実態上「使用人」としての扱いをしていた場合(タイムカードでの勤怠管理などを行っていた場合)は、「正社員」を解雇したのと同等以上のリスクを負う場合がありますので十分ご注意ください。

 

なお、当事務所では不動産仲介用フルコミ契約書ひな型を安価で販売しています。

業務委託契約で営業マンを採用する際にぜひご活用ください。

不動産業界、そして法務に精通している私が作成したオリジナルです(弁護士や税理士先生方にも大変好評です)。

「建築物」と「建物」の違い

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みなさま、『建築物』と『建物』の違いについて考えたことありますか?

「別に言い方が違うだけで、意味は同じだろ!」なんて、確かに一般の方ならそれでもいいかもしれません。

しかし、不動産事業者や金融機関の人がこれらを一緒くたにしているようでは、プロではありません。

おそらく「この『建物』は容積率オーバーだ」なんてことを平気で口にしている方が多いのではないでしょうか。

この場合に使用するのは正確には『建物』ではなく『建築物』となります。

もちろん分かっていたとしても、多くが『建築物』を『建物』と言ってしまいがちになるのは私も同じです。

 

ところで、建築基準法では『建築物』という用語はありますが、『建物』という用語は出てきません。

逆に、不動産登記法では『建物』という用語はありますが、これを『建築物』とは言いません。

それぞれの法律で使用される用語とその定義が異なっているのをご存知でしょうか?

 

『建築物』とは、建築基準法第2条で「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの(これに類する構造のものを含む。)、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設(鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。)をいい、建築設備を含むものとする。」

 

『建物』とは、不動産登記規則第111条で「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」

 

つまり端的に言うと、土地に定着性し屋根と柱があれば『建築物』、それに壁があると『建物』ということになり、おおよそ『建物』より広い概念が『建築物』と言える気がします(一部その逆もあるようです)

例えば、右上の写真のような駐車場のカーポートは『建築物』ですが、『建物』ではありません。

※ちなみに、壁がなくても『建物』と認定される場合があります。不動産登記事務取扱手続準則第77条第1号イでは、「野球場又は競馬場の観覧席。ただし,屋根を有する部分に限る。」とあり、用途性も考慮の対象となる場合があります。

 

では、なぜ『建築物』と『建物』を明確に区別して意識する必要があるのでしょうか?

それは、『建築物』と『建物』では面積の算入方法が異なるため、違法建築物と言えるか否かの判断にとても重要だからです!

 

駐車場のカーポートは『建物』ではないので、登記簿上の床面積への算入はゼロとなりますが、『建築物』ではあるので建築確認を受ける際にはその一部を建築面積として家屋と共に建築面積に算入します。

また、軒下やバルコニーの下も『建物』ではないので、登記簿上の床面積への算入はゼロとなりますが、その部分の一部は『建築物』となることがあり、その際は建築面積として算入しなければなりません。

さらに、一階部分全体がピロティの場合、『建築物』として延べ(床)面積に算入しなければならないこともありますが、『建物』としては認定されず登記簿上の床面積算入からまるまる除外できる場合もあり、階数そのものが建築確認と登記記録では異なることさえあります。

※『建築物』の床面積及び階の取扱い…ピロティの場合、「十分に外気に開放され、かつ、屋内的用途に供しない部分」については延べ(床)面積に算入しない扱いとなりますが、自動車車庫・自転車置場・倉庫等として利用する場合には、屋内的用途に供するものとして、当該部分は延べ(床)面積に算入します(通達「床面積の算定方法について」昭和 61 年4月 30 日建設省住指発第 115 号)。

 

よって、建ぺい率・容積率の計算において違法建築物または既存不適格建築物を判定するには、不動産登記法でいう『建物』の登記された床面積に基づいて計算するのではなく、建築基準法でいう『建築物』の建築面積または延べ面積で行わなければなりません。

この場合、役所で建築計画概要書の写しや台帳記載事項証明書を取得して確認するか、不交付や記載がなければ建築物の所有者に建築確認申請書の控えや検査済証があるかどうかを尋ね、保管されている場合にはその内容を確認することが必要です。

また、登記簿上の土地面積と建築確認の敷地面積が大きく乖離していることもあり、これによって算出する建ぺい率や容積率が大いに異なることもあります。

 

登記簿上の土地の地積や建物の床面積で建ぺい率や容積率を計算して安易に違法・適法を判断せず、きわどい場合は測量士や土地家屋調査士、建築士などにも相談して安全な取引に努めましょう!

成年後見制度の利用は慎重に!

ダウンロード例えば、親が認知症になって、その親が自分自身の財産管理がまともにできなくなった場合、子であるあなた等一定の親族、その他の要件を満たした人が家庭裁判所に申立て審判を得ることによって他人が代わりに(認知症となった)本人の財産管理を行うことができる制度があります。

これを「成年後見制度」と言います。

 

この場合、本人の財産管理を行うことができるのは審判の申立人ではなく、裁判所によって選任された「成年後見人」がその任務を行うことになります。

もちろん一定の親族が申立の段階で自分を「成年後見人」の候補に挙げることはできます。

しかし、裁判所はその候補が後見人としてふさわしくない等の判断から弁護士や司法書士などの外部専門家を選任するケースがあります。

また、一定の親族が「成年後見人」に選任されたとしても、弁護士や司法書士などの外部専門家を成年後見人のお目付け役と称して「後見監督人」に選任するケースも多くあるようです。

 

要は、外部専門家が入ると「報酬」を与えなければならないことになるのです!

ちなみに、その報酬は年間数十万円、本人が死ぬまで毎年払い続けなければなりません。

10年も生きれば数百万円、あろうことか外部専門家に払うお金だけで本人の財産は無くなってしまう、とも言えるのです。

外部専門家への報酬が本人のあらゆる財産を換金しても払えなくなったら、本人の親族(扶養義務者)がその支払い、その他本人の生活に必要な費用の負担を原則として負うことになります!

 

本人の保護を目的にできた制度でありながら、実態は本人はもちろん、その親族も不幸にする現在の「成年後見制度」。

そこまでして裁判所が外部専門家を選任したがるのはおそらく、「一般人は非理性的で感情的な生き物なので、何をしでかすかわからない」「素人を相手に自分たちの手を煩わしたくない」、「法律事務や登記業務の奪い合いに負けた食えない弁護士や司法書士を何とか食わせなければならない」、などの思惑がある気がしてなりません。

 

なお、一度後見開始の審判が下ると後戻りすることはできず、このような大変な債務を背負い続けることとなりますので、まずは、その申立を検討する前に他の方法はないか、預貯金を預けている金融機関などとしっかり相談してみてください。

不動産仲介の開業、本当に不安ない?

ダウンロード宅建業の免許取得をこれから目指す方、または、無事免許を受けられこれから希望に満ち溢れいている方。

私の経験則上、その約6~7割以上の方が実務経験を経て開業を決断されているようです。

 

そこで、開業するに当たりあなたは今までどれだけの不動産取引でヒヤッとした経験、そしてトラブルに遭遇してきましたか?

 

この多寡とそれを乗り越えてきた経験値であなたの5年後がある程度予測できます。

 

『そもそも、クレーマーは相手にしないのでそこまでいったことありません。』

『そんなにトラブルなんて普通あります?』

 

まあ、おそらくその程度の知識や感受性レベルで開業されたなら、5年以内に「廃業」する可能性は高いと思います。

 

人の生活に密着した「不動産」、特にその仲介をメインとするならば、トラブルの経験値が少ない、またはそれを強く意識したことがない、という人は恐らく「使命」がない、とも言えます。

普通にアンテナ張って業務に従事していれば、どれだけ怖い思いをすることか、これほどデリケートな仕事はありませんよ。

「重要事項説明書・売買契約書の作成なんてひな形を埋めるだけでしょ。」なんて思っている業者、本当に多くて呆れます。

法律に基づく免許(がんじがらめの規制)を受けて初めて仕事ができる業種であることの意味をそもそもわかっていないのです。

 

何かあれば、民事賠償請求はもちろん、行政処分を受けて ⇒ 廃業、というストーリーも想像できない残念な人も多いのもこの業界の特徴。

 

自身自ら開業されたのなら、これからはトラブルがあればすべて自分で責任を負わなければなりません。

「雇われ身」では無事であっても、そう簡単には不動産仲介ビジネスはうまく行かないものです。

 

『開業したけど、特に今のところ何にも問題ない。重説・契約書は相手の仲介業者に作成してもらっているからリスクなし。』 

 ⇒相手仲介業者が作成した書類で間違えていたら共同責任なのわかりますか?

 

それでも開業後3年以内に何のトラブルもない(感じていない)なら、あなたに宅建業者としての「使命」はなく、その結果、「試練」を与えてもらえないのだ、と思ってください!

つまり、5年以内に(宅建業の免許更新申請を経ることなく)廃業なのです。

※むしろ、実務経験がなくても、「餅は餅屋」という発想で当事務所のような専門家に頼るところはしっかり頼って、謙虚な姿勢でいる人なら下手な実務経験者よりはるかに成功していますね。

 

では、これを防ぐにはどうするか?

顧客のあらゆる「サイン」を見落とさず、コミュニケーション能力と感受性を高めることはもちろん、普段から猛烈に勉強すること

 

宅建業を開業することに学歴など一切関係ないと言うものの、

勉強熱心な人でないと務まらない職業なのです。

司法書士や行政書士、その他官庁の申請代行を業とする資格業における通常のルーチンワークより本当に難易度高い業務なんですよ。

 

だからこそ、そのスキを狙い宅建業界に殴り込みをかけるインテリ連中が多くなっているこの業界。

超高学歴、語学堪能、外国人起業家、AI駆使できる技術者など…

こんな人たち相手にあなたは10年後勝ち続けている自分の姿を想像できますでしょうか?

 

この仕事でトラブルを最小限にしっかり食い繋いでいきたいのなら(他の業種もそうでしょうが)生涯に渡り猛勉強するつもりで頑張りましょう!。

重説契約書作成代行業者への責任追及

ダウンロード当事務所及び当事務所が設立した法人は、物件調査や重要事項説明書、契約書の作成支援につきまして、最近では大手仲介業者様からも商談の申込をいただくようになりました。

 

ところが、(常識ある一般的な企業様にはありえない話ではありますが)大手仲介業者様からの商談では、「納品いただいた重説・契約書のドラフトで万一トラブルが生じたときは、損害の求償をしたい」というご要望をいただくことがあります。

もちろん、我々は全力で取引の安全を守るべく慎重に仕事はしています。

「それでも自社に(調査会社の失態が原因で)賠償責任が生じれば、(調査会社に)賠償を求めたい…これが我が社の経営者の視点・スタンスである」、と主張されます。

まあ、言いたいことはわたしも過去労働者の時期があったので少しはわかりますよ。

 

ただ、私が思うにこれではサラリーマン的な、相手から「してもらう」だけの発想、権利権利、ひいては「くれくれ病」ですね。

大企業は出世の延長線上が「経営者」です。なので、いくら大企業とはいえこのサラリーマンの延長線上にいる人間はいわゆる一から自分で立ち上げてきた本来の「経営者」のマインドに遠く及ばないものと思料します。

リスクは取りたくない、でも、大きな利益を上げたい…

そして往々にして横柄、取引先はあくまで「下請け」であり、常に我が社の支配下にあるべき…と。

 

ちなみに、私の取引先である既存の事業者様は大手を含めこんな貧しい発想の方はいません。

普通の経営者なら「2択」であること、わかっています。

ビジネスはハイリスク、ハイリターンか、ローリスク、ローリターンしかないと。

リスクとリターンの関係はトレードオフなんです。

(サラリーマン経営者は)大企業では安い費用で(下請けを使って)大いに儲けたい、でも、リスクは(下請けに)おっ被せたい、なんてことを本気で臨んでいるような経営者が多いから社会問題にもなっていますよね。

こんな状況で「コンプライアンス」なんて、本当にクソくらえ、ですね。

小さい会社なら、こんな考えをする経営者は起業後5年以内に淘汰されてしまうものですよ。

 

いくら我々も高度なスキルがあるとは言え、数千、数万の案件を扱えば地雷に当たる可能性は否めません。

そもそも、ウチはわずか10万円程度の報酬ですよ。

しかも、物件価格に関わらず一律料金です。

そんな我々に何かあれば損害賠償を求める、なんて求められても対応できるわけないですよね(もちろん、いただいた報酬くらいは返金します。)。

まだ我々の業種は事業者保険もありませんし。

仮にこれに対応できる保険商品ができたとしてもその保険料は決して安くはないでしょう。

いずれにせよ、何かあった際に我々に責任転嫁を求めるなら、貴社が受け取る仲介手数料の最低半分くらいの報酬を毎回いただくことが必須となります。

 

事業を行うということは、恩恵相当のリスクがあることをまずは自覚すること。

 

低価格で高品質な調査&重説のドラフト作成の恩恵を受けて利益を上げることができたのならば、逆にいざというとき自身が腹をくくる覚悟もないような会社とは我々としても商談において一切の譲歩・妥協はできません(そもそも宅建業者は事業者保険ありますよね。)。

少なくとも、超大手だけは今後アプローチがあったとしても商談を避けていきたい、と思った次第です。

 

仕事「くれくれ病」になっていませんか?

ダウンロード我々士業はもちろん、新規ご開業の宅建業者様、また、それ以外の起業家にも言えることだと思いますが、おそらく毎日のようにいろんなところに顔を出して名刺配りなどしていませんでしょうか?

 

もちろん、ご挨拶としてならそれも重要なことです。

 

ただ、もしあなたの下心のなかに「ぜひ案件ください、私に仕事をご紹介ください!」という気持ちで名刺配りやビジネス交流会など参加しているようでは、当面は厳しいでしょうね。

確かに私も開業当初、そうでした。なので、本当に苦しかったですよ。

 

ところが、ある時から「変わった」のです。

 

暗に仕事をください、ではなく、まずはこのお相手に何か私が役に立つことができないかと…

 

これは、仕事を発注してあげる、とか紹介してあげる、というだけのことではありません。

 

ご縁があった方(あなたに依頼してくれた人に対し)に最大限の付加価値を付けた「サービス」を提供する、あるいは、あなただから特別に…(報酬を安くしてあげるのもその一つ)することが大事なのです。

 

最近、私は思うのですが、ビジネスは「わらしべ長者」だな、と。。。

 

相手になんにも差別化もない「徳」を与えることなく、自分だけその対価をもらえればそれでいい、と思っているようでは、正直話にならないです。

 

まずは、今の相手がどうやったら自分についてきてくれるか、自分だったら相手がこんなことしてくれたらイチコロだな、と思うことを考えてみましょう!

 

周りの空気なんて読めなくていい、ただ相手の空気だけはしっかりつかむ努力はしましょう。

 

そうすれば間違いなくあなたの商売はヒットします!!

 

不動産業者は「悪」ではありません

a0008_001867不動産業者のイメージ、正直相変わらず悪いようですね。

本当はそんなに悪い人ばかりの業界ではないと思いますが。

でも、契約に強引、と言ったイメージはもちろん、そのとおりの圧力を受けた一般人はやはり多いのではないでしょうか。

ではどうして、そういうことになるのでしょう。

それは、「宅地建物取引業法」と言う法律が原因です。

不動産業者、すなわち宅地建物取引業者はこの法律によって完全成功報酬となっているからです。

つまり、成約まで至らなければ、そこまで費やした時間はもちろん、相談料や経費さえもすべて自己負担。

少なくとも依頼に基づいて動いたならば、士業であれば着手金または半金をいただくことは当然なのですが。
※例外の一つとして、人材紹介会社が求職者側から手数料を受け取ることは、法律で原則として禁止されています(職安法32条の3第2項本文)。

なので、その損害を埋めるべく、宅地建物取引業者の営業マンは強引に契約を進めるのです。

そこで、私は一般の宅建業者に代わり、国土交通省に言いたいです。

かかった経費くらいは一般エンドに請求させてくださいな、と。

もちろん、求められていないことまで動いたことについて、宅建業者は一般エンドに請求してはいけないことはわかります。

ただ、顧客の言いなり、または良かれと思って動いた経費については、その顧客に請求できるようにすることが、

宅地建物取引業者の社会的向上、失墜した信頼の回復、そして安全安心な取引を実現する唯一の手段だと思います。

身銭を切ってまで仕事をさせる、ということは本来あってはなりません。

人を動かせば、費用、報酬が発生することが当然の認識であることを一般エンドにおいても周知していかなければなりません。

そこを(一般エンドに)ご理解いただけないなら、永遠に「不動産業者」というものが理解されず、

それにより、不動産業者による不正行為もなくならないでしょう。

 

「令和」となった今日において、「宅地建物取引業法」は大きく改善される必要があると思います。

「宅建業者」=「悪」ではなく、逆に格式高い人たちがこの業界を目指せる状況にしていくことが、これからの課題です。

人が生き抜くうえで、生活の三大要素(衣食住)の一つである「住」を担う人達の質の向上を目指すべく、法律の改正を含めた大改善を私は今後期待しています。

行政書士、っていう資格は食えますか?

a0002_007065みなさん、いつも気になるようですね。

「行政書士って、食えますか?」というおなじみの質問。

おそらく多くの人が興味を持っているのではないでしょうか?

 

はっきり言いますが、資格取得、登録だけでは他の皆様が回答するように、本当にほぼ、食えません。なので、多くの皆さんは本当にご名答ですね(笑)。

 

【ちなみに、私はおかげさまで今のところ、特に生活に不自由はありません(開業前には「行政書士資格レベルでは」新宿中央公園で生活することになるよ、と元先輩同僚に言われていましたが…)。

今となっては事業税はもちろん、消費税の納税事業者でもあります。

これを伝えればわかる人なら私の最低年収がわかるでしょう。

私のほかの「行政書士」でも、そこそこ、それ以上に稼げでいる人は少なからず結構いるものです。】

 

ならば、上記はたまたまご名答だとしても、どうして「行政書士」という資格だけでは食えないのか。

まず、独占業務は明らかに少ない、ということはわかりますでしょうか?

職域の幅は広い、と言われますが、行政書士の資格がないとできない業務、というものは意外にも多くないのです。

あったとしても、そのニーズはあまりにありません。

 

なので、行政書士資格だけで成功できている人の多くは、自身がサラリーマンで経験し、実績を残してきた唯一無二の経験にあるのです!

言うなれば、その延長線上でその道のコンサルができる人ですね。

 

だから、学卒後試験を持っている、というだけで開業した人は見識・経験不足で(個人相手ならともかく、組織であるクライアントをターゲットとしてもそれを理解できず)生涯悩みが尽きない人も多いと思います。

まずは、勤め人の苦しさも経験しないと、「この資格」だけでは大抵の人は食えませんよ。

 

サラリーマンになることは嫌だから、資格を目指したんだ、とか、

宅建のステップアップに行政書士取得できるなら食えるかも、と思っている人はまず自営は無理でしょう。

 

そもそも、実は「資格」じゃないんですよ。

 

そんな認識の人がより上級資格である司法書士や弁護士の資格を取ったとしても意外にも本当に食っていけないのが資格の世界、現実です。

他の同業者と違う付加価値・差別化がないと、どんなレベルの資格とっても食えないの、わかります?

例えば司法書士で食っていきたいのなら、前歴で司法書士事務所で補助者だけしてきました、というだけでは二世でない以上、間違いなく食えません(二世でも、その後の維持は難しいでしょう)。

金融機関で融資の審査の内側を知っている、とか、不動産会社で契約事務などを十年以上経験した、「敷金バスター」と言われるほどの実績・研究をしてきた、という(誰もができない)コンサルができるような付加価値・実績が少なくともないのであれば他の司法書士と差別化ができませんね。そうなると、「早い、安い、感じがいい、そしてちょっと今の時代問題発言でしょうが(色男、または、女性司法書士で美貌がいい)」というレベルで熾烈な競争を勝ち抜いた人でなければ登記業務すらも獲得できません。

だから、資格だけで「司法書士」レベルの資格を取っても食っていけないものなのです。

 

つまり、本当に今の時代、資格なんて肩書にしかなく、ハナクソなんです。

少なくとも無いよりあった方がいい、というレベルですかね。そういう意味で言えば「行政書士」という資格はそれだけでビジネスに必要な信用を得るに値する十分な肩書になるのではないでしょうか?

私は幸いにも行政書士という肩書のほか、元国土交通省職員という経歴と民間での唯一無二の経験があるためにそれなりの独自のポジションで多くのご信頼をいただきました。そして、それを信じていただいたお客様を裏切ることがないよう、私も常に必死の結果、何とか反響が続いています。

すべては、前歴があるか、勉強熱心か(唯一無二の知識・実績があるか)、そして誠実に感謝の気持ちをもって仕事をし、クライアントの期待に応えたサービス・納品ができるか、に尽きますね。

なので、まずは少なくとも自身が凡人であると自覚できるのなら、35~40歳まではサラリーマンの経験を積むこと。そして、そこで必死に頑張って実績を残すこと(実績を積むには飲み会の参加も大事です。プライベートを犠牲にしてでも、また、残業さえも時にはガマン、です。)。特に今の若い人におかれては、少なくとも「昭和」的な生き方は避けたいことはわかりますが、人生「理不尽、嫌なこと」を避け続けるなら、それなりのレベルの人脈・人生ですよ。非合理的で泥臭い生き方も、まずは「人」を知る(どうしたら「人」から好かれるのか)、という意味でそれも訓練(人を雇うようになれば、若年経営者はまず勤め人の経験不足で即従業員に裏切られます。)、だからこれらに興味を持って多くの経験値を積むことが、自身の大いなる実績となり自信となり、自営において勝つのでしょう。

それなくして、行政書士を始めそれ以上の上級資格を取ってもあなたの成功はありません。

本当にそういうもの、と最近つくづく思います。

不動産調査日記 第7回~北海道・ホッピング編~

さて、久々の不動産調査日記の更新です。

最近は私自身が物件調査に行く機会はほとんどなくなり、代替不可能で優秀なスタッフにお願いしています(当然、丸投げはしません。私自身の職責でレビューはしっかりさせていただいています)。

 

ところが、「平成」が終わろうとするこの年度末。

大変有難い全国に渡るバルク案件が来まして、私自身もこのたび四泊五日で北海道案件の物件調査を担当することとなりました。

 

このように飛行機を使うほど遠方の案件も最近ではちょこちょこいただけるようになりました。

中でも何故か北海道が多いですね。

ちなみに私は国土交通省職員時代、約6年札幌に在勤していたので、比較的土地勘はあります。

 

さて、遠方出張の案件で大事なことは、スケジュールの日程を崩さず、かつ、調査漏れが許されないこと。

なんか仕事で出張、しかも北海道、というと皆さん「いいな」と思うかもしれませんが、ご依頼いただきましたクライアント様のために、決して気を緩めずに調査に徹する気持ちを持つことが一番大事なのです。

羽田空港を朝6:20発のJAL便に乗るために、バスタ新宿5:00発に乗らなければならず、寝過ごすことがないように前夜は一睡もしませんでした。

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朝5:30には羽田空港に到着。

こんなに朝早くから結構人がいましたね。

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そして何とか新千歳空港に到着。

これからレンタカーを借りて大雨の中、まずは苫小牧市役所に向かいます。

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役所調査はこの苫小牧市役所のほかに、埋蔵文化財調査センターや室蘭市にある北海道の出先機関「胆振総合振興局」に行かなければなりません。

ところで、苫小牧から室蘭って、どのくらいの距離か想像つきますか?

北海道胆振地方

およそ70kmはあると思います。

道内の物件調査、一歩間違えたら移動だけで一日飛んでしまいますね。

なので、今回もそれなりに予習はしたつもりです。

宿も今日から二日間は室蘭です。

徹夜明けで眠い目を擦りながらなんとか一日目を終え、忘れないうちに宿ですぐ起票作業。

二日目は、伊達市と登別市の調査です。

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二日目の朝、国道沿いのご当地コンビニ「セイコーマート」で朝食を摂った後、最初に現地に行きました。

案の定、公図のとおりの区画割はなく、原野が壮大に広がっています。調査対象地を正確に物件特定することは不能。

いわゆる「原野分譲地」っていうところでしたね。

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伊達市では市役所と図書館をめぐり、苫小牧の物件管轄と同じ胆振総合振興局に行かなくてはなりません。

今日の午後は登別での調査でも胆振総合振興局が管轄です。

昨日の苫小牧市の物件と併せ、三日目に回します。

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伊達から登別へ向かう途中、道央道の有珠山パーキングで昼食。

そこから眺める景色がこれ。写真より実際の方がより壮大でした…

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さて、三日目は胆振総合振興局での調査を行ったあと、また新千歳空港に向かいレンタカーを返却します。

そして快速エアポートに乗って次の調査地「札幌」へ。

札幌には二泊滞在します。

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ちなみに私は札幌に来るとまず真っ先にこの豚のバラ肉がのった「肉チャーハン」を食べに北大近くにある「ラーメン大将」という店に行きます。

札幌に住んでいた時、この店のすぐ近くに官舎がありましたので、毎日のように食べていました。本当に飽きない味なのです。

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予定より早く札幌入りできたので、早速前倒しで調査開始。

現地ではマンションの管理室でヒアリングや書類を預かったあと、札幌市役所へ(時計台の右に建つビルが札幌市役所)。

翌日四日目の調査に少し余裕ができました…

無理せず前倒しに調査を進められるのなら、そうすることが遠方の調査の鉄則です。

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四日目はまず、札幌市営地下鉄東豊線の学園前駅が最寄となる上記下水道局の出先機関で埋設管調査。

あと数日で四月になるというのに見てください、この雪。結構降っていましたね。

このあと、隣の最寄り駅の近くにある水道局の出先機関でも調査を行い、お昼を摂るため札駅(地元の人は「札幌駅」と言わず、「札駅」と言う人が結構います)に戻ります。

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この店は「とっぴ~」。JR札幌駅から小樽方面に一駅、「桑園」という駅の高架下にあります。

私が在札の頃は、120円皿と220円皿しかなく十数枚食べても2,000円もいかないくらい安い店でしたが、今は高級店ですね。

当然、ネタは素晴らしいですよ。

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調査地の最後は、市電に乗って20分以上でしょうか。

札幌市中央図書館での地歴調査でした。

 

そして最終日五日目の朝、ホテルをチェックアウトしてからはまっすぐ新千歳空港へ。

予備日にしていましたが、調査が四日目までに終わらすことができたので空港ラウンジでずーっと、起票作業。

美味しいトマトジュースと北海道牛乳、そしてアイスコーヒーを無制限にいただきながら…

 

そして夜21:30、ボーイング737-800でやっと帰路へ。

 

決して楽ではない出張でしたが、ときどき気分転換もさせていただき、今回ご依頼いただいたクライアント様には大変感謝しております。

引き続き、他社様含め遠方の調査のご依頼を当事務所ではお待ちしています(今回は多数一括ご依頼の案件だったため、こういう場合はウチの事務所なら一切の旅費(航空券、宿泊費、レンタカー代など)別途いただかないで承ることができる場合があります。)!

「公拡法」を見逃すと大変なことになりますよ

a0001_018098公有地の拡大の推進に関する法律、通称「公有地拡大推進法」または「公拡法」とまで略される法律ですが、仲介業者がこの法律にかかる調査をすっかりスルーし重要事項説明書の記載を失念してしまうと、それに気づかず届出をしなかった売主に50万円以下の過料が課されることがあるのです。また、携わった仲介業者が重要事項説明義務違反による行政処分を受けてしまうことがありうるほど無視できない法律であることをご存知でしょうか?

しかし、「公拡法」なんて宅地建物取引士試験で出題されないことはもちろん、最近では不動産鑑定士試験からも試験科目から外されたほどですので、不動産物件調査で意識するほどの注意力を持たない調査員も多いかと思います。

では、どんなときに「公拡法」を意識しなければならないか、その要件を確認してみましょう。

1 届出の必要な土地の取引について
 次の(1)及び(2)に掲げる一定面積以上の土地を有償で譲渡しようとするとき(売買や交換など)は、譲渡しようとする日の3週間前までにそのことを「土地有償譲渡届出書」により知事に届け出る必要があります。
(1)次に掲げる土地が含まれる土地取引で、土地の面積が200㎡以上のものを有償で譲渡(売買など)しようとする場合
    ア 都市計画施設等の区域内に所在する土地
    イ 都市計画区域内のうち、道路法により「道路の区域として決定された区域」、都市公園法により「都市公園を設置すべき区域として決定された区域」及び河川法により「河川予定地として指定された土地」等
   ウ 生産緑地地区の区域内に所在する土地
(2)上記1を除く都市計画区域内の土地で、次に掲げる土地を有償で譲渡(売買など)しようとする場合

ア 市街化区域5,000㎡以上
イ 「大都市地域における宅地開発及び鉄道整備の一体的推進に関する特別措置法」に定める重点地域の区域5,000㎡以上
ウ ア及びイを除く区域(※ 市街化調整区域を除く)10,000㎡以上

 

なんだ、やはりこんな土地取引はほとんどないね、と思っている方。

しかし、たとえば都市計画道路の新設や道路法に基づく拡幅、都市計画公園などの区域内に対象地の一部でも入っている場合(計画決定のみの場合でも)、取引対象面積全体が200㎡以上であれば「公拡法」の適用を受け、事前届出が必要になるのです!

ただし、事前届出と言っても実務上では停止条件付で契約を締結してから、引渡までに回答、または回答に値する確認が得られてから決済、という流れになることとなります。

よって、一括決済や契約日から短期での決済スケジュールは組めないことに注意してください。

 

今まで都市計画施設の区域内なら、都市計画法第53条及び第54条のみ特記すれば足りる、と安易に考えていた方。今後は面積にも意識してそれに該当する可能性のある物件と判断したら、都市計画担当者以外にも用地関連の担当者に「公拡法」について確認しておくことが重要です。

不動産査定は「無料」が原則です

a0002_010815一般のエンドユーザーが、売却をしたい物件について不動産会社に査定を求めた際、「査定料」を求められたことは基本的にないことと思います。

そうです、宅建業者は媒介契約を受けるに当たり、あくまで宅建業者の「意見」として物件を査定することはあっても、それを有料で行うことはできません。

 

それが仮に「評価」という名目でなくても、これを反復継続的に業として(有料で)行えば「不動産の鑑定評価に関する法律」に抵触することになります(国土交通省の見解)。

 

その周知が少しずつ行きわたってきたせいなのか、最近では「デューデリ」という名目で、不動産鑑定業の登録を有しない業者による不動産評価または査定を業として行う業者は影を潜めた感がします。

 

それでもまだ少なからず、そういう業者はいます。

文系三大国家資格の一つである「不動産鑑定士」という高尚な資格があってこそ登録できる不動産鑑定業を受けていない業者(宅建業者はもちろん、士業、FP、不動産コンサルタントなど)から、「有料なら」ということで査定を請負うことを求められたなら、あなたは告発することができるでしょう(告発したからといって、よほど悪質な場合を除きおとがめしてくれる、というほどでもないでしょうが。)。

 

ただ、そういう依頼を最初から「無料」でやってもらおう、と思う方がいるのなら、それも浅はかな考えです。

 

人を動かせば必ず「費用・賃金」が発生することがわかりますか?

 

自分に置き換えてもそういうことがわからない人・がめつい人は一生豊かになれないかもしれません。

 

よって、査定依頼は最初から「不動産鑑定業者」にしぼってお金を払って依頼しましょう。

 

ちなみに、地場の宅建業者の方が相場がわかっていることも多いので、そういう業者の意見も必要であれば「手みあげ、または寸志」持参でお願いするのも手ですかね(査定には通常5,000円から10,000円以上の実費がかかります。)。

若い不動産業経営者へ一言

a0002_005920最近、主に不動産仲介業者から「ぜひ(山地の不動産調査)ビジネスに協賛してみたい」というアプローチを多くいただくようになりました。

おそらく、仲介だけでは今後の限界を感じているのでしょうかね。

確かに私としてもビジネスチャンスと思い、その話は大変有難く、非常に期待を膨らましたものです。

 

しかし、その多くは私のスキル、経験、そして(わずかな)財力でも狙っているのか、最終的に私利私欲を目論む知識と経験少なき若き経営者からのアプローチが意外に多かった、ということがわかりました。

 

もちろん、若い人に是非とも私の経験等でお役に立てるなら協力したいところです。

が、(経営者としてはもちろん)勤め人の経験値と机上の学びも少なく、財力と人脈すらもそれほどでもなく、ましてや聞く耳をもたず支配欲と自己主張だけは一丁前の人間に私のスキル・経験・経済力を安易に提供し、最悪私がその尻拭いを強いられる筋合いだけは全くないと思いました。

 

私は今まで、旧友から「苦労人」と言われ、今となっては心底応援していただいています。
私にも少しは「幸せ」を味あわせてくださいな。

もちろん、私以外でも多くの人は40歳も過ぎれば誰しも半生「苦労人」だったと言える人も多いことでしょう。

 

だから、少なくとも「(年長者に対し)謙虚な姿勢すらなく、経験と勉強不足の」30代以下(40代未満)の若者とは安易に共闘できるわけなんてありません。

もしあなたが30代以下(40代未満)で、自身が「謙虚」にいられず自分本位で生きたいのなら、まずは相当な勉強と経験と並外れた実績を得ることに努めてください。

それなくしてのあなたのアピールは、40代以降の人が見ると正直「(見ていて)恥ずかしい、あまりに痛い、見苦しい」のです。

 

これを「老害」というなら大変結構、結構。

人生いつでもそんなに甘いものではないことは、あなたも人生後半になればわかります。

私が感じるに、人生は苦労七割、幸せ三割と言ったところですか。

今まで(醜い苦労はありませんが)単発の苦労だけなら味わっていますよ、とか、「幸せは今まで五割以上」、「自分は常に強運な人間です」、「自分はこんな実績あって凄いのわかります?」 と思っている方、少なくとも私には近づかないように何卒お願いします。

逆に、真面目な性格にもかかわらず、どん底続きの人生で「常に不器用で失敗続きの人生でしたが、いろんなことにチャレンジし、ガムシャラに生きてきたつもりです。そんな中で自分にはこんな強みができました。これからも謙虚に死に物狂いで頑張るつもりです。どうかご指導ください。」そういう人となら若い人でも会ってみたいし、一緒にやってみたいと思うことがあるかもしれません。

 

いずれにしても、20代30代には今時点で「(人生)できあがる」のではなく、貪欲に謙虚にこれからも益々大いに頑張っていただきたいものです。

 

私が尊敬する画伯であり建築家

みなさん、「野原真輝」という画伯をご存知ですか?22474

もし知らなかったのなら、あなたは遅れているかもしれません。

 

この人は肖像画家として、今(国際的にも)大変有名でポピュラーな先生です。

今、多忙極まるこの先生に自画像をお願いできたなら、あなたは本当にラッキーだと思います。

(一度受けた仕事なら、某親方の息子のように、納期を守らない人ではありませんよ。)

 

ちなみに、私はこの先生に自画像を描いていただいた超ラッキーな人間です。

 

ところで、私と野原真輝先生との接点は「不動産」にあります。

先生は画伯でありますが、それと同等に不動産のプロ、建築家でもあります。

私が副理事長を務めるマンションの共用部分のコンサルティングも行っていただき、

そのご提案センスと施工実績に我がマンション住人すべてに大変好評いただきました。

 

さらに、野原先生は不動産投資における「利回り積算のプロ」として、

不動産投資家及び大家さんの強いアドバイザーとして数々の実績を残されてきました。

 

現に私がオーナーを務める(空室に悩む)区分マンションにおいても数々のご提案をいただき、その結果、あっさり客付けに成功した次第です。

 

画伯でありながら、多方面で多彩な才能を持つ「野原真輝先生」。

若いころはご苦労もあったようですが、大変勉強家で今ではこの不動の地位を築かれました。

 

今、他人を妬んだり、なんとなくパッとしない、というあなた。

もしかすると、泥臭いことを避けて生きていませんか?

 

(私もそうでしたが)才能満ち溢れる野原真輝先生でも20~30代は勉強づけの毎日だったそうです。

「勉強」とはOJTなどの経験を積む、だけではありません。しっかり、座学をも積むことが成功のカギとなるでしょう。

いろんなセミナーや飲み会に参加しまくって、人と出会うことだけを目標にしても成功なんてありません。

野原真輝先生までには行けなくとも、「唯一無二」の自分になるという目標をもって努力を積み重ねていかなければ、永遠に精神的・経済的に豊かになれないでしょう。

 

「野原真輝先生」は最近ブログも始められました。

『肖像画家野原真輝美術館』をクリック

(私のことも記載していただきました。本当に恐縮です)

もう十分ブランディングに成功されていますが、常にチャレンジャーですね。

私も見習いたいと思います。。。

区分マンションの重説作成は本当に簡単?

a0001_016716私は不動産売買における重要事項説明書の作成を宅建業者の立場で支援する仕事をメインにしています。

そこで意外にも一部の宅建業者から「区分マンションの取引は非常に安全だし、重要事項説明書の作成も簡単だから山地さんに支援してもらうことはないよ。」という方がいます。

別に私に依頼する、しないは構いませんが、本当に区分マンションの取引は安全で、重要事項説明書の作成も簡単なんでしょうか?

私は逆だと思います! 区分マンションの取引は一歩間違うと更地や戸建と同等以上のリスクがあります!だから、重要事項説明書の作成もとても大変なのです!!

その調査及び作業量は、更地や戸建の2倍近くになります!

正直、ウチの事務所では区分マンションの重要事項説明書の作成支援はあまりに割が合わず敬遠したいくらいです。

まず、更地や戸建と同様、役所や現地で行う物件調査はほとんど同じレベルの調査量が必要です。

さらに、区分マンションには特有の調査があります。それは、マンションの管理に関する項目です。

共用部分を管理する管理会社があるのなら、そこにお金を払って重要事項調査報告書、管理規約集及び議事録などを取り寄せ、それをしっかり読み込んでいかなければならないのです。

不明な点があれば、管理会社の担当者に電話をしてヒアリングします。

また、自主管理マンションでは管理組合の理事長や会計担当者から粘り強くインタビューしなければなりません。

 

このため、その労力は大変なものです。

しかも、買主にとってはマンションの管理に関する項目が一番生活に密着するため、重要事項説明書の記載には間違いが一切許されません。

 

区分マンションは楽勝だ、という宅建業者または営業マンはこういうことの責務を認識していない人がほとんどだと思うのです。

そもそもそういう人は読込が甘いのが特徴で、トラブルになるのは時間(件数)の問題です。

例えば、一括受電方式を採用しているマンションの場合、電気の小売事業者を購入者が好きなように選べません。

光熱費を少しでも節約したいと考える買主にとっては購入に関わる大きな判断材料になることをご存知でしょうか?

また、事務所やSOHOとして利用する前提で購入しようとしているにもかかわらず、「住宅以外の使用は不可」を見逃し、このことを重要事項説明書に記載していないケース。

さらに、区画整理や大規模修繕工事の一時金徴収が近く予定されていることを調べ上げていないケースなど。

 

よって、区分マンションには円滑な不動産取引を阻害する、より多くの地雷が潜んでいる可能性がある、というくらいの気持ちで取引に望むことが重要です。

決して「区分マンションだから重要事項説明書の作成は簡単」だと思うことは禁物ですよ。

民事上及び行政上(監督処分)の責任を追及されることになるかもしれません。

 

都会でのマナー、引越時の近隣の挨拶は?

a0002_006907故郷を離れ、都会での新生活を始められる方へ。

あなたの強い志、とても素晴らしいです。

ぜひ夢を実現していただきたいです。

望郷の念に駆られることもあるでしょうが、ぜひ乗り越えてください。応援しています。

 

さて、あたなは不動産屋の仲介により、新しい新居に出会えました。

そこで、両隣さんや上下階の人にご挨拶をされましたか?

都会ならそんなことはする必要なんてない、不動産屋にそう言われた、

という人もいるでしょう。

 

でも、都会だからって言って、そういうことが当たり前ということはありません。

例えばもしあなたがファミリータイプの分譲マンションの一室を借りたなら、少なくとも両隣や管理組合の理事長さんには必ずご挨拶をしましょう!

どんなことでご近所からお世話になる、恩恵を受けるかわかりません。

あなたが発した多少の生活音は大目に見てくれることと思います。

 

ところがむしろ他人にお世話になるどころか、両隣があまりにうるさい、なんてこともあるでしょう。

そういう時には、共用部分を管理する管理会社、または理事長さんにご相談するといいですね。

 

間違っても、いきなり警察に言うなんてご法度です。

自殺行為ですよ。

 

基本的に都会も地方も人の心はみな同じ。

自分に置き換えて嫌だ、感じが悪い、と思うことだけは決してしてはいけません。

 

「人として(常識的に)アリかナシか」という目線を大切に。

 

ぼったくり司法書士にご用心!

a0002_010358あなたは不動産を金融機関の融資を受けて購入しました。

そこで、借入金融機関の指定の司法書士に登記手続きを(抵当権設定登記だけでも)やむなく依頼することになった人もいるでしょう。

確かに、司法書士なんて一般の人は馴染みがなく報酬の相場がわかる人は身近にいませんね。

よって、司法書士から請求された金額をそのままお支払いする人がほとんどだと思うのです。

 

ついでに抵当権設定以外に所有権移転登記も同じ司法書士にお願いした方が残念ながら結果的に安くつく場合もあります。

このため、金融機関指定の司法書士に最初から最後までお願いすることもあるのではないでしょうか。

 

ところが、そんな一期一会をいいことにぼったくっている司法書士をまれにみます。

彼らは開き直ってこう言います。「報酬は自由化されているので何が悪い」と…

 

ただ、私は思うのです。そういう司法書士に「勘違いするな」、と。

「好き好んであなたに依頼したわけではなく、やむを得ず…」であると。

普通、仕事の依頼は自分自身が納得するところに依頼するものですよね。

当然、高い、若しくは対応が悪い、と思えばあなたはそこへ依頼することはないでしょう。

でも、それが(金融機関の指定で)できないのですよ。本来ならありえませんよね。

特に買主は自身の権利の保全のため、自分で登記をする、または信頼できる司法書士を選べる権利があるのです。

であるなら、(金融機関指定の司法書士は)実際に報酬をいただくエンドに対し、もう少し謙虚に柔軟に対応する、または標準的な報酬額に設定するなどの対応があるべきではないでしょうか?

それが頑なにできない司法書士なら、もしかするとあなたからいただいた貴重な報酬の一部を金融機関の一担当者あるいは役員若しくは仲介業者等に多額の接待やキャッシュバックに利用していることがあるかもしれないのです(裏で「システム使用料」!?などの名目で実際にキャッシュバックに利用されているケースは意外にあるのですよ、本当にショックですよね。)。

まあ、お仕事を紹介してくれる人に多少の(身銭・自腹を切って…一般エンドに報酬を上乗せするのではなく)謝礼をする分にはビジネスとしてマナーとして私は理解はしますが(ちなみに、司法書士法及び司法書士会はそれすら禁止しています)。

 

ところで、登記はだれが行っても法的には同じ効果。

費用が高い事務所なら特別な対抗要件、その他他の事務所にはない差別化・メリットでも備わることがあれば報酬が高くても納得できる場合があります(そんな差別化・付加価値はこの業界にほぼありません)。

もちろん、私が依頼者様からそれなりの報酬をいただくことになるのなら、唯一無二のサービスを提供することを最大限に心がけます…

しかし、登記だけを扱う司法書士に限ってはそんな一般的なビジネスモデル・スキルがないことが通常ですので、ここは我々が妥当な報酬目線を養うために、少しでも親身で良心的な司法書士と知り合いになり、いざとなれば悪徳司法書士と交渉できるくらいの能力を養いたいものですね(リーズナブルで良心的な司法書士のご紹介をご希望な方は、当事務所にご連絡ください。ただし、東京都及びその近郊が対象です。)。

売買契約後の翻意は許されるか

a1640_000400あなたは売主業者または仲介業者から重要事項説明を契約前に受け、契約書に署名押印しました。

ただ、まれに契約後に翻意する方がいらっしゃいます。

もちろん、いろいろ考えた末、今回の買い物は自分の身の丈に合わない、あるいは、こんなはずじゃなかった、なんてことはあるでしょう。

そういう人のために手付金を授受して契約をしたならば、高額な買い物がゆえ、買主は納めた手付金を放棄して解約する方法があります。

 

ところが、自分が翻意した責任を仲介業者や売主業者、金融機関の責任にして、手付金まで返還してもらおうとダダをこねる輩がいます。

さらに凄いのは、手付金解除期限が過ぎても平気で自分が気に入らなければ損害の負担を仲介業者や売主業者の責任にしようとする始末。

高額な買い物をしたにもかかわらず、約束事を反故(ほご)にするとはあなたは幼い子供ですか?

ちなみに、売主は宅建業者とは限りませんよ。

一般人であることも多いかと思います。

そんな勝手なことを言い続けたらあなたは最終的に違約金を払えば解除できるどころか、売主から売買代金相当の履行を迫られ訴えられるかもしれないことをわかっているのでしょうか?

 

たしかに、不動産業者を突こうと思えば何らかのホコリは出るかもしれません。

しかし、その範囲は法律で限定解釈されているのが実情です(例えば、中古物件の場合…新築と違い何らかの不具合や既存不適格はありますが、瑕疵といえるほどではない場合がほとんど)。

行政処分を申し立てても意外とそう簡単に思う通りにはいかないことがわかるでしょう。

 

だから、重要事項説明書や契約の際のハンコにはくれぐれも気を付けてください。

完全に自己責任です。

何か不満が残れば、最終的には仲介業者等にすべてを責任を転嫁できる、と考えているならあなたの思考は完全にお粗末です。

高額な不動産を購入するのですよね。そのことの重みをわかってください。

その決断が不安ならそれなりの報酬を払って(当事務所以外の)不動産コンサルタントや弁護士等にご相談いただきたくお願いいたします。

あなたの思慮浅さ、またはわがままで、売主はもちろん、仲介業者等すべてがアンハッピーになれば、あなたの新生活もハッピーになれるはずがないことだけはくれぐれもご承知おきください。

貴社の「免許年月日」は間違っていませんか?

私は宅建業の免許申請を始め、売買重要事項説明書の作成代行も業として行っています。

そうすると、多くの宅建業者様は自社の「免許年月日」を間違って覚えている、という事実に気が付きました。

例えば、平成27年5月2日~平成32年5月1日までの5年の免許有効期間であるとするならば、免許年月日はあなたならいつだ、と解釈していますか?

「免許年月日は平成27年5月2日」と思われた方、→ 間違いです!

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免許の有効期間の前日である「平成27年5月1日」が免許年月日となるのです!

つまり、免許年月日は初日不算入により、その翌日から免許の有効期間となります。

免許の更新の際も同じこと。

上記の例では最初の免許年月日が平成27年5月1日なら、更新時の免許年月日は免許の有効期間「平成32年5月2日~平成37年5月1日」の始期の前日である平成32年5月1日となります。

よって、業者票の記載はもちろん、重要事項説明書の該当箇所の記載にも今後は十分留意してください(業者票では「免許年月日」ではなく「免許有効期間」を記載することになっていますが、ここでは「免許年月日」を始期としている会社があります。また、全宅や全日の重要事項説明書様式では「免許有効期間」ではなく、「免許年月日」を記載することになっているため、免許有効期間の始期を免許年月日欄に記入している例を多く見かけます)。

ちなみに、2019年には「平成」の元号が変わることが確実なため、業者票における免許有効期間は西暦表記にしても差し支えないものと考えます。

免許権者に必ずご確認ください。

 

重要事項説明は契約の数日前までに終わらせる

宅地建物取引業法第35条第1項では、「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして…書面…を交付して説明をさせなければならない。」

と規定されています。

このため、「契約が成立するまでの間に…」という文言を都合よく解釈し、概ね契約締結の当日であるその直前に読み合わせを行っているのが貴社のルーチンとなってはいないでしょうか?

買主は重要事項説明を契約前のセレモニーと感じて半ば諦めていらっしゃる人も多いようです。

しかし、この契約当日に重要事項説明を行う、ということがトラブルの最大の要因なのです!

売主及び買主に契約直前に重要事項説明を行ったところで、特に買主はそれをすべて了知したと思いますか?

説明を受けてクールダウンもないまま、契約書の署名・捺印をすることになるのです。

そうなると、どうでしょう。買主は後日冷静になって重要事項説明書を読んだとき、突然翻意することがあるのです!

既に契約は締結済み、ですが翻意した買主にとってそんなことは関係なし。

そこで仲介を担当したあなたはどう言って説得しますか?

204bdfe11381815405dfbe2955ef14c0_s良くても解約手付についての賠償責任は負うことになるでしょうね。

だから、重要事項説明は契約の数日前までには終わらせなければならないのです!

ウチの事務所は物件調査、重要事項説明書及び売買契約書の作成代行を行っていますが、多くのクライアント(不動産仲介業者様)が契約直前になって当方にご依頼されます。

調査の結果、大きな問題が見つかり、契約がご破算となったケースがいくつかあります。

そうなると、その契約の関係者すべてがアンハッピー、私はそれでも必ず報酬をいただきますが、とても心苦しいのです。

いずれにせよ、買主に翻意されないよう契約を焦ることよりも、契約後買主に翻意される損害の方が契約当事者や関係者は遥かに大きな痛手を負うことになるので、調査と重要事項説明書の作成にしっかり時間をかけられるだけの余裕、スパンが必要です。

多くは物元が重要事項説明書を作成すると思いますので、物件を預かった段階ですぐにしっかり調査をしておきましょう!

こんなこと、決して他人事ではありません。数うちゃ必ず一定の確率で貴社にも回ってくる災難であることを肝に銘じていただきたいと思います。

 

不動産調査日記 第6回~前橋市編~

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上は事務所を出発したときの外の写真、下は最寄り駅に着いたところの写真です。

「5:31」?? こんな夜も明けない早朝から釣りに行くのではありません。

最近はお陰様で著しく案件が増えたため、専属スタッフに調査を任せることも多くなってきましたが、今日は久しぶりに私が調査を担当。

今回の調査対象地は群馬県の県庁所在地・前橋です。

ではまずは丸の内線で東京駅に向かいます!

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夜明けの東京駅7番線に前橋行き普通列車がやってきました。

これから2時間13分の電車旅が始まります。

新幹線を使えばここまで早く起きなくても済み、しかも快適な旅になるでしょうが、アップグレード分までクライアントに転嫁するわけにはいきません。

しかし、さすがに行くだけで疲れてしまって調査でミスしては元も子もないので、行きはグリーン車を使うことにしました。

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まだ早朝なので、東京駅といえどもKIOSKやニューデイズは開店前です。

唯一駅弁だけが売っていましたので、買ってみました。

駅弁は値段が高くて、冷たくて、量も少ないので正直私は好きではありません。

しかも案の定、いくらがしょっぱく、サーモンハラスのギトギト油で胃がもたれてしまいました。

(良い感想を言えず申し訳ありません。)

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さあ、やっと終点の前橋に到着。

駅北口から新前橋方向へ100mくらい進むと自転車駐輪場があり、ここでいつものように自転車を借ります。

「今日は法務局、市役所、水道局、図書館、現地で終わりかな?帰りは16:00過ぎの新前橋発特急草津にでも乗って帰ろかな。」なんて考えながら、早速法務局へ。

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すごく出来立ての綺麗な庁舎です。

前橋地方法務局はここの4階にありました。

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隣接公図も取得して、隣地の登記事項証明書も取得したため、少し時間がかかってしまいました。

時刻は午前10:00頃。

ここは(上記写真)前橋市役所です。

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調査は庁舎の高いところから始めて下ってくるのが山地流。

そこで教育委員会がある10階から始め、階段で徐々に降りて行くことに。

まず10階で埋蔵文化財包蔵地の確認からスタート。

 

⇒ところが、埋蔵文化財の所管部署はこの庁舎内にあらず。

しかも電話では回答していただけませんでした。

ファックスでは回答してくれるそうですが、

事務所を離れてしまっているので、

今日を逃すと週明けになってしまいます。

市役所からは車で20分くらい、ということなので、

おそらく自転車では30分以上かかるでしょう。

すごくショックでテンション⤵⤵

これで行先が1つ増えてしまいました。

 

<前橋市役所内での不動産調査関連部署>

・都市計画課:用途地域、景観法、屋外広告物

・建築指導課:開発登録簿、建築計画概要書・道路種別・建築物の高さ等の制限

・環境政策課:土壌汚染対策法、水質汚濁防止法、下水道法、群馬県生活環境保全条例

・危機管理課:浸水履歴、土砂災害警戒区域

・道路管理課:道路台帳、街路灯、雨水の排水先

・廃棄物対策課:残土条例DSCN7494前橋市役所では浸水履歴を確認することができますが、浸水想定区域の確認については現在最新の情報を持つ群馬県河川課が所管、とのこと。

県庁訪問は予定外だったものの、市役所のすぐ近くにありました。

ちなみに、何といっても群馬県庁は県民の誇りで、高層階にあるレストランはデートスポットになっているらしく(なんかの番組で言っていました)、一度は行ってみたいと思っていたところでした。

ただ、今日は遊びではなく、優雅に街を眺めながらランチしている時間はありません。お昼12:00ちょうどに県河川課でのヒアリングが終了。

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先ほどの法務局がある合同庁舎の1階食堂でお昼を取ることに。

また、いつものとおりカレーライスをいただきました。

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お昼の12:20。

役所がお昼休みのうちに少しでも調査を進めるには、

①移動の時間に充てる

②市役所市民課(昼も窓口はやっています)で住所表記のヒアリングを行う

③現地調査

④図書館で古地図調査

があります。

今日は市役所隣の市立図書館で古地図調査に昼休みを充てることに。

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次に、埋蔵文化財包蔵地を調べるために遠く離れた文化財保護課までサイクリング。

利根川の景色を眺めながら自転車を走らせ続けます。

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埋蔵文化財包蔵地であるかどうかの調査は超重要!

売買対象物件が包蔵地内であれば試掘調査によって建築工事がストップすることも…

不動産の価格を形成する要因にもなるため、賠償問題に発展するケースも十分考えられます。

絶対に端折ってはいけない調査なのです。

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さらに自転車で20分くらい。

上下水道はここの庁舎で調べます。

図面を取得するだけでなく、必ずヒアリングすること。

私の調査対象地ではヒアリングの結果、図面は最新の情報に更新されていないことが判明。

こんなことはしょっちゅうなのです。

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役所調査の最後は群馬県前橋土木事務所。

前面道路が市道ではなく県道だったため、こんなところまで来ることに。

完全に予定外の訪問地でした。

モザイク処理済

最後に現地調査を行った後、前橋駅に戻ったのは午後5時過ぎ。

朝予想していた時間を大きく過ぎてしまいましたが、何とか今日も無事に一日で回り切りました。

少し駅でお茶でもしたかったのですが、すぐに電車が来てしまいました。

乗り遅れると30分以上待たなくてはならない両毛線。

もうすぐ54年の歴史を閉じる115系に飛び乗ることができて、結果的に今回も良い旅でした…

 

 

不動産調査会社の種類

9392309e19a0ad837bfb167f88796ed5_s「不動産調査」と入力して検索すると、たくさんの会社がヒットしますが、

これらはすべて同種同類ではありません。

おそらく、下記4種類程度に分けられるのではないでしょうか?

鑑定業者系…不動産鑑定士事務所または大手不動産鑑定業者が行うもの。不動産の価格査定に伴うデューデリジェンスです。

土地家屋調査士系…土地家屋調査士が行うものは主に測量に関する調査です。

補償コンサルタント・建築士系…ホームインスペクションなど、建物調査を主としています。

行政書士系…不動産売買に係る重要事項説明書を作成するための不動産調査です。契約書などの書類作成を伴うことから宅建業法等に明るい行政書士が行っていることが多いです。

 

よって、依頼するご自身が何を目的としているかによって、不動産調査会社の依頼先が異なることにご注意ください。

例えば、価格の妥当性・目線が知りたいのであれば鑑定業者系を選ぶこととなります。これは鑑定業者でしかできません(行政書士や宅建業者は価格の査定で報酬をいただくことを業にすることは不動産の鑑定評価に関する法律に抵触するため)。

ところが、重要事項説明書の作成を依頼するような場合は、鑑定業者系では不動産調査のノウハウが異なります。大手鑑定業者は全国津々浦々にフリーランスの調査員と提携しているので、遠方の不動産調査を任せたい、と思うことがあるかもしれませんが、主婦や資格試験受験生、銀行OBといったレベルのため、仮に受けてくれても結局それなりの金額を請求される割には、貧相な成果物を納品され、結果的に使い物にならない可能性があります。

 

なお、当事務所は④の行政書士系で、重要事項説明書の作成を前提とした不動産調査をしています。このため、宅建業者様のニーズに一番適しているサービスではないでしょうか?

特に、当事務所の場合は、宅建業法を所管する行政経験、司法書士事務所での登記実務経験、不動産鑑定業者での鑑定実務経験、金融機関での担保評価経験などもあるため、幅広いコンサルティングも併せて行うことが可能なので、特に売買仲介のご経験が浅い宅建業者様やコンプライアンスを意識する宅建業者様などから高い信頼と評価をいただき、年間調査受託実績も増加の一途です。

ぜひ一度お問い合わせください。

 

不動産売却を成功させる・儲けるには

IMGL8663171031_TP_V今回はちょっと別な視点から不動産売却の成功方法を考えてみたいと思います(ここだけの話)。

 

不動産の売却に際し、あなたが不動産業者に支払う成約報酬は最大でも売買代金の(3%+6万円)+消費税。

これすら渋っていたらあたなは確実に大きな損をすることでしょう。

 

よく考えてみてください。

数億円以上もする物件の売却ならともかく、例えば1,000万円の物件を売却するのに支払う仲介手数料は最大でもわずか388,800円(消費税8%の場合)。

その成約に必要な労力・時間・費用・経験・人脈等がどんなものかわかる私なら、これがいかに少ない金額であることかがよくわかります。

にもかかわらず、標準的な一般ユーザーは「仲介手数料をまけろ」とか、「この金額以上で売却できないなら他社に切り替える」なんて強気な発言にとどまらず、お客様気取りで終始偉そうな態度をとる人さえいます。

そんな人を見ると、「いったいあなたは何様ですか?」って思うのです。

そもそも不動産は一部を除き、換金しにくくなっている財産であることをまずは知ってください。

 

当然、そんな客は後回し。媒介業者をどこに変えようが、あなたの認識が根本的に変わらなければ、態度も謙虚にならなければ、まともに相手してくれる不動産業者に出会うことはないでしょう。

それは例え大手仲介業者に依頼しても同じこと。

形の見えないサービス業の「サービス」を軽視することは金輪際、やめましょう。

 

むしろ、どうしても売りたい、あるいは、売却利益を少しでも上げたいなら、担当してくれる営業マンに別途「お礼」をする気持ちがあってもいいのではないでしょうか?

それはあなたからの申し出でももちろん構いませんが、相手方から何らかの「サイン」があればそれを見逃さず、騙されたふりをして乗ってあげる、ことが重要なのです。

 

こんなことを元役人で法律を執行する立場だった私が言うのもおかしな話ですが、官民両方を経験した数少ない人間として、宅建業法で決められた報酬額はいかに業界に携わる人々に厳しいか感じずにはいられません。

営業マンだって守るべき家庭があるかもしれません。あなたと同じです。

世の中思うほど不動産業に携わる人たちは悪くないですし、儲かってもいません。

あなたの希望・わがままを叶えるために、わずか経費込み388,000円程度で思うがまま動いてくれる営業マンがいたとすれば、そのことをよく考えてみてください。

例)売上388,000円―経費200,000円―歩合率20%=たったの37,600円?!しかも、成約・決済まで無事に達したときに初めていただける報酬。

 

まずは、宅建業法で定められた報酬基準(売買仲介の場合、成約価格×3%+6万円+消費税)を知ったうえで、自身の売却希望額や売却したい物件の市場のニーズ・販売活動の難易度など総合的に斟酌してみること。

そして、(自分が営業マンだったら尽力にこのくらいは欲しいという)妥当な報酬目線を持つ姿勢を身に着けることが不動産売却の成功のカギとなるでしょう。

大きな取引をするにもかかわらず、協力者に対しせこくなったら間違いなく大損まっしぐら。

いかなるときも「心がけ」「ハート」を大切に。

 

不動産調査日記 第5回~伊勢原市編~

伊勢原市は神奈川県の真ん中より少し西側にあります。隣接市町村は厚木市・秦野市・平塚市。

伊勢原市自体はあまり大きな街ではないため、特定行政庁ではありません。つまり、建築計画概要書や建築確認台帳記載証明書など、建築にかかる行政は扱っていないため上級の県の出先機関にも行かなければなりません。

このため、物件調査では特定行政庁かそうでないかによって、めぐる役所の数が変わるので事前調査でしっかり把握しておかないとその日のうちに終わらなくなってしまいます。

 

今日はめぐる役所が多く、またそれぞれの距離間もありますので、自動車を使って調査に行くことにします。

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さて、朝の8:30を過ぎたところ。

東名高速道路の港北PAで早速休憩です。

自動車で神奈川方面の調査の行きは必ずここへ立ち寄ります。

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なぜかといえば、ここは地元のブランドの豚肉を使ったメニューがすごく美味しいのです。

やまゆりポークを使ったとんかつ定食も有名ですが、私はここのカツカレーが大好物。

まだ、お昼には程遠い時間ですが、朝食も兼ねてこれから始まる長い調査のためにここでしっかり腹ごしらえをしておきます。

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最初の調査地は厚木インターを降りて厚木市街にある法務局へ。

対象地の登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面のほか、隣地の登記事項証明書も取得して前面道路の所有者や売買対象とする土地建物が漏れていないか、などを確認します。

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次に、神奈川県厚木合同庁舎の2号館で水道の埋設管調査です。

あとで、平塚合同庁舎にも行きますが、同じ神奈川県の機関にもかかわらず、水道は厚木、建築・開発は平塚、と別けているのが民間人(不動産調査者)に対するイジメですかね。

ちなみに、東京都の多摩方面の市町村も同じです。一つの物件調査にも関わらず、立川や府中、小平と都の出先をハシゴするのです…

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ここでやっと、伊勢原市役所での調査に入ります。

ここでは建築や開発、土壌汚染以外の下記調査を行います。

建築住宅課…用途地域

都市政策課…景観法

土木総務課…道路台帳平面図、道路幅員、境界査定等

危機管理課…浸水履歴

教育総務課…埋蔵文化財包蔵地の確認

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ここで唯一救われたのは、図書館が市役所の横にある、ということ。

間髪入れずに地歴調査が可能でした。

アクアクリーンセンター

ところで伊勢原市の場合、下水道関連部署も市役所内にはありません。

上記地図のとおり、伊勢原市役所から自動車で約10分から15分のところのアクアクリーンセンターというところへ行かなければなりません。

アクアクリーンセンター内の下水道業務課で下記を調査します。

・下水道法上の特定施設の有無

・下水道台帳平面図の取得

・合流地域か分流地域か

・(分流の場合)雨水の排水先

・下水道使用料の発生の有無(発生していない場合、浄化槽使用の可能性があるため)

 

そして現地調査後、神奈川県を南へ縦断して平塚合同庁舎で下記を調査します。

建築指導課…道路種別、建築計画概要書・台帳記載事項証明書の取得

環境保全課…土壌汚染対策法上の要措置区域・形質変更時要届出区域の指定状況の確認、水質汚濁防止法上の特定施設の有無、神奈川県生活環境保全条例上の公表された土地の確認

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今日もたくさんの調査箇所を回り終え、ようやく帰路へ。

帰りは海老名サービスエリアで休憩です。

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この牛串1本と鰺の押し寿司を土産に本日の調査は終了です。

 

明日もまた見知らぬ土地へ行くでしょう。

旅は続きます…

 

不動産調査日記 第4回~埼玉・伊奈町編~

本日の物件調査先ですが、大宮から「埼玉新都市交通ニューシャトル」というモノレールみたいな乗り物で行く珍しい場所です。

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上越新幹線沿いを走ります。そして揺られること20分くらいでしょうか。

「伊奈中央」という駅に到着です。

そこで、改札にいる女性の駅員さんに「自転車を借りたいんですけど…」と申し伝え、保証金500円を払うとこんな自転車を貸してくれました。

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いつも思うのですが、レンタサイクルはとてもカッコ悪くて恥ずかしい…

おそらく盗まれないようにわざとカッコ悪くしているのでしょうね。

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まずは伊奈町役場で調査開始。まだ、朝8:40なので調査はスイスイです。

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都市計画課…用途地域、景観法、開発登録簿、道路種別、換地図の写し

土木課…道路台帳平面図、道路査定図の徴求、道路番号・認定幅員の照会

生活安全課…浸水履歴、ハザードマップ

生涯学習課…埋蔵文化財包蔵地の確認

総務課・住民課…住所表記の確認

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次に町役場から自転車で5分の上下水道庁舎にやってまりました。

ここでは、上下水道の埋設管図のほか、下水道法上の特定施設の有無、対象物件の下水道使用状況、雨水の処理方法などをヒアリングします。

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現地ではこのような高圧線が近くを通っていました。

こんな場合、みなさんならどうしますか?

「本物件●●側約●●m の上空に●●●●所有の送電線が通過しております。気象条件によっては、騒音・電波障害等が生じる可能性がありますので、あらかじめご承知おきください。」

重要事項説明書にこのような記述でまさかオシマイではないでしょうね。

私なら、鉄塔にあるプレートを見つけ出してそこに連絡し、電圧と建築規制の有無を確認します。また、特段建築規制がない距離だとしても離隔距離の確認も行います。

ちなみに離隔距離ですが、電線の揺れ幅も考慮する必要があるそうです。

例えば、離隔距離が3.6mだとしても強風時はもっと広がる可能性がありますから、そこを含めて建築規制に影響する距離を送電線管理者に確認を取る必要があるのです。

本物件は幸いにも送電線が鉄塔近くにあるため、揺れ幅はそれほど大きくなく問題なし、という回答をいただきました。

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さて、次は伊奈町を離れて建築確認記載事項証明書をもらいに越谷建築安全センター杉戸駐在に行きます。

特定行政庁(建築主事がいる自治体)以外はこのように一か所で役所調査が終わらないのが本当に難点…。

杉戸は東武動物公園駅が最寄なので伊奈町から本当に遠くて大変です。

そこで、時間はお昼近く。そういえば、法務局調査がまだなので、途中駅の久喜にある法務局へ行くことに。

法務局での 登記簿等の公開に関する事務(乙号事務)は現在、民間業者が受託しており、お昼の時間帯でもやっています。

時間の有効活用のため、今日の昼食は電車の待ち時間にこのサンドイッチをかぶりつくことでガマン、ガマン(大宮駅構内で買いました)。

昼食時間を普通に取るヒマがないことは多々あります。

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久喜駅から徒歩で30分くらいでしょうか。

やっと法務局に到着です。ちょっと時間がかかりすぎました。

戻りはバスがあることを職員さんからご案内いただいたおかげで、わずか10分で久喜駅に戻ることができました。

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そしてやっと、東武動物公園駅に到着。ここからはやむなくタクシーで杉戸駐在へ。

他の建築安全センターより早く書類を交付していただいて助かりました。

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今日の最後は永田町にある国立国会図書館で地歴調査。

伊奈町の図書館は休館日だったため、こんなところまで来るはめに(東武動物公園から約1時間半)。

しかもここでの調査・作業は約2時間近くかかります。国会図書館では時間に余裕が必要です(平日複写は18:00までの受付です)。

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今日も朝の6:40に出発し、調査終了時刻は18:00。

すっかり暗くなっていました。

それにしても不動産売買における重要事項説明書の作成に必要な物件調査作業はいかに大変なのがお分かりいただけますか?

不動産鑑定や金融機関の担保調査とは比べ物にならないほど、日中の余裕はありません。

わずか一取引に係る一件の調査に「朝早くから開始して今日もなんとか一日で間に合った…」というのがいつもの感想なのです。

東京都23区外の非特定行政庁なんて、都内にもかかわらず車で走りまくっても一日で調査が終わらないことが多々あるくらいです。

 

自営業(独立)に向く人・向かない人

a0001_016645あまり、こういう「出来上がってしまった人間」みたいなことは言いたくないのですが、最近は若い方々を中心に標記タイトルのようなご質問を受けることが増えてきました。

そこで、まだまだ発展途上で凡人極まりない私の考え・経験値で恐縮ですが、あくまで一つの参考になるなら、と思い下記に綴ってみたいと思います。

 

将来、独立したいと思う人。

そんな人が描くのは、大企業の社長だったりしませんか?

大企業の社長と言えば、小さいことは気にせず、大局的な決断ができるスケールの大きい人をイメージするでしょう。

しかし、大企業の社長の多くはサラリーマン。出世の延長線上です。

他人資本であり、最悪不祥事を起こしてしまっても辞任さえすれば自腹を切る必要なんてないのです。

よって、あなたが目指すのはオーナー社長だと思うのです。

 

ではオーナー社長とは何か。

あなたが独立するなら、多くの場合自らが苦労してお金を貯めて私財を叩き、または自己を(連帯)債務者とする融資を受けて起業すると思います。

会社とあなたは一心同体、会社の健全な存続・発展=あなたの人生そのもの、これがオーナー社長です。

 

だとすれば、少なくともこんな人が向いているのではないでしょうか。

①クライアントからのクレームに誰よりもビクビクしてしまう人。

②正義感・ポリシーが強く、上司に媚びることができないサラリーマン界では不器用な人。

③役所のような杓子定規な対応が苦手な人。

 

逆を言えば、下記の人は独立に向かないのでそんな夢を見るのは止めましょう。

①クレーム対応ごときは何とも思わない。

②出世のためなら倫理度外視で強い者(上司)に媚びることも苦とは感じず、むしろ処世術と割り切っている。

③遵法意識が極めて強く、他人にも厳しい人。

 

つまり、相手の顔色を見て臨機応変に対応することができるが(①③)、決してお調子者(②)ではないことが必須なのです。

あなたがクライアントの立場になって考えてみましょう。

①のように、取引相手からの意見・クレームを平気で聞き逃してしてしまう人にあなたは発注したいですか?

③のように、お堅くて融通が利かない人にあなたは継続的な取引を求めますか?

 

また、②のように正義感・ポリシーがないなら、せっかくの商品やサービスの良さは相手に伝わることがないでしょう。

能力・技術は劣位下等、自身の能力向上へ向けての危機感はなく、悪しきクライアントに「便利屋」として位置づけられ、良くても悪い意味で仕事に追われることに。利益率は極めて低く従業者も根付かず、ブラック企業まっしぐらです。

よって、遵法意識はあってもポリシーなく強い者には異議を言えない輩はサラリーマンでのみしか成功できないのです。

 

以上を読んでいただいた方。

意外と自分は独立に向いているのではないか、と感じていただいた人も多いのではないでしょうか。

一言でいえば「信念を持つデリケートな人」。

よく「メンタルが強い人」が自営に向いている、という人がいるようですが、メンタルにはいろいろありますのでそこはあまり気にしなくても大丈夫。

ちなみに私は「人に使われ続ける」「理不尽にガマンする」という意味ではメンタルが非常に弱く、忍耐力は限りなくゼロでしたが、今現在は多忙ではあるものの別に趣味などしなくとも、サラリーマン時代には味わったことのない「精神的・経済的に解放された充実した日々」を(今のところは)実現することができています。

不動産調査日記 第3回~宇都宮市編~

今朝は6:40に家から直行、新宿駅からは湘南新宿ラインで北へ2時間。

栃木県の県庁所在地である宇都宮市にやってまいりました。

宇都宮市の物件調査は今回でもう5回目くらいでしょうか。

だいぶ段取りがわかってきまして、今回もレンタサイクルを利用します。

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JR宇都宮駅西口を出て、北方向へ2,3分歩くと上記ような建物があります。

夜の9:00まで100円、電動自転車なら300円で借りられます。

初めての方は身分証明書を持参のうえ、登録手続きを受ける必要があります(時間はそんなにかかりません)。

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近年ヘタレ気味の私は迷うことなく電動自転車を選びました。

今日は約20kmは走行するでしょう。

では、早速法務局へ。IMG_0145いつもなら、登記関係の調査は前日などに事務所の近くの法務局などであらかじめ行うのですが、本件のご依頼に基づく物件確定は昨日夜でした。

よって、一日で法務局調査からすべてを終わらせなくてはなりません。

ここで手こずっていては、今日中に物件調査が終わらなくなります。

本件は大のお得意様からのご依頼であらかじめ調査日を押さえていただいていたため何とか対応していますが、一回や数回程度のお客様におかれましては急なご依頼に対応できない場合が通常ですので何卒ご理解ください。

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法務局調査では隣接公図も調べて取って隣地すべてを洗い出して登記事項証明書を取得するなどしたため、予定の時間を大幅に過ぎてしまいました。

本来なら次に宇都宮市役所での調査を行いたかったのですが、既にお昼近くなので、やむを得ず急いで上下水道局へ。

図面管理室(4階)…上下水道埋設管図

工事受付センター(4階)…下水道の供用開始時期、下水道使用料の発生についての照会(下水道接続・使用されているかの確認)

下水道管理課(3階)…下水道法上の特定施設の有無

 

役所が昼休みに入ったところでその間現地調査に行ってきます。IMG_0148現地調査を終えて宇都宮市役所に着いたのは午後1:00。

もう、役所の昼休みは終わり、窓口は再開する時間ですが、ここでサクッと昼食を摂ることに。

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せっかくの宇都宮なので本来は餃子、と行きたいところですが、ここはガマン。

カレーライスを頼んで10分で完食。

早速、調査再開です。

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都市計画課…用途地域等都市計画情報、景観法、開発登録簿等
 ※宇都宮市の開発許可は市街化区域なら1,000㎡以上

建築指導課…建築計画概要書、回答書(建築確認記載事項証明)、道路種別、位置指定図の写し、中高層建築物紛争防止条例ほか

道路管理課…道路台帳平面図の写し、道路番号、境界確定の有無など

環境保全課…土壌汚染対策法関係、水質汚濁防止法上の特定有害物質使用特定事業場の有無

河川課…浸水履歴の有無、ハザードマップ、土砂災害警戒情報

文化課…埋蔵文化財包蔵地の確認

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最後に図書館で最古の住宅地図まで遡って地歴調査。

図書館での調査は夕方5時以降も開いていることが多いので、最後に回すと良いでしょう。

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すべての調査を終えて、JR宇都宮駅に戻ったのは夕方6:30頃。

もうすっかり外は暗く、肌寒い時間です。

これから新幹線を使わずに事務所に戻るとなると、夜9:00は回るでしょう。

今回は納期も短いので、電車内でゆっくり休むことにして事務所に戻ったらすぐに報告書(重要事項説明書)の作成に取り掛かります。

意外にお気楽ではなく、かなり時間的にタイトでハードな一面もある仕事であるとご理解いただけたかと思います。

次回もぜひお楽しみに!

 

不動産調査日記 第2回~相模原市編~

今回は相模原市中央区の物件調査です。

ちなみに物件調査では、現地をはじめ多くの役所をまわりますが、その際いちいち電車やバスを使っていては時間が足りず、また、タクシーなどを使っていては非常に多くの経費を使うことになってしまいます。

このため、私は調査訪問地を下調べする際にレンタサイクルの貸し出しがあるかについても調べます。

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JR相模原駅南口を橋本方面に約100m以上進むと、このような自転車駐輪場があります。

ここでは、レンタサイクルの貸し出しが行われており、1日当たり200円で利用が可能です。

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ギアなしのママチャリですが、なんとオートライト。

早速、現地に向かいます。

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現地のすぐ近くは線路敷きとなっていました。

こんなとき、不動産調査ご担当の皆様はどういうことを気にされますか?

まさか、「線路敷き付近のため、騒音、振動等がありますのでご承知おきください」というようなレベルの容認事項を重要事項説明書に入れて終わりでしょうか?

ちなみにJRのサイトではこんなページがあります。

http://www.jreast.co.jp/kinsetsukouji/

したがって、建築工事の際には鉄道事業者と事前打ち合わせが必要となる場合があることも併せて記載することとなります。

できれば、その連絡先を調べて併記してあげると良いでしょう。

 

では、次に市役所へ向かうこととします。

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政令指定都市にふさわしい立派な庁舎です。

時間はちょうどお昼になりました。

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本館の6階には食堂があり、お昼どきはだれでも利用することができます。

メニューはご覧のとおり。他に日替わり定食もあります。

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私はカツカレーとみそ汁をいただきました。

役所の食堂はリーズナブルでおいしいので、役所調査の際できる限り利用しています。

 

さて、時間はちょうど1時を過ぎたところ。IMG_0130不動産の調査は本館を超えた奥にある第一別館が主戦場のようです。

 

都市計画課…用途地域等都市計画全般をシステムで調べることができます。ほかに道路台帳平面図、建築基準法道路図、下水道台帳施設平面図も閲覧可能。

開発調整課…開発登録簿の写し、相模原市開発事業基準条例

都市整備課…区画整理事業、換地図の写し

建築審査課…建築計画概要書の写し、確認台帳記載証明書、道路種別

建築・住まい政策課…景観法、中高層建築物紛争調整条例、ワンルーム条例ほか

路政課…道路番号、認定幅員、境界査定の確認等

下水道保全課…水質汚濁防止法及び下水道法上の届出事業場名簿閲覧、下水道の供用開始時期の照会等

環境保全課(本館5階)…土壌汚染対策法、水質汚濁防止法、下水道法、神奈川県生活環境の保全等に関する条例

危機管理課(相模原市消防指令センター3階)…浸水履歴

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相模原市役所から自転車で約15分程度。

上記水道営業所で埋設管の調査です。

なお、平成30年1月4日から給水課の窓口は16:00までとなるそうです(神奈川県内すべての営業所)。

水道埋設管調査は早めの時間帯に行うようにしないと調査が一日で終わらなくなってしまうかもしれませんのでご注意ください。

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最後は淵野辺駅から徒歩数分にある市立図書館で地歴調査。

 

以上の調査を無事に終え、自転車を返しに元の相模原駅へ。

時刻は17:30でした。

外はもう暗く肌寒い時期ですが、1年で一番調査しやすい時期かもしれません。

 

いかがでしたでしょうか?

今日の成果は明日起票し、夕方には依頼者にドラフトを送ります。

またのご依頼をお待ちしております。

 

【専任の宅地建物取引士】「専任」とは

a0001_013664宅建業の新規免許を受けるに当たっては事務所の形態等いくつかの要件を満たす必要がありますが、中でも宅建有資格者の手配で多くの事業者は苦慮されているようです。

しかも、宅地建物取引士の資格さえあれば誰でもいいわけではありません。

宅地建物取引業法第31条の3第1項では「…事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。」と定められているのです。

 

そこで、「専任」について調べてみましょう。

宅地建物取引業法、政令、省令においてこの用語の定義はありませんが、これら解釈の基準として国土交通省では「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を設けており、そこに「専任」について規定があります。

第31条の3第1項関係

「専任の宅地建物取引士」の専任性について
「専任」とは、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいう。ただし、当該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行われていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものとする。
また、宅地建物取引業の事務所が建築士事務所、建設業の営業所等を兼ね、当該事務所における宅地建物取引士が建築士法、建設業法等の法令により専任を要する業務に従事しようとする場合及び個人の宅地建物取引業者が宅地建物取引士となっている宅地建物取引業の事務所において、当該個人が同一の場所において土地家屋調査士、行政書士等の業務をあわせて行おうとする場合等については、他の業種の業務量等を斟酌のうえ専任と認められるものを除き、専任の宅地建物取引士とは認められないものとする。

 

要するに、専任の宅地建物取引士としての要件を満たすためには、

常勤できる宅地建物取引士(取引士証の交付を受けている者)であることが必要となります。

よって、こういうことが言えるでしょう。

・正社員 〇

・パートタイマー、アルバイト ×

・派遣社員 △(フルタイム勤務を条件とする契約の場合のみ可)

・業務委託社員(フルコミ) ×

・他の会社の代表者 ×

・他の会社の従業者 ×

・他の会社の常勤役員 ×

・他の会社の非常勤社員 〇

・朝刊のみ出勤前に配るだけの新聞配達員 〇

・夜スナックでバイト 〇

・自営業者 △(行政書士等士業者含む)

 

なお、免許の申請をご依頼される社長から「私は他社の専任の取引士を兼ねており、申請会社では常勤性を満たす代表者とはいえないため別な専任の取引士と政令使用人を手配しているからよろしく頼む。」といわれたケースがいくつもあります。

たしかに代表者が常勤できない場合は政令使用人を選任しなければなりませんが、そもそも専任の取引士は上記に列記したとおり、他の法人等の代表者と兼務できません。専任登載している他の会社からみれば、「他の会社」の代表者を専任として使っている、ということになるからです(ここは少し理解するのに難しい話をしています。一読で理解できない方は下記の文章を含め3回以上は熟読してください。)。

 

この場合、申請会社の社長は他の会社の専任の取引士を降りることはもちろん、自身の宅地建物取引士の登録においてもその勤務先を抹消しなければ、いくら別に専任を立てても宅建業の免許申請は受理してもらえません。場合によっては、他の会社の専任でありながら(自分が設立した)会社の代表者となった時点で他社の専任の取引士の要件を満たさなくなっているので、他社はその間専任不在として業を行っていたとしてその期間が長期であれば行政処分を受ける可能性さえあります。

自分の会社の免許申請で他社を潰すようなことがないよう、くれぐれもご注意ください。

 

人生も投資と一緒!?「リスク」と「利回り」

a0002_006864不動産や株式等の投資において、高い利回りを求めようとすると、必ずそれに比例したリスクが付きまといます。

※「投資」というものが少しどうゆうことかわかってきた人なら簡単にわかる話です。極端に言えば「ハイリスク、ハイリターン」その逆は「ローリスク、ローリターン」なのです。
「ローリスク、ハイリターン」は、世の中絶対にありませんよ。これに気が付けば騙されることもありません。

 

つまり、高い見返りを期待するなら、必ずそれに応じたリスクが伴う、ということ。

不動産投資で言えば、高利回りの物件はいわゆる「良い物件」であるはずがなく、何らかの欠陥を抱えていることが実情、ということなのです。

 

例えば、丸の内や日本橋にある一流企業が賃借人の物件は高利回りなのでしょうか?

安定感ある大企業が賃借人ですから賃料の取っぱぐれの心配はありません、しかも立地上空室率も低い…

⇒そういう物件なら投資家の誰もが買いたい⇒相当高額でないと競り落とせない、⇒投資元本が高くなる(物件価格は高額)⇒よって、利回りが低い。。。ということが容易にわかると思います。

 

逆に、再建築ができないような法規上の欠陥物件ならどうでしょうか?

再建築ができない⇒建替えできない土地なんて誰も買いたいと思わない(買っても換金できないリスクがある)⇒だから安くで買える可能性がある⇒投資元本が低くてすむ⇒しかも、相場に近い賃料で客付け可能⇒利回りが高い、

ということになります。

 

 

そこで本題です。

以上のことは「人生」においても同じことが言えるのわかりますか?

人それぞれ能力は多種多様なので、ここでは一定以上のポテンシャルがある同一人物(スペックが同じ)で考えてみましょう。

 

Yさんが、「公務員」か「自営業者」で生き方の選択を悩んでいるとします。

公務員を選択すれば絶対安定、生涯賃金は見えており総額およそ2億数千万円であることが予想できます。

しかし、公務員は副業禁止。今後の政策次第で2億円以下になる可能性すらあっても逆にそれ以上を稼ぎ出すことはできません。

 

では、「自営業者」を選択した場合はどうでしょうか?

この場合、おおよその生涯賃金すら予想することは不能。

 

もしかすると、その稼ぎは限りなくゼロに近いか、多額の借金を背負う羽目になるかもしれません。

ですが、場合によっては億万長者になる可能性も秘めています。

 

よって、どちらの生き方を選択するかは自分自身の決断です。

 

欲をかかず、確実に2億円を手に入れ、そこそこ幸せで手堅い生き方を目指すか(低利回り)、

 

または、見えない自身の可能性を信じて波乱万丈・紆余曲折も覚悟の上、億万長者を狙ってみるか(高利回り)…

 

一度しかない人生、いずれの生き方を目指しても間違いではないでしょう。

 

ちなみに私は公務員(低利回りな生き方)を辞め、現在自営業者。

 

子供のような私は先が見える人生では物足りず、リスク覚悟で利回り重視な生き方を選んでしまいました。

 

他人からは当初、「君の人生の選択は大いに間違い」「一生後悔するよ」「世間知らずだね」と言われました。

 

確かにそう後悔することがあるかもしれません。が、人生死ぬときにならないと一体いつ、どういう選択が良かったのか悟ることはできないでしょう。

(だから他人の生き方をとやかく言ったり、心配したり、評価するなんてことは私にはできません。)

自分にとって、学び多く心豊かに、結果として悔いのない人生であったと回想できるならばそれでいい、と私は思っています。

 

 

不動産調査日記 第1回~平塚市編~

私は不動産調査をメインに仕事をしています。

今までたくさんの調査ご依頼により、関東を中心にいたるところに行かせていただきました。

例えば、先月(8月)は栃木県那須塩原市(1泊2日)、神奈川県藤沢市、横浜市青葉区、群馬県伊勢崎市、埼玉県行田市、栃木県下野市、東京都江戸川区…

という具合です。

 

いつも新鮮な景色に触れ、美味しい昼食を摂っているにもかかわらず、多忙な毎日のため、自身の記憶に残しても記録をしていないことがもったいないことに気づき、今後はできる範囲で調査日記をつけることにしました。

今回がその第1弾です!

単なる自己満足で終わらせず、不動産調査に勤しむ方々にお役に立てる情報もわずかですが盛り込んでいけたら幸いです。

IMG_0093さて、今回の物件は神奈川県の「平塚」。

新宿から湘南新宿ラインで約1時間。

市の中心駅である平塚駅はご覧の通りターミナル駅にふさわしい立派なたたずまいをしています。

 

一通りの現地調査を終えると、時間はお昼近く。

そこでご当地では有名な店で昼食を摂ることに。

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私が小学生のころ、実家の隣のおじさんがよく連れて行ってくれたあの酸っぱいラーメンをときどき思い出し、当時の記憶をもとに平塚漁港付近を捜したものですが、最近その時の店がこの店だったんだ、ということがわかりました。

今では平塚駅の近くにあります。

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お酢がきいたスープに、玉ねぎ、メンマ、ワカメだけ。

みなさん、ラー油をかけて食べていました。

メニューはこのラーメン(この店では「タンメン」という)と餃子のみ。

あっさりしていて美味しかったです!

 

調査に行く楽しみの一つは「昼ご飯」をどこで摂り、何を食べるか、です。

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さて、食後は運動を兼ねて平塚市役所まで徒歩。

15分ほどで真新しい立派な庁舎が見えました。

時間もちょうど役所のお昼休みが終わる午後1時。IMG_0099

まちづくり政策課…用途地域等都市計画全般、景観法

開発指導課…開発登録簿の写し、平塚市まちづくり条例

都市整備課…換地図の写し

建築指導課…建築計画概要書(H6年度確認分~)の写し、記載事項証明書、道路種別

土木総務課…下水道台帳平面図の写し、道路査定図の写し、道路台帳平面図の閲覧

道路管理課…狭あい道路関係

下水道経営課…受益者負担金納付及び下水道使用の確認、下水道法上の特定施設の有無

環境保全課…土壌汚染対策法、水質汚濁防止法、神奈川県生活環境の保全等に関する条例

災害対策課…浸水履歴、各種ハザードマップ

市民課…住所表記

豊原分庁舎/社会教育課…埋蔵文化財包蔵地の確認(市役所から徒歩15分程度かかりますが、電話でも教えてくれます)。

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次に来たのが市役所から徒歩10分程度北にある神奈川県平塚合同庁舎。

ここでは3階の水道営業所で上水道の埋設管図をいただきます。

また、土木事務所も同じフロアにあるので、許認可指導課で河川保全区域などの調査も行うことができます。

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最後は合同庁舎の斜め向かいにある平塚市中央図書館で地歴調査。

過去現存する最古の住宅地図から十数年おきに現在に至るまで、調査対象地に何があったかの確認作業です。

当事務所ではご依頼があればここまで行います!IMG_0109

今日は特にクセのある物件ではなく、しかも平塚は役所が狭い範囲で固まっているおかげで明るいうちに帰路につくことができました。

まだまだ暑いこの時期。つかの間のひとときです…

次のご依頼を楽しみにしております。

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従業者証明書の携帯及び従業者名簿の備付

無事に宅建業の免許を受け開業するに当たり、準備すべきものがいくつかあります。

そこで真っ先に思いつくのが、業者票と報酬額表。

さすがにこの2つはほとんどの業者が守っていることと思います。

 

しかし、従業者(代表者を含む)に従業者証明書を携帯させ、さらに従業者名簿をしっかり備えている業者は意外と少ないように感じます。

これらは、取引の関係者から請求があったときには提示し、または閲覧に供しなければならない義務があり、これに反すると指示処分または業務停止処分、情状が特に重いときは免許取消処分を受けることがあります。従業者証明書

 

せっかく一念発起し高額な費用をかけ、宅建業を開業したにもかかわらず、顧客から従業者証明書の提示または従業者名簿の閲覧要求に応えられないため免許権者に通報され、処分されたとなっては再起不能となるかもしれません。

 

こんなことで人生を棒に振ることがないよう、許認可を得た以上法令順守には細心の注意が必要です。

 

ちなみに、従業者名簿には今まで従業者の「住所」の記載が必須でしたが、平成29年4月からその記載が不要となりました。

これにより一番改善されたこととは、派遣社員を堂々と宅建業に従事させることができるようになったことではないでしょうか?
※派遣会社が派遣先の企業に派遣社員の住所を開示しない場合、従業者名簿への必要的記載事項の一部が不備となるため、宅建業法上の従業者として扱うことが困難でした。

 

これは大きな規制緩和と言える法改正なのです!

従業者名簿

行政書士に話してはいけないこと

 宅建業の免許申請を行政書士に依頼する場合、こと私に対してならどんなことを相談していただいても有益こそあれ不利益になることは一切ないので安心していただきたいところですが、1つだけ持ちかけられたら困る相談事があります。場合によってはご依頼を謝絶することも… おそらく私以外の行政書士も限りなく嫌がるでしょう。HW20160702265616_TP_V

 それは、

「(オタクに申請代行を依頼するので)専任の宅地建物取引士として名義を貸してくれる人を紹介していただけませんか?」

という内容です。

 実はこういう相談事を何のためらいもなくする方が意外にもいらっしゃいます。これはいわゆる「(違法である)名義借りの手助けをしてくれませんか?」ということを伝えているのと一緒です。

 行政書士がこれを気安く受けたなら、犯罪幇助になりかねません。基本的に紹介するわけがないのです。国家資格のはく奪につながらないとも言えないからです。

 

そこで今一度宅建業を開業しようと考えている方にお伝えしたいことがあります。

「宅建業は資格業!」だということ。

いくら自力で資金を集めたところで「資格」がなければ始まらない商売なのです。

資金と同等またはそれ以上に大切なのが「資格」ということ。

したがって、ハードルが高い職業であることを強く認識して、起業者自らが宅地建物取引士の資格を取るまでは開業しない、または、宅地建物取引士を常勤で雇い入れる資力・能力が整うまで開業しない、という気構えが必須なのです。

実務経験は資格者に負けない、法律なんてハナクソだ、というだけの人はくれぐれも開業しないように。

こういう認識のない人が形だけ整えて何とか開業できても、運転免許証のない人(=交通ルールがわからない人)が公道を運転しているようなものなので、「事故」を起こしてしまうことは必至でしょう。

 

開業後、「おめでとう」ではなく、突如免許権者から報告を求められ、行政処分へのカウントダウンが始まるのはもう時間の問題なのです…

許認可は甘えが命取りになることをまずは知ってください。

免許保持会社を購入する、という開業方法

a0790_001245当事務所にはこんなお問い合わせがよくあります。

 

「宅建業の免許を持っている会社で売りに出している会社はありませんか?」

「宅建業の廃業を検討している会社はありませんか?」

「M&Aを希望している不動産会社は知っていますか?」

確かに当事務所では今までそのような話がなかったわけではありません。

ただ、正直タイムリーにご紹介できるほど頻繁にある話でもないため、ご紹介したケースはありません。

 

でも、なぜそのようなお問い合わせがあるのでしょうか?

 

およそ考えられるのは、

①すぐにでも宅建業を始めたいから。

②営業保証金または弁済業務保証金分担金、保証協会の加盟金を節約したいから。

③免許証番号を引き継げるから。

以上の3つのいずれかの理由に尽きるのではないでしょうか。

 

そこで私はいつも(心の中で)思うのです、「それは大変早計なお考えですね。」と…

 

売却や廃業、吸収合併を希望する「会社」は、数字でわかる情報のみならず、瑕疵(目に見えないキズ)を抱えているのが通常です。

しかも、許認可がありながら売りに出していたり廃業を検討している会社は、帳簿上の債務のみならず保証債務などの簿外債務があったり、潜在的な損害賠償債務(取引直後では顕在化しないトラブル)、行政処分リスクがあることを予感している場合もあり、まさに地雷を抱えていると言っても過言ではありません。

 

もしかしたら、会社を購入後、数年前の顧客と名乗る者から媒介責任を追及され、突如多額の損害賠償請求を受けるかもしれません。

また、その賠償請求が係争に発展し裁判で敗訴した場合、その債務名義をもって免許権者が行政処分を発動し、せっかくの免許が取り消されるかもしれないのです。

 

そんなことを考えたら安易に会社を買う、または吸収するなどの発想には至らないのではないでしょうか?

 

何かを端折れば、何かを失うか地雷を保持し続けなければならないのです。

 

なので、せこいことは考えず、誰の色にも染まっていない自分の会社を設立し、新規に免許を申請する方向で考えましょう。

 

そうすることが断然、成功への近道であると思うのです。

 

>>宅建業免許申請を格安代行【東京都知事新規専門】

登記情報とプライバシー問題

a0002_001029ご承知のとおり、登記記録の情報はその利害関係にかかわらず、だれでも取得することができます。

このため、個人情報保護法の適用外である、と認識している方も多いのではないでしょうか?

 

そこで、「不動産業における個人情報保護のあり方に関する研究会」報告(不動産流通業における個人情報保護法の適用の考え方)平 成17 年 1月(改 正:平 成 24 年 6月)を見てみると、

Q15.A『公開されている情報であっても個人情報に該当しうる。不動産登記簿や固定資産課税台帳に記載されている情報は個人情報であり、これらの個人情報を取得した場合には利用目的の公表や本人への通知が必要である。
しかし、例えば、仲介の依頼を受けた不動産取引に際しての重要事項説明に使用する目的でのみ不動産登記簿や固定資産課税台帳に記載されている個人情報を入手した場合は、「取得の状況からみて利用目的が明らかであると認められる場合」に該当するとして利用目的の公表等を不要と解することは可能である。』

と明記されているため、登記情報は立派に個人情報であり、かつ、個人情報保護法の適用範囲内であることがその後の文面でわかります。

ただし、個人情報とはいえ売買や賃貸借の当事者以外の登記情報は各事業者においてデータベース化(検索できるように体系的に構成)していないことが大いに予想されるため、これに当たる場合は個人情報保護法の一部が適用外となる可能性があります(個人情報データベース等を構成しない個人情報のみを取り上げれば「個人情報取扱事業者」に該当せず、その者の行為は当該法の適用外と考える人もいます)。

例えば、売買契約時に隣地登記事項証明書を買主に交付するとき、隣地所有者をデータベース化していなければ当該隣地所有者に法で定める通知や同意を得なくても抵触することはない、という解釈がそれです。

 

では、仮に個人情報保護法に抵触しないとすれば、事業者は一切その管理に何の責任も問われることはないのか。

⇒ プライバシー侵害に基づく損害賠償請求を受けることがあるかもしれません。

 

個人情報保護法は行政法規であると考えられるため、その規定に違反した場合は、監督官庁(不動産業の場合は国土交通大臣)が指導や処分を行います。逆に、当該法の適用外であればそのようなことを受けることはなく、相手方や周りが何を言おうと問題にされることはありません。

しかし、事業者のずさんな管理によりプライバシーを大きく侵害された人がいた場合には、民事上の問題として裁判沙汰になってしまうことがあり得るのです。

 

したがって、不必要な登記情報等個人情報の取得及び頒布はしないよう心掛け、既に社内で保有している個人情報については、データベース化しようがしまいが、その利用目的を常日頃から意識してその管理には細心の注意を払うことが求められます。

申請~開業までの日数(都知事免許の場合)

a0008_001842ご自身で申請しようとする場合、まず都庁第二本庁舎3階にある不動産業課に相談へ行かれることと思います。

そこで免許申請後、開業できるまでどのくらいの日数がかかるのか質問されている方をときどきお見受けします。

 

そうすると都の職員は、「申請から免許通知までが30日~40日程度、そこから保証協会の加入をご希望される場合には免許証を受領(実際に開業できる日)できるまで最終的に2~3か月はかかります。」と回答されているようです。

 

しかし、当事務所のような宅建業免許申請の代行受託実績が多い行政書士にご依頼いただければ、最短1ヶ月で開業可能なのです!

 

都の職員と癒着しているから、とか、顔なじみで融通をきかせてもらえるから、などでは決してありません。

昨今においてそんなことが通用するわけありませんよね。

 

では、なぜ??…それは、都への免許申請と同日に保証協会への申請も行うからです!

 

都の審査期間中に並行して保証協会も審査していただくことにより圧倒的なスピードを実現します。

また、経験豊富な行政書士は補正指示を受けることが極めて少ないため、決裁されるまでの期間も週単位で早いのです。

 

結果、申請から免許通知(免許年月日と番号の記載がされているハガキが届く)までが3~4週間、そこから免許証受領(開業日)までが10日前後となり、最短1ヶ月が可能になるのです。

 

もし、10万円以下の謝礼だけで1ヶ月以上開業が早まるなら、あなたならその間にどれだけの売上を得ることができますか?

経験や人脈がある方ならひと月に1本(100万円)くらい稼げる人もいらっしゃるのではないでしょうか。

⇒ 100万円 - 10万円 = 90万円(自分で申請していたら得られなかった儲け)

 

【ちなみに、当事務所なら都庁への証紙代33,000円(審査手数料)込み、さらに保証協会の申請取次込で総額99,000円です。】

 

免許の申請ごときに時間と手間を使ってしまい、目の前の大きな獲物を逃してしまうようでは早々に経営者としての資質を問われかねません。

都の窓口で相談しながらペンを執る暇があったら、ぜひ当事務所にご相談ください!

当事務所なら申請までの時間も節約可能です!!

 

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不動産調査・重要事項説明書作成の盲点

ブロワ不動産売買の仲介において避けられないのが不動産物件調査のスキル。

とは言っても、大手仲介業者に勤務した経験がない場合、正しい指導に基づいた研鑽を積む機会がなかなかありません。

ならば、そんな機会に恵まれなかったことを理由に、いい加減な調査で重要事項説明書を作成しても万一のときに責任は免除される、というはずがないことを宅建業者ならご理解していることと思います。

 

ではまず、汚水・雑排水の調査を例に取ってみましょう。

汚水・雑排水の調査では、市役所の下水道課で下水道台帳の写しを取得することが大前提となります。

そこで台帳の写しを取得したらオシマイ、と言うほどレベルが低い業者はさすがにいないとは思いますが、当該台帳の写しの交付をいただいたあと、必ず、担当課の職員に前面道路内の配管は公設管であるかどうか、そうである場合には管の口径はいくらか、桝の位置や取付管の口径、分流式かどうか、分流式の場合は、雨水の排水先はどこか等を聞いてください。

前面道路が私道の場合は、時に前面道路の配管が公設管ではなく、共有の私有管になっている場合があります。

 

ただし、今回はその程度のレベルのことを深く解説するつもりはありません。

実は、意外によくあることですが、特に共同住宅(アパート)の場合、前面道路内に公共下水道が完備されているにもかかわらず、いまだに浄化槽を使用しているというケース。

 

確かに戸建住宅に比べ、その切替費用は莫大なものになるため、そのような状況もやむを得ないかもしれません。

 

ちなみに、下水道法第10条では、「公共下水道の供用が開始された場合においては、当該公共下水道の排水区域内の土地の所有者、使用者又は占有者は、遅滞なく、次の区分に従つて、その土地の下水を公共下水道に流入させるために必要な排水管、排水渠その他の排水施設(以下「排水設備」という。)を設置しなければならない。ただし、特別の事情により公共下水道管理者の許可を受けた場合その他政令で定める場合においては、この限りでない。(以下、略)」と規定されています。

なお、浄化槽の使用継続はこの「特別な事情」として許可しない自治体が多いのが実情です。

 

この場合、浄化槽を使用し続けることが違法となること、管轄行政庁から改善指導を受ける場合があること及び改善指導に従う場合には費用(浄化槽の撤去、公共下水道への切替工事、下水道使用料の発生等)がかかること等を必ず重要事項説明書に明記しなければなりません。

 

ではそもそも、どうやって公共下水道を使用しておらず、浄化槽を使用していると判明できるのか?

 

現地では、
①ブロワ浄化槽の蓋があるか
②2つまたは3つの連続した蓋(マンホール)があるかどうか
以上を必ず確認してください!

 

この2つがあると、浄化槽を使用している可能性が高くなります。さらに下水道課で負担金の納付記録及び下水道使用料の請求履歴があることも確認し、売主にもヒアリングは必須です。そして点検・清掃・修繕記録を徴求することも忘れずに…

(長い目で見れば、浄化槽の方が汲取等のメンテナンス費用がかかります。買主にはそういうアドバイスをしてあげることがよりトラブルを未然に防ぐことができるでしょう)

 

以上一例を上げましたが、何となく会社で与えられた不動産調査フォーマットに沿うだけの調査で終わり、というほど物件調査は簡単でないことがご理解いただけたでしょうか?

浄化槽を使用しているのに「公共下水道」として重要事項説明書に記載・説明しただけでは後に大きな媒介責任を問われたとしても仕方がないことがわかっていただけたかと思います。

 

万一、当社にはそこまで注意力のある社員がいないという場合は当事務所にアウトソーシングすることを是非ご検討ください。

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一棟ワンオーナーマンションは借りるな!

a0001_001482一棟全体がワンオーナーのマンションに住むと、あなたは殺される!?

 

私は不動産の調査依頼を受ける仕事をメインにしていますが、いつも気になることがあるのです。

というのも、一棟を一人(若しくは一法人)が所有しているマンションに住む多くの方は、非常に不衛生な水を飲まされている、ということ。

そして火災時には逃げ場を失うか、やむなく財産を手放す羽目になるのではないかと…

 

なぜなら、一棟を一人または一法人が所有するオーナーの多くは不動産投資家であるからです!

 

不動産に投資する人は、あくまで利回りを重視しています。つまり「儲け」を最優先にしている、ということ。

高利回りを実現するために、必要な点検費用はもちろん、修繕費用にもお金をかけたくないということなのです。

 

そうなると、どうでしょう? ちなみに、あなたのマンションには貯水槽がありますか?

あったとすれば本来、一年に一度貯水槽には点検と清掃の義務があるのですが、それをやっていない可能性があるのです!

もしかして、ネズミの死骸が中で浮いていたりして…

 

先日、調査に行ったアパートでは水道代をケチるためか、違法に取り付けた貯水槽があったり、下水道供用地域なのにいまだ浄化槽を使っているなど本当に悲劇でした。おそらく、点検・清掃はしていないでしょう。変な害虫が発生するのも時間の問題…賃借人が死んでも(自分の儲けのためなら)構わない、という殺意さえ感じました。

 

貯水槽がなく直結増圧の水道水だからって安心できません。

消防設備や建築設備の定期検査及び指摘事項の修繕がなされていなければ、あなたは万一のとき逃げ場を失うかもしれないのです!

たとえば、昇降機(エレベーター)の法定点検を怠っているマンションなら、災害時でなくても閉じ込められて大変な目に合うことも…

 

消防署の人ともお話しする機会がありますが、本当にそういうマンション・アパートは意外にも多く、オーナーのモラルの低さを嘆いていました。

 

ですので、これから不動産を借りようとする人はワンオーナーマンションより、一棟を分譲したマンションを借りた方が良いかもしれません。

分譲マンションなら、オーナーが自ら住んでいるケースも多いため、そんな汚い水を自ら飲むことはないように管理している(委託している)ことがほとんどです。また、消防や建築設備、耐震についても意識が高いといえるでしょう。

 

昔(1982年)、東京永田町のホテルニュージャパンが大火災になって、大勢の方が亡くなられました。それは消防設備などの費用を渋っていたことが原因であることは周知のことです。

ところが、それから時が経った今となってはそんなことがあったことを知らない世代がオーナーとなり、仮に知っている世代であっても意識が低い一棟オーナーはたくさんいます。

 

なので、住まいを借りる際には「自分の生命・財産は自分で守る」、と言い聞かせ、賃料が手頃だからとか、ロケーションがいいから、など安易に物件を選ばず、賢く部屋探しを行ってください!

 

協会への年会費を滞納すると免許取消

たかが加入団体の年会費、と考えているのか、再三の納付催告を無視した結果、宅建業の免許が停止または取り消されてしまった、という業者が毎年後を絶ちません。

嘘だと思うのなら下記をご覧ください。

宅地建物取引業者(都道府県不利益処分関係)

○○保証協会の社員の地位を失ったにもかかわらず、当該社員の地位を失ってから1週間以内に営業保証金を供託していない。

 

上記の文言は、所属する協会(全日or全宅)に対し年会費を1年以上滞納したため、行政処分を喰らってしまい、その行政処分の内容とともに免許権者のサイトに公開されてしまったケースです。

クリックすれば一目瞭然、社名も完全丸裸。

 

ちなみに行政処分後に社名や役員を入れ替えても、免許権者のもとで業者名簿を閲覧すれば誰が見てもバレバレです。

 

許認可を甘く見ると大変なことになることがわかりますね。

 

普段はそれだけに大きな信用を享受できるのですから、やることをやらなければ当然の結果と言えるでしょう。

 

 

ところで、宅建業を主たる業務としながら、代表者自身が宅地建物取引士の資格を有しない業者はとても危険です。

 

社内外のリーガルチェックができず、予見できるリスクが圧倒的に狭いため、気づいたらあっという間に会社が潰れてしまうことがあります。

 

宅建業者の代表者なら宅地建物取引士の資格があって当たり前、いつまでも取らなければ従業員やクライアントから足元みられて裸の王様状態(他人は面と向かって言ってくれません)。

 

自分が作った大切な会社を守るためにも、ここは業務に関連する法律を勉強するつもりで宅建試験くらいは数年かかってでも取得してほしいものです。

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情報提供者への謝礼金はいくらまで?

a0002_006822未公開物件の紹介や貸借または売買の相手方を宅建業者に情報提供をし、そのおかげで成約に伴う報酬がこの宅建業者に入金された場合、その情報提供をした者はその明らかな因果関係に基づき成約することができた宅建業者にある程度の対価を求めるか、謝礼をいただくことについてこのこと自体は問題はないものと思料します。

 

ただし、その情報提供行為がエスカレートし、反復継続して営利を目的に行うようになれば、その対価または謝礼を授受すること以前に共同仲介行為としてみなされ、無免許で行うことはできない「宅地建物取引業」に該当すると判定されることがあるかもしれません。

また、授受される金額が売上金の2割以上であれば、受けた方もなおさら立派な宅建業者といえる域である可能性があります。

しかも、高額な謝礼(キックバック)は消費者への経済的損失・裏切りにつながるといえるでしょう。

 

したがって、情報を受けた宅建業者は無免許である情報提供者・紹介者から高額謝礼を求められたら断固として断る勇気が必要です(少額の謝礼は可)。

 

取引に対する責任はすべて書面に記名押印した宅建業者および宅地建物取引士が負わなければならないことをお忘れずに!

 

※私は元国交省宅建業免許担当経験がありますが、現在行政法規の解釈権限はありませんのであくまでそこで培った私見、または問題提起として述べています。心配な方、取り返しのつかないことをしたくない方は事前に国土交通省または免許権者に照会し、必ず言質を取るようにすると良いでしょう。

 

不動産屋=千三つ屋!?

a0002_007094今どきの若い人たちにはなじみがない言葉かもしれませんが、ひと昔前では不動産屋のことを「千三つ屋」と呼ぶ人がいました。

 

「千三つ屋」をわかりやすく言うと…千に三つしか本当のことを言わない⇒「うそつき屋」。

 

たしかに不動産屋の言うことを信頼して契約したが、実際に住んでみるととんでもない物件だった、という人もいらっしゃることでしょう。

 

騙されたと思い込み、役所などに相談に行かれた方も多いかと存じます。

 

ところが、実際の不動産営業マンは意外に(皆様と変わらない)素人が多い、ということをご存じですか?

 

彼らは何も最初から騙すつもりでご案内はしていません。

 

自社で管理している物件ならともかく、多くは他社が管理または客付を求める物件を紹介するのです。

 

なので、ほとんどの業者(営業マン)なら、問い合わせいただいた物件の詳細はもちろん、概要さえも即答できないことの方がむしろ当たり前なのです。

 

その証拠に、実際の不動産営業担当者が自用として住まう環境は完璧だと思いますか?

 

例えば、治安を意識して小学校近くの家を借りてみたが、騒音やほこりに悩まされたり、変質者がいたりしたなど、何かしらお悩みの方が圧倒的です。

 

確かにそうでしょう。その物件に住んだ人にしかわからないことは少なくありません。

 

不動産仲介十数年の経験者でさえも、すべてがお見通し、なんてことはあり得ないのです。

 

したがって、安易に「プロ」と過信し、過度な信用・期待は禁物であることはもちろん、責任を追及するだけの情報量を意外に持ち合わせていない営業担当者が多い、ということを知っておくべきです。

 

 

物件を借りる、買う、という方は最終的に自己責任。不動産屋のいうことに一喜一憂せず、自らの足で物件に通うなどの情報を収集することが必要であることを心得てください!

 

不動産仲介の営業担当者に実は表も裏もなく、最初から騙そうと思っている営業マンはむしろ少ないのです。

 

騙すどころか、お客様に誠実・信用第一をモットーにする会社(営業マン)はたくさんいます。

 

不動産業界はそういう意味でマトモな人間が比較的多い業界、だと私は感じているくらいです。

 

(ちなみに、きれいごとだけでやっていける商売なんて聞いたことがありません。あくまでビジネスです。自分が消費者側であったからといってもすべてを相手の信用に託す、責任を転嫁する、なんてご法度です。)

 

それなら、できるだけ失敗の可能性は少なく抑えたい、と思いの方はぜひ当事務所以外の不動産コンサルタント等に相談料を払ってご相談を。

 

 

決算内容次第で免許拒否

既に数期の決算を終え、宅地建物取引業の免許を新たに取得しようとお考えの企業様。

免許申請書に添付する決算書が命取りになることがあります。

 

特に免許申請前の今まで不動産賃貸業や不動産管理業を中心に行っていた企業に多いのですが、貸借対照表や損益計算書で下記のような科目はないか、必ず確認してください。

 

a0001_011514○販売用不動産

○棚卸資産

○不動産販売収入

○不動産販売原価

○固定資産売却益(損)

○雑収入(多額の場合)

 ※上記は一例です。

 

なぜ、これらの科目が見つかると命取りになるのか…

宅地建物取引業の免許がなかった状況で上記の科目があると、無免許で宅地建物取引業を行っていた者とみなされ、免許を受けられなくなる場合があるからです!

 

上記のような科目があったら即アウトではありませんが、必ず説明を求められます。

もし、説明ができなかったり、説明に失敗すると「お引き取りください」と言われ、免許の取得はできないことになるのです。

したがって、こういう方は必ず事前に当事務所へご相談ください。

 

ちなみに、申請書の添付書類にはそれぞれ意義があります。

例えば、新設法人以外の法人・個人の場合、納税証明書を添付しなければなりませんが、その趣旨は社会的信用を享受できる免許を受けるに当たり、納税義務にかかる申告を毎年しっかり行っているかを確認するためである、と考えられます(納税額の多寡は関係なく、仮に滞納があったとしてもそれ自体が問題ではないものと思料します)。

 

許認可を申請するに当たっては、「誰でもできること」などと軽く考えず、多少の報酬を払ってでもその道の許認可代行実績の多い行政書士を探してその人に依頼することが大切です。

 

違約金を支払えば無条件解約可能?

cc0160160106_TP_V (1)不動産の売買契約において、契約後にどうしても解約したいことが出てくる場合もあるでしょう。

「冷静になって考えてみた結果、やっぱり無理だ」…等。

 

そんなとき、手附を支払っていて、その解除期限が未到来であれば、その手附を放棄し、または手附を倍返しすることによってそれ以上の痛手を伴うことなく契約を解除することができます。

 

ただし、中には手附を払わずに契約をしたり、一括決済をしてしまったり、手附解除期限を徒過してしまったらどうすればいいのでしょうか?

 

契約書をよく見て「契約違反による解除・違約金」の定めがあればそこを見てください。

大抵、売買代金の10%から20%程度の違約金が定められています。

見方によっては、その違約金を払えば相手が現に生じた損害の額の多寡に関わらず、解除できそうな気がします。

たしかに、財団法人不動産適正取引推進機構ホームページのQ&Aにおいては、「契約違反による違約金を支払って解除をすることになります。」と記載されています。

 

ところが、それは契約の相手方が「違約金を支払ってくれれば解除に応じてあげるよ」と言った場合だけです。

 

本来、「違約金」は契約の相手方から請求されるものです。

その契約の相手方が「契約解除なんて認めない、違約金を支払って解除なんて都合が良すぎる」ということで、売買代金全額または売買対象物件の引渡を求める裁判を提起されたら、もう違約金で解除なんて通用しないのです。

 

このサイトの他のコラムでも書いたページがありますが、

だから、手附なしの契約はしない方がいいのです。

行政に指導を求めてもムダ(行政は契約に無知、しかも民事不介入が原則です)。

消費者保護をもって何でも解決してもらおう、なんて虫が良すぎるのです。

大きな買い物・売り物の契約前には(当事務所以外の)専門家にお金を払ってご相談ください。

フルコミ営業マンの歩合率の決め方

a0002_007047フルコミッション不動産外交員(営業マン)と業務委託契約を結ぶ際、歩合率をいくらにするか迷われる事業者の方もいらっしゃると思います。

そこで、一つの基準として「会社のツールをどれだけ使用させてあげられるか」という視点があります。

 

①会社を勤務場所として提供でき、電話やコピー機、接客場所等が自由に使える場合…40%程度

②上記プラス「集客」も会社で負担する場合…30%以下

③上記①②の提供ができない場合…50%以下

※上記①~③の見解を改めました!

 

以上はあくまでも私の個人的な意見です。これに拘束される必要は全くありません。

ただし、ウチならもっと好待遇が可能、というなら宅建業法上の名義貸しに抵触する可能性をも意識してください。

 

第一に、そもそも「従業者」を雇うということは(フルコミッションも宅建業法上の「従業者」です)、その人の犯した「失敗」について雇い入れた会社が全責任を負うんだ、という覚悟が必要です!

 

会社の売上金を持って行かれた、というくらいなら「自身の見定めが悪かった」とうことで諦めがつく(そんなわけですむことがないことは深く同情します)かもしれませんが、顧客とトラブルを起こし行政処分を受けてしまったらどうしますか?

もちろん、民事上の賠償請求だけで済む話ならその失態をしたフルコミ従業者に求償すれば実際の損害は結果的に少ないこともあります。

しかし、行政処分となると、貴社の処分情報が官報にて公表され、さらに最低5年間、免許権者のホームページに掲載され続けるのです。

そうなると、顧客の新規開拓どころか、銀行から新たな融資さえも受けられなくなります。

その実損は図りしれません。

せっかく、大金を払って会社を設立し夢の実現の第一歩を踏み出した経営者である貴方…当面再起できなくなるかもしれないのです。

 

そんなことを考えれば易々と高率歩合を約するのもいかがなものか、と私は思うのです。

従業者をしっかり監理するなら、神経と時間、そして費用もそれなりにかかるはずなのです。

 

さらに、高率歩合は「名義貸し」とも紙一重。

実質会社側は「ハンコ代」程度の受領で妥協したことが、かえって「名義貸し」と判断されることも決してないとは言えません。

名義貸しとなれば、行政処分のほか刑事罰も科せられてしまいます(三年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科)。

まずは自社名義で全額の入金をしてもらい、その後フルコミ従業者に定めた報酬を支払うことも鉄則です。

 

<結論>

①報酬は最大でも売上の5割以下。

②売上は自社名義で全額受領、その後フルコミ従業者への報酬を支払う流れにすること。

フルコミ従業者の歩合率の決め方に当たっては、必ず以上を肝に銘じてください。

なお、上記内容に注意したところでフルコミッション契約自体、宅建業法上明らかに合法とはいえません。免許権者によっては則「名義貸し」と判断する可能性が十分にありえますので、くれぐれも安易に考えないよう気を付けてください。

遺言書作成の意義・注意点

遺言書の作成は多額の相続税を納めるような資産家だけが行うもの、と考えてはいませんか?

いえいえ、財産の多寡は全く関係がなく、すべての人に必要なことと言っても過言ではありません。

 

少なくとも以下のいずれか一つでも該当すれば、遺言書を作成すべきです。

 

 全財産のうち、預貯金より不動産や未公開株など分割しにくいものが高い割合を占める。

 

子たちの仲が際立って良いとはいえない(既に仲が悪いなら当然要)。

 

子たちに経済格差がある。

 

内縁関係の妻(夫)がいる。

 

子が一人もいない。

 

第三者に財産を譲りたい。

 

事業を経営している。

 

賃貸住宅や店舗ビルなど収益不動産を所有している。

 

結婚前から子がいる。

 

数人の子のうち、一部の子だけに世話になっている。

 

子の全員に分け隔てなく接していない。

 

不動産の登記名義は、先代等既に亡き人の名義のままになっている。

 

                   ・

                   ・

                   ・

 

確かに自分も遺言書を作成しておく必要はわかったが、現在は本屋に行けば「遺言書作成キット」なども売られているし、専門家に頼るほどでもないのでは…

 

せっかく遺言書を残したつもりでも、様式や内容の具体性に欠けていては、期待どおりの効力は得られません。

 

相続財産となるものに不動産がある場合は、権利証や名寄帳などを基に財産を特定し、登記記録を取得するなどをして正確な財産の表記が必要です。

また、登記記録に記載されない借地権等の権利がある場合、契約書の条項について綿密な把握が必要です。

遺留分を侵害するようなケースの場合には慎重に行わなければなりません。

 

遺言書の残しておく最大の目的は、遺言者の遺志が尊重されることはもちろん、遺族が仲良く幸せに暮らせるようにするためです!


しかし、そのような基本的な目的を意識せず、依頼人の言うとおりの原稿しか作成しない専門家も残念ながら存在します。

そのような原稿では、公正証書にしても意味がありません(公証人は原案について原則アドバイスは行いません)。

その結果、相続時に相続人同士が紛争になるケースも多々あるのが現状です。これでは何のための遺言書がわかりません。

 

以上のとおり、遺言書を作成するには、あらゆる視点が必要になります。

まずは、当事務所以外の行政書士・司法書士等にご相談ください。

相続手続き一覧

相続が発生したら、まず遺言書の存否を確認することと同時に、戸籍謄本等を収集・調査し、法定相続人を確定させることから始まります。そして遺言書がないことがはっきりした場合には遺産分割の協議を相続人間で行うこととなります。

 

さらに、その後の相続手続きについて主なものは下記のとおりです。

 

財産の種類
手 続 先
必 要 書 類
預 貯 金
各金融機関
・各金融機関所定の届出書
・被相続人名義の通帳、届出印、カード
・相続証明書※
・相続人全員の印鑑証明書
・遺産分割協議書又は遺言書
不 動 産
(所有権の登記名義人を相続人に移転する場合)
法 務 局
・所有権移転(相続)登記申請書
・相続証明書※
・相続関係説明図
(これがないと相続証明書は返却されません)
・法定相続分と異なる場合は、遺産分割協議書
 又は遺言書
・登記名義人とならない相続人全員の印鑑証明
 書
(登記申請の場合は発行年月日を問わず)
・固定資産評価証明書
上場株式
証券会社
(場合によっては信託銀行等)
・所定の株式名義書換請求書及び株主票
・株券(発行されている場合のみ)
・相続証明書※
・遺産分割協議書又は遺言書
(遺産分割協議書の場合は相続人全員の印鑑証
 明書、遺言書の場合は遺言執行者又は承継者
 の印鑑証明書)
自 動 車
陸 運 局
・移転登録申請書
・自動車検査証
・相続証明書※
・車庫証明
・自動車税申告書
・相続人全員の印鑑証明書
・遺産分割協議書又は遺言書
電話加入権
N T T
・電話加入権等承継届出書
・相続証明書※
・遺産分割協議書又は遺言書
・承継人の印鑑証明書
借地権又は借家権
地主又は家主
・覚書又は契約書の再締結
被相続人の所得税納税(相続開始後4ヶ月以内)
税 務 署
・確定申告書
・その他附属書類
相続税納税
(相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
税 務 署
・相続財産の種類により財産目録
・不動産登記事項証明書
・固定資産評価証明書
・遺産分割協議書又は遺言書
・その他

 ※相続証明書・・・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、被相続人の戸籍の附票、相続人の現在の戸籍謄本及び住民票

 

 

以上の手続きを相続人が自ら行うには、多くの時間と法的素養を要すため、戸惑うことも多々あるでしょう。

行政書士や司法書士は、以上に掲げる書類の収集・作成をお客様に代行し、必要に応じて税理士や弁護士と連携を取りながらワンストップで取り組んでくれるところがあります。

また、手続き前段における相続財産の分割方法等コーディネートにつきましても、不動産鑑定士等と連携して相続人の方々にご納得いただけるような案も提供いただけることでしょう。

 

ぜひ、当事務所以外の専門家にご相談ください(当事務所では現在、このサポートを行っておりません)。

売買仲介手数料3%+6万円は高いのか?

a0002_006849不動産売買において無事成約に至った場合、お客様がその仲介業者へ支払う手数料は一般的に、売買代金の3%+6万円+消費税であることが多いことと思います。

 

例えば3,000万円の物件の売却または購入を宅建業者に仲介依頼した場合、その成約した場合の手数料は1,036,800円(消費税率8%の場合)にのぼります。

 

宅建業者はこの報酬額までなら請求しても法律に抵触することはありません。

 

だからと言って、一般の方にとってはこの金額を妥当と感じますか?

 

妥当もしくは安い、と感じる人はホントにごく一部だと思います。

 

確かに私自身、この業界で仕事をする前までは不動産売買の仲介手数料は何故こんなに高いのだろうと思っていました。

 

だから、きっと不動産業は儲かるに違いないと…これが自ら始めた一つのきっかけでもあります。

 

ところが、不動産業界は夜は遅くまで働き、土日の休みもないところがほとんど。

 

そんなにあくせく働かなくても十分給料をいただけると思うのだが…

 

実は成約した暁にいただく報酬には意外にも下記のような経費が含まれているのです。

 

成約に至らずキャンセルとなった多くのお客様にかかった時間と経費…

 

不動産売買の場合、依頼を受けてから成約までに至る案件は非常に少ないのです。

 

多くは他社へ流れたり、お客様の個人的な事情により自然消滅してしまいます。

 

その結果、それまでの間にかかった多くの時間・労力・経費が水の泡。

 

中には依頼者の勝手気ままに都合よく業者が利用された、というケースも…

 

したがって、これらの損害を埋めるべく、成約に至ったお客様からやむなく多くの報酬をいただいています。

 

「謝礼に他人の経費まで払わされるなんて許せない。。。」

 

そう思う方がほとんどだと思います。

 

でも、これがビジネス(何も不動産業に限ったことではありませんが)。

 

悪いのはこんな法律を成立させた国会です。

 

何かと悪く言いたくなる(言われてしまう)不動産業界ですが、成約にさえ至らなければそれまでかかった必要経費すらも請求できないのですよ。

 

 

以上を読んでいただいた方へ

 

これからは冷やかしで自分の不動産を一斉に査定依頼する、などはご遠慮ください。

 

無料査定といえども、1件の査定には各社最低でも5,000円以上の経費がかかっています。

 

これらの経費は見ず知らずの他人が負担してくれているのだ、と心得ていただきたいと思います。

 

皆様のご認識が一斉に変われば、不動産の仲介手数料もいずれグッと下がるかもしれませんよ。

 

 

 

レンタルオフィスで宅建業免許は可能?

007起業するに当たっては、なるべく借金をせず小さく始めるのが基本です。

宅建業も例外ではなく、まずは自宅の一部で開業できないかを検討することもよいでしょう。

 

しかし、ご自宅が居住用にしか利用できない賃貸住宅であったりして、どうしても「事務所」にできない場合もあります。

 

そんなとき、思いつくのがレンタルオフィスやバーチャルオフィス、シェアオフィス(以下、「レンタルオフィス等」という。)だったりするのではないでしょうか?

 

ちなみに、宅地建物取引業法では「事務所」について条文にその定義がでてきません。

唯一その定義は、政令で「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」、東京都宅地建物施行細則では「宅地建物取引業の業務を継続的に行うことができる施設を有し、社会通念上事務所として認識される程度の独立した形態を備えたものとする。」という程度です。

最低面積要件すらないのです。

 

ならばやはり、宅地建物取引業を開業するのに「事務所」はさほど重要な問題ではなく、レンタルオフィス等でも全く問題なさそうだ…

 

ところが、そのように考えてしまうのは残念ながら大変早計なことなのです。

 

なぜなら、少なくとも東京都ではこの「事務所」を社会通念上と消費者保護を理由に、非常に狭く解釈しているからです。

 

(対面式の接客テーブルの配置は可能か、24時間お招き可能か等)

 

よって、レンタルオフィス等では免許が受けられないことが少なくありません。

 

それでもなお、レンタルオフィス等で免許を受けることを希望される場合は、不動産業所管窓口で寸法入りの平面図と写真(室内はもちろん、通路等も)、規約概要を持参して必ず事前相談を受けるようにしてください。

 

事前相談を受けずに本店登記をしてしまっていきなり申請すると、免許が下りなかった時の経済的・時間的損失は計り知れません。過去には免許が得られたレンタルオフィス等でも現在では得られないこともあります。

 

 許認可が得られるということは、社会的に「信用」という大きなメリットを享受できます。

 

そのためには、「事務所」が貧相であってはなりません。

 

「ツラ構え」はとても大事。

 

わずか一坪の床面積すら用意できないなら不動産を開業する資格はない、と心得ましょう。

 

宅建業免許申請代行サービスはこちら>>

 

 

 

不動産投資家は宅建業免許の取得を!

宅建免許証

 

これから現物不動産で投資を始めたい、と思っている方。

既に不動産投資家として多くの現物不動産を所有している方。

 

以上の方々にはぜひ宅建業の免許を取得していただきたいと考えます!

 

なぜなら、その一連の行動過程において免許がないと宅地建物取引業法という法律の規制に抵触することになるからです。

 

「法律に抵触する」行為とは…つまり、違法行為、ということ。

 

 

「いやいや、何を言っているのか??不動産投資家はいわゆる大家業(不動産賃貸業)だから、宅建業の免許なんて必要ないでしょ。現に何の取り締まりも受けていないし。」

 

そう思いの方がほとんどだと思います。

 

たしかに、老後の年金の足しにマンションを購入(複数でも可)、または相続税対策のため自用地にアパートを建築するなど、一度得た土地建物を大事に保有し続け、売却ありきではなく、その賃料収入が唯一の儲け、という人なら何にも問題はありません。

これぞ大家業・不動産賃貸業です。

 

ところが、不動産投資家の多くはインカムゲイン(賃料収益)だけでなく、キャピタルゲイン(転売利益)を求め始めます。

 

気が付いたら、相場より安く仕入れて、数か月または数年保有したら相場で売却・・・のオンパレード(年に1回程度ならいい、とかそういう問題ではありません。)。

 

儲けのためなら、いつのまにか片っ端から不動産屋にヒアリングすることも厭わなくなり…

 

中には「今月は一度に3棟売却(または購入)します」なんて人も。。。

 

つまり、「投資」とは、こういうことにつながりますよね。

 

出口戦略を考えずに儲けよう、と考えている投資家はむしろ少ないのではないでしょうか。

 

そうだとすると、その行為はやはり「宅地建物取引業」に該当し、宅建業免許が必要となるのです!

 

 

国土交通省が発表している「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、宅地建物取引業法第2条第2号に規定されている「宅地建物取引業」の定義についてわかりやすく記されています。

 

投資による現物不動産の取得・転売は利益を目的とし、反復継続的に行われることから事業性が高く、よって「宅地建物取引業」に該当と言えるでしょう。

 

そして「宅地建物取引業」を行うには免許が必要、ということが同法第3条で規定されています。

 

 

ただ、「法律に抵触する行為であることは100歩譲って認めるとしても、多くの不動産投資家は免許を持っていなくても取り締まられないのはなぜ?

 

これは、不動産業行政に携わる人間に無免許業者を取り締まれるほどの人員がいないからです!

 

免許を受けている業者の取り締まりですら、重い腰を上げようとしないのが実情。

 

おそらく無免許者を密告しても、「刑事罰になるため警察が所管」だとか言って逃げられます。

 

宅建業の免許権者では警察や国税と違って、犯罪捜査のような権限が付与されていないことも原因でしょう。

 

さらに、景気の下支えとなる不動産流通に多大な影響が出る、ということで消極的になっている可能性もあります。

 

 

「じゃあ、結局は(免許がなくても)問題ないってことね。」

 

 

問題ありません。ただし、現時点では・・・です。

 

 

 そのうち、不動産投資家に融資するノンバンクや地銀が宅建業法違反の幇助ということで急に取り締まられるようになるかもしれません。

 

融資が付かなければ買えない、売れない。

 

しかも、そのとき初めて免許を申請しても複数取引の実績がバレて「免許拒否処分」に・・・

 

既存の不動産投資家は立ち直れなくなるかもしれません。

 

そうなる前にぜひ宅建業の免許取得を!

 

 

 

従たる事務所(支店)開設に伴う費用等

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今まで東京都内に1店舗(本店のみ)しかなかった宅建業者が、仮に大阪で2店舗目を出店しようとした場合、手続きにかかる費用は概算でどのくらいになるのでしょうか?

 

また、手続きの流れ・期間はどうでしょうか?

 

全日本不動産協会に加盟している業者の事例をご紹介します。

 

<各種手続き費用>

支店登記費用120,000円くらい(登録免許税+司法書士報酬)

 ※「●●支店」という名称を使用せず、「●●営業所」「●●店」なら登記をしなくても構いません。

  ただし、実務上支店長印で対外取引を行えるようにされた方が業務がスムーズになるのではないでしょうか?

  そうなるとやはり支店の登記が必要です。

 

全日本不動産協会大阪府本部へお支払いただく総額

 平成27年4月現在では…918,500円(従たる事務所30万円の弁済業務保証金分担金込み)

 ※地方本部によって大きく変わります。

  ちなみに東京都本部ですと80万円程度で済みます。

 

国へ納める登録免許税 <東京都知事免許から大臣免許に変わります>

 90,000円(当事務所へ申請代行をご依頼の場合、下記費用と併せお預かりいたします。)

 

当事務所へ申請の代行をご依頼いただいた場合の報酬・経費の合計

 最大15万円程度(内訳:報酬120,000円+消費税+実費)

 ※当事務所の指示に従い、支店の写真撮影等にご協力いただけますと、このくらいの金額で済みます(大阪への出張が不要になるため)。

 ※なんと業界団体への手続き費用も含みます!

  ちなみに他の事務所ならこの金額ではできません。

 

以上を合計すると、130万円程度は必要となります

 

 

<手続きの流れ・期間>

①    東京都庁にて大臣免許申請

②    2か月から3か月後、関東地方整備局から本店に免許通知がFAXで届く

③    全日本不動産協会東京都本部に入会申込書と上記918,500円を納付

④    保証協会が供託

⑤ 免許証が郵送で本店に届く(支店で営業開始が可能)

 ※申請から支店での業務開始まで約3か月半くらいかかります。

  しかし、上記手続き中でも、本店では滞りなく営業を続けられます。

 

 

以上となります。

 

なお、このケースでは、支店新設以外に免許換えも伴うことから、費用以外にも多くの時間がかかります。

必ず計画的に、時間的・金銭的な「ゆとり」をもって望んでください!

 

 

 

戸籍を追えば相続人が必ず特定できる?

「戸籍を追えばすべてがわかる!」

 

こんなふうに言い切ってしまう専門家もいるようですが、 普通に戸籍を追っただけでは相続人が特定しきれていないことがあるのです。

 

つまり、戸籍をいくら遡っても、相続権のある重要な隠し子の存否は不明…

 

そんな怖い事例をご紹介します。

相続

 

上の図を見てください。

 

被相続人(今回亡くなった人)はEです。

Eは生涯未婚、かつ、子はいません。

 

こうなると、Eの兄弟姉妹も相続人になり得る可能性があるため、すべての相続人を確定させるにはEの出生から死亡までの戸籍を取得するだけでは足らず、父Aと母Bの出生から死亡までの戸籍を取得する必要があります。

 

そこでこれらの戸籍を収集した結果、Dが唯一の相続人であることがわかりました。

 

EからDへの所有権移転(相続)登記も無事に終わり、Dもホッと一息。

 

 

ところが後日、「自分もEの相続人である」と名乗るFという者がやってまいりました。

 

Dは戸籍を辿ってもFという人物はどこにも出てこなかったため、何の疑いもなく追い返しましたが、

なんとFは、自分が出生した時の戸籍を取り出して見せました。

 

それは「母」の欄にBの名が記され(「父」は空欄)、「父母の家に入ることを得ざるにより一家創立」と記載されたF単独の戸籍でした。

 

昔は戸主の判断により、相応しくない者を当該戸籍に入れないことができたのです。

この場合、戸主であったAは、自分との血縁関係のないFを自分の戸籍には入れたくなかったのでしょう。

 

いずれにせよ、FはBの子であることには間違いはなく 、よってDとは半血の兄弟=共同相続人(相続分は異なります)、ということが判明しました。

 

 

このように、相続人(隠し子)側からのアプローチがなければ容易には知りえないことも有り得るで、遺産分割や遺言書の作成、その他相続手続きにはくれぐれも安心しすぎないことが必要です。

宅建業免許申請に不安がある方

 

a0001_017441宅建業の免許を受けたいけど、免許権者や業界団体には聞くに聞けないことがある。

法律で定める欠格要件には該当しないと思うけど、自分の過去に自信がない…

会社の事務所、こんなところでも免許を受けられるだろうか。

こんなカタチ(スキーム)で免許の申請をしても大丈夫?

 

そんな不安を軽く考え、うっかり都庁や県庁に申請した結果、不受理や取り下げを命じられたり、免許拒否処分を喰らってしまったり等、後戻りできない大きな致命傷を負ってしまった業者の方が大勢いらっしゃいます。

 

一度「黒」がつくと、絶体絶命!もう場所を変え、申請者全員を入れ替えないと再度申請できなくなる可能性があるのです!

 

そんな中、もし行政と業界に精通する人に出会えたならば、事前に何か代替案を示してくれたかもしれませんね。

 

でも、「行政と業界に精通する人」…そんな人いるのかなぁ。

 

います!当事務所は宅建業の免許申請を代行する行政書士のなかで、そんな相談を安心してすることができる唯一の事務所なのです。

※現役宅建業者であり、元国交省で宅建業免許審査に携わっていた経歴があるからです。

 

もちろん、脱法行為や守秘義務をお伝えするものではありませんが、「不動産業をスムーズに開業するための改善方法」を知ることができればこの上ないことではありませんか?

 

ただし、東京都知事免許を申請する場合には、その申請代行を当事務所に依頼してくださる方に限ります(自分でどうしても申請したい、又は他の道府県の方は相談料20,000円+消費税です)

 

お客様から得た情報は一切漏らすことはありませんので、どうかご安心を。

 

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行政書士と報酬トラブル

DSC_0061宅建業免許などの許認可や登記申請は、誰がやっても大きな失態さえしなければ、ほとんどの場合遅かれ早かれ期待通りの結果が得られます。

 

ならば、少しでも安く代行してくれる行政書士にお願いしたくなるのは当然かと存じます。

 

そこで、数ある行政書士のホームページを参照し報酬の比較をすることから始めてみましょう。

 

ところで、ホームページの記述と異なり、多額の報酬を請求された、という事実が実際にあるようで、当事務所に依頼を切り替えられる方がときどきいらっしゃいます。

 

そんなトラブルに巻き込まれないために、宅建業免許に精通し、本当に安く申請代行してくれる行政書士の探し方について注意点をお知らせします。

 

①サイトに掲げている数字が何を表しているのか。

 

 税込か税抜かはもちろん、それぞれの数字が報酬だけを言っているのか、報酬+法定手数料のことなのか、公的証明書の代行取得費や交通費なども含めた総額を言っているのかを必ず確認してください。

 

 

②保証協会の入会手続き代行報酬は込なのか、別途必要なのか。

 

 宅建業の免許申請の代行だけを依頼しても本末転倒、保証協会の入会手続きも同時に委任しなければ意味がないくらい大変です。

 

 

③役員や政令使用人、専任の宅地建物取引士が併せて複数いる場合、本店以外に支店や営業所がある場合などの報酬額についても記載があるか。

 

 本店しかなく、役員や専任の宅地建物取引士の人数も合わせて数名以内であれば同一報酬でもわかりますが、それ以上になる場合は金額が大きく増えるはずです。

 

 この記載がなく、平気で「これ以上はいただきません」と謳っているサイトは業務の受託実績に乏しく、精通さに欠けているといえるでしょう。

 

 

ちなみに、当事務所では東京都知事新規の宅建業免許申請の代行費用は総額で一律税込99,000円です。

 

しかも、免許申請と同じくらい大変な保証協会の入会手続は完全無料で代行します。

 

ぜひ元宅建業免許担当官で現役不動産業者でもある当事務所行政書士に依頼して、安さだけではない高度なアドバイスを受けてみませんか?

 

きっとご満足いただけるはずです。

 

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更新申請をしたら免許取消!?

宅建業免許の更新申請や宅建業者登録簿登録事項変更届で免許取消!?

 

こっちはちゃんと法律を守って申請(届出)しているのにそんなことあるわけないでしょ?

 

行政処分の発端は、取引の相手方の苦情、同業他社の通報、定期立入検査等がきっかけになることはもちろんですが、それより圧倒的に多いのが、宅建業免許の更新申請や各種変更届によって発覚してしまうものであるのはご存知でしたか?

 

私も国土交通省宅建業所管職員時代、監督処分を行った経験がありますが、そのきっかけはたまたますべてが宅建業免許の更新申請や各種変更届に基づくものでした…本当です!

 

業者側としてはむしろ宅建業法を遵守すべく申請(届出)したにもかかわらず、行政処分なんてあまりに腑に落ちないと思います。

 

それにしても、どういうことなのでしょうか?それが本当ならば、いっそのこと更新申請や変更届はしない方がいいってことなのか?

 

もちろんそんな訳はありません。更新申請をしなければ即廃業、変更届も出さなければ遅くとも次期更新時までにすべてがバレます。

 

 

ところで、行政処分が何の事だかピーンとこない方。「処分なんて気にしない」と思っている方。

 

行政処分を受けると絶体絶命、小さい会社なら免許取消や免許停止に至らない指示処分でさえも「倒産」してしまう可能性が高いのです!

 

なぜなら、官報掲載以外にも免許権者のホームページに数年間、会社の商号、代表者の氏名、違反の事実、処分の理由などが詳細に掲載されてしまい、新規のお客様はもちろん、既存の顧客や銀行などから取引を拒絶される可能性があるからです。

 

なかでも、免許取消処分を受けるとほとんどの場合、代表者や役員の宅地建物取引士資格もはく奪され、ほかの許認可や登録資格さえも連動して取消処分を喰らってしまいます。

 

そんな悪いことオレはしていないし、今後もしないよ…でも意外とそんな普通の人が処分を受けているのです。

 

ならば免許権者(行政庁職員)に抵抗し、いざとなれば土下座をついて許してもらおう、相手も人間だからわかってくれるさ…そんな甘くはありません。

 

申請(届出)に基づき違法が発覚した場合のほとんどは、裁量の余地もなく問答無用に「処分」なのです!

 

 

近々免許の更新を控えている方、変更届出をしようと思っている方。

 

いつもならご自身でされるか、おなじみの行政書士に依頼されるでしょうが、もし以上の話を詳しく聞いてみたいという方は一度当事務所に依頼してみてはいかがでしょうか?

 

当事務所なら慎重にヒアリングや調査を実施し、万一処分される可能性が考えられる場合、時期によっては回避できることがあるかもしれません。

 

ちなみに処分を絶対に回避できることについてお約束できるものではないことについてはご了承ください。

 

 

 

本当に立入検査職員!?

 もし貴社に「宅建業の免許権者」と名乗る者からいきなり立入検査を受けたとしたら…

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おそらく為す術もなく観念する方がほとんどだと思います(検査の拒否・妨害・忌避は刑事罰の対象となります)。

 

しかし、それが立入検査の権限のある行政職員ではなく実は情報泥棒かもしれません。

 

検査と称してなりすまし、貴社が保有する個人情報が大量に流出したら…

 

それこそコンプライアンス体制が未熟であるとして、本物の立入検査を受けることになるでしょう。

 

 では、本当に権限のある検査職員かどうかの確認はどうすれば良いのでしょうか?

 

名刺をいただく・・・×

職員証の提示を求める・・・×

 

宅地建物取引業法第72条第4項では、「~立入検査をする職員は、その身分を示す証明書を携帯し、関係人の請求があったときは、これを提示しなければならない。」と規定されています。

 

したがって、その身分証明書の提示を求めることが必要です(携帯していなかったら追い返しても大丈夫)。

 

 ただし、身分証明書らしきものを拝見できれば安心、とは言えません。

 

当該身分証明書は宅地建物取引業法施行規則第30条別記様式第二十四号にしっかりと(大きさまで)定められています!

立入検査証

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ですので、当該様式と相違ないかしっかり見極めることが大切です!

 ちなみに、国土交通省や都道府県庁のホームページではこの身分証明書の様式を掲載していないようです。

 

監督官庁が所管する法令についてサイトに掲示しない、ということはいまどきちょっと不親切ですね。

 

ぜひ上記に掲載している様式を参考にしていただければ幸いです。

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宅建業免許代行業者の選び方

例えば、「宅建業免許申請代行」と入力すると、多くの行政書士事務所のサイトが検索結果に出てきます。

 

そこでその膨大な数のサイトからご自身に的確な代行業者を選ぶにはどうしたらよいでしょうか?

 

ではわかりやすく3パターンに分けて考えてみることにしましょう!

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①代行費用の総額を少しでも安く抑えたい方

②費用のことよりも、一日でも早く開業したい方

③申請代行以外の付加価値を求める方

 

 

①代行費用の総額を少しでも安く抑えたい方

 

大事なのは各業者のホームページに記載されている料金表を鵜呑みにしないことです。どこの業者も嘘は書いていないと思いますが、実費や各種公的書類の取得報酬、保証協会の入会代行費用がどこまで含まれているかは、直接業者にヒアリングしないとはっきりわからないことが非常に多いのです。

 

したがって、「(会社設立+)宅建業免許申請+保証協会入会手続きの代行を貴方にお願いしたら、すべての実費を含めた総額は最大いくらですか?」と一社一社聞いてみることが大切です。

 

多少の質問も受けるため、めんどうになってくる気持ちもわかりますが、ホームページだけでは説明が行き届いていない業者が圧倒的に多く、「追加料金一切なし」と言いながら、証紙代やかかった実費は別途請求するなど、トラブルに発展するケースが多々あるのです。

 

お客様はその行政書士に支払わなければならない「総額」が知りたいのであって、その内訳の一部である行政書士の報酬がいくらかなど、本来どうでもいいはずです。そうですよね?

 

10~20社程度のホームページをじっくり読んでから5~6社程度に絞り込んでもよいので、この作業を必ず行ってください。

 

 

②費用のことよりも、一日でも早く開業したい方

 

行政書士の多くは過去に宅建業の受注実績が全くなくても、「宅建業免許申請代行」を取扱業務に掲げている事務所がたくさんあります。

 

開業地に近くて便利そう、だと思ってたまたまそんな事務所に依頼をしてしまったとしたら、開業がいつになるかわかりません。

 

開業地の場所と依頼する行政書士事務所が近いかどうかは開業スピードと全く関係ないのです。

 

宅建業の免許申請は知識はもちろん、かなりの経験量があるのとないのでは、同じ行政書士という名がついていてもその事務処理能力は雲泥の差です。

 

では、宅建業の免許専門でやっている行政書士をホームページで探せば良いのでは・・・これも見破るのが非常に難しいです。宅建業専門店に見えて実は他のサイトで「建設業許可専門」と謳っている業者もこれまた多くいます。

 

目星をつけたら、これもやはり問い合わせをしてみて、「御社では今なら受注後から何日程度で申請を行っていただけますか?また、不動産の営業はいつからできそうですか?」と聞いてみてください。

 

曖昧な回答やあまりに日数を長くみる業者なら経験値が少ない業者なので止めた方が無難です。

 

 

③申請代行以外の付加価値を求める方

 

宅建業の申請代行は出来て当たり前、値段が大して変わらないならオマケが欲しい。。。

 

そういうことであれば、ホームページを見比べることでほとんどわかります。

 

どこの行政書士も他社との差別化を図っていますから、特典やオマケがある場合には前面に出してアピールしているはずです。

 

でもその特典が意外にも入会を希望する業界団体でも得られるようなものも多くあります。

 

例えば、「弊所を利用すれば法律相談がいつでも無料」という特典があったとします。しかし、業界団体に入会すれば不動産に強い弁護士による法律相談が無料で受けられます。

 

他にも業界団体では不動産取引業に必要な各種帳票・契約ひな形などが揃っています。

 

ちなみに当事務所のサービスはこちら

宅建業免許申請代行ページをご覧ください。)

 

なお、もっと不動産業開業についていろんなことを詳しく聞きたい、というお客様のお問い合わせは大歓迎です。弊所代表は現役不動産業者かつ元国交省宅建免許担当者です。

圧倒的な情報力で貴社の開業をバックアップします!

 

 

自分でできる!?宅建免許申請


「宅建業の免許申請なんて都庁で手引きをもらって読めば誰でも簡単にできるよ。行政書士なんかに頼むのはカネの無駄だな!」

 

不動産会社を設立され、これから宅建業の免許を申請しようとお考えの方は、先輩方からこのようなご意見をいただいた方もかなりいらっしゃるかと存じます。

 

またそうではなくても免許申請の手引きを見れば非常にわかりやすく書かれているので、他人のアドバイスを受けずに十分できそうな気がするのも理解できます。

 

しかし、なぜ私たちのような宅建業免許の申請代行業者が存在するのでしょうか?

 

それは、お客様ご自身が膨大な時間と手間を犠牲にしなくて済むようになり、しかも早期開業を可能にすることができるからです。

 

 

例えば、ご自身だけで申請書を作成し提出を行うと、こんな事態に遭遇することがよくあります。

 

免許申請書を窓口に提出して間もなく「専任の宅地建物取引士になられる方に前勤務先名の記録が残っているので本日は受理できません。前勤務先の退職証明書をまず手配してください。」

 

「写真に電話機が映っていませんよね。後日で構いませんが提出が遅れると免許通知の発送が遅れますのでご注意ください。」

 

「履歴事項証明書に記載している本店所在地と今回の申請に記載されている本店の所在地が違います。本店移転の登記をしてからでないと受理できません。」

 

「登記されている代表取締役の住所地が申請書の記載地と異なっていますよね。代表取締役の住所変更登記が済んでから申請をお願いいたします。」

 

「他社の代表取締役と専任の宅地建物取引士は原則兼務できませんよ。手配しなおしてください。」

 

「間取図、写真方向図だけでなく、階全体の平面図も付けてください(これは手引きにはっきりとは記載されていません)。」

 

「専任の宅地建物取引士が他社の役員の場合は、その会社から非常勤証明書をもらっていただかないと免許を与えられません。」

 

「日本に住む外国人の方は留学ビザで会社の役員として免許を受けることは原則できないので、経営ビザに切り替えることを検討いただき、それについて誓約した書面を提出してください。」

 

「写真が暗いので、部屋のブラインドを開けてすべてを撮り直してください。」

 

 

以上はほんの一例です。

しかも事後補正で済むものともなれば、せっかくのきれいな申請書がボロボロになるくらいまで訂正を命じられます。

 

【ちなみに、受理された申請書類は東京都の場合、300円を支払えば誰でも閲覧できます。取引先の銀行員も見ます。そこで、宅建業の免許をメインにやっている行政書士が作成した申請書ならだれが見てもキレイに作られています。申請書類は会社の顔だと思ってください。】

 

当事務所では、よくある補正について打合せの段階でしっかり確認を取り、アドバイスをし、的確な段取りで免許申請書類を作成いたします。

 

しかもいただく報酬は業界最安の価格帯!最初の見積もりと話が違う、なんて当事務所に限っては絶対ありません。

 

安さと知識・経験量、そして圧倒的なスピードで他の行政書士の追随を許しません。

 

宅建業の免許のことならぜひ当事務所で。

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報酬額表は差替えましたか?

17宅建業者の店舗または事務所において、業者票とともに重要なのが「報酬額表」。

 

宅地建物取引業法第46条第4項では、「宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、(第1項の規定により)国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。」

と規定されています。

 

なお、この報酬額表が(掲示場所・内容共)適正に掲示されていないと、宅建業免許更新申請の不受理や行政処分に繋がる可能性もありますので十分留意してください。

 

そこでその内容についてですが、今般の消費税改定に伴い一部が変更されました。

わかりやすいところで言うと、今後は表中「最終改正」以降の記載が「平成29年12月8日国土交通省告示第1155号」と記載されていないものを掲示し続けると、法令違反となります。

 

業界団体に所属している業者の方は、新しい業者票が既に個別に配布されているか、もしくは業界団体のホームページでダウンロードが可能ですので、いまだに不備な業者様は取り急ぎこれらを利用してはいかがでしょうか。

 

ちなみに報酬額表の「大きさ」は業者票と違って規制がありません。

したがって、A3用紙にプリントアウトした程度の大きさのものを永続的に使用してもOKです。

 

ただし、それよりも小さいと、宅地建物取引業法第46条第4項の趣旨に抵触するかもしれませんので注意が必要かもしれませんね(「・・・公衆の見やすい場所に・・・」と規定されているので、小さくて「見にくい」ことは解釈上問題あると言えるでしょう。)。

 

それにしても、今どき事務所内の報酬額表をマジマジと見るお客様はいません。

ましてや見てすぐ理解できる内容のものでもありません。

 

報酬額については、媒介契約書や法律で規定していることですから、報酬額表の掲示義務はそろそろ廃止して欲しい、と私は考えます。

 

参考:【最新】宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号)国土交通省ホームページより

 

 

A3用紙の業者票は法律違反

私は国交省職員時代に行っていた立入検査を含めると、通算して数百の業者票を目にしてきました。

おかげで「業者票」を見ると、その宅建業者の品格や個性、遵法意識などがある程度わかってしまうようになりました。

 

まさしく会社の顔、恐るべし「業者票」。。。

 

ところで、この業者票についてですが、A3用紙で作成して額縁に入れ掲示している会社を数件見かけたことがあります。

あるいは、透明のアクリル板で作られた「上品な大きさ!?」の業者票を掲示している会社もありますね。

 

でもこれらは宅地建物取引業法第50条に違反するのをご存知でしたか?

最悪ペナルティとして指示処分を受けてしまうことだって否定できないのです。

 

材質のことを言っているのではありません。

「業者票」には記載すべき必須の事項はもちろん、「大きさ」がしっかり法令で規定されています(宅地建物取引業法施行規則第19条第2項の別記様式参照)。

 

 

A3用紙の場合だと、横の長さは問題ないのですが、縦が法律の規定に3mm足りないのです(A3用紙は横420mm縦297mm)。


たった3mmじゃないか…確かにこれだけをもって即行政処分を行うほど免許権者も鬼ではないでしょう。

 

しかし、少なくとも景気のいい宅建業者さんは堂々としたサイズの業者票を掲示していることは確かな気がします。

 

最近売上がパッとしない、と感じている宅建業者様。

「業者票」から見直してみてはいかがでしょうか?

 

 

手付不要の契約は危険!

a0002_006823マイホームを購入するとき頭を悩ませるのが頭金。そのうち手付金が占める割合はけっして低くはないことでしょう。

 

そんなとき、「100%ご融資できますので、手付は不要です。」と販売会社または仲介会社に言われたら…

 

「ウレシイ」と思われた方は要注意。

 

手付金の授受がない売買契約は危険なのです!

 

通常、不動産の売買契約にあたっては、買主は売主に対し売買代金の5%から10%程度の手付金を交付するのが一般的です。

この場合、売主または買主は、その相手方が「履行に着手」するまで、もしくは指定の期日が来るまでの間であれば、買主はその手付金を放棄し、売主はその倍額を償還すれば理由を問わずいつでも契約を解除することができます。

 

ところが、手付金の授受がなされない場合は、手付金の放棄による契約の解除ができません。

そうなると売買当事者は、双方の合意あるいは相手方の債務不履行などがない限り、莫大な違約金を払わなければ売買契約を解除することができなくなります。

 

「慎重に慎重を重ねた結果、契約に踏み切ったのに。。。それなのにやっぱり取り返しのつかない買い物をしてしまった、あぁ、どうしよう…」

 

こんなことが起こりえないとも限りません。

 

だからこそ、手付のない契約は避けるべき、と考えるのです。

仲介手数料債権の発生時期

宅地建物取引業法において、宅建業者がお客様との媒介契約に基づき当該報酬(仲介手数料)を全額請求できる時期は、あっせんした売買契約が成立した時点であって、売買代金を全額払い込む決済時までではない、と解されております。

 

したがって、宅建業者が(決済時まで待つこともなく)売買契約成立時に仲介手数料をお客様に半金ないしは全額を請求し、それを受領することは法律上問題ありません。

(ちなみに、当事務所のグループ会社では「決済時」に一括して頂戴しますが、売買契約の成立時点では一銭もいただきません。)

 

そこで、宅建業者はもちろん、これから宅建業者と媒介契約を締結しようとするお客様におかれましては、以下のことを知っておくと良いでしょう。

 

①売買契約当事者(売主または買主)の債務不履行による解除

⇒仲介手数料の返還なし(ただし、仲介した宅建業者の義務違反があれば別。)。

 

②手付放棄・手付倍返しによる契約の解除

⇒仲介手数料の返還なし。

 

③売主と買主との間の合意解除

⇒仲介手数料の返還なし。

 

④買主のローン不成立による契約の解除

⇒宅建業者と交わした媒介契約が、国土交通省の定める標準媒介契約約款を使用していた場合、仲介手数料は返還されなければならない。

 

⑤停止条件付の売買契約を締結したが条件が成就しなかった場合の解除

⇒宅建業者と交わした媒介契約が、国土交通省の定める標準媒介契約約款を使用していた場合、報酬の請求はできません(あらかじめ仲介手数料を受領することはできません)。

 

注意!)上記④⑤の場合、標準媒介契約約款を使用しているか否かにより係争に発展するおそれもあるため、宅建業者と媒介契約(売主買主との売買契約と混同しないように)を締結する際には、その契約書面に十分注意しましょう。

標準媒介契約約款を使用しない業者とは、媒介契約(仲介の依頼)をしないことをお勧めします!

 

 

<参考>

媒介の意義

仙台高裁秋田支判昭和46.11.2、刑月3巻11号1431頁「(宅地建物取引業)法第2条二号所定の売買の媒介とは、売買当事者の少なくとも一方の依頼を受け、当事者の間にあって契約の成立をあっせんするすべての行為を指称する。」

 

 

広告費の負担者は誰!?

a0002_011679宅地建物取引業に関し国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款(昭和57年建設省告示第1110号)では、「特別に依頼した広告」の料金は依頼者が宅建業者にその実費を支払わなければならない旨規定した条項があります。

 

では「特別に依頼した広告」とはどういうケースを言うのでしょうか?

 

判例(東京高判昭和57年9月28日)によると、

「一般に宅建業者が土地建物の売買の媒介にあたって通常必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として報酬の範囲に含まれているものと解されるから、報酬告示第7が特に容認する広告の料金とは、大手新聞への広告掲載料等報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金を意味するものと解すべきであり、また、報酬告示第7が依頼者の依頼によって行う場合にだけ広告の料金に相当する額の金員の受領を許したのは、宅建業者が依頼者の依頼を受けないのに一方的に多額の費用を要する広告宣伝を行い、その費用の負担を依頼者に強要することを防止しようとしたものと解されるから、特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合又はこれと同視することのできるような事後において依頼者が広告を行ったこと及びその費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限り、広告の料金に相当する額の金員を受領することができるものと解すべきである」としています。

 

要するに、不動産売買仲介における広告料は、余程のことがなければ宅建業者が依頼者に請求できるものではないということを意味します!

 

依頼者が宅建業者にその実費を支払う義務を負う場合とは、依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものに概ね限られるということです。

 

したがって、一般の方々は頼んでもいない広告料(あるいは案内料、申込料等の名目も同じ)を宅建業者が請求してきた場合、安易に支払ってはいけません。

 

宅建業者におかれては、くれぐれも依頼者の特別な依頼に基づかない広告料を請求するこのないよう気をつけてください(宅建業法第46条第2項に違反し、行政処分の対象になります。)。

 

ちなみに、賃貸借の仲介においては、貸主から広告料、借主からは仲介手数料としてそれぞれ月額賃料の1か月分を受け取るという商慣習が少なくとも関東では根付いているようですが、これも厳密に言うと宅建業法第46条第2項に抵触します。

 

機械的に「貸主から広告料1か月分」というような形で受領する場合、少なくとも免許権者には通用しません(なお、トラブルさえ起こさなければ大手仲介会社を除き、積極的な取り締まりは現時点ではないようです)。

 

なぜ広告料が別途必要なのか、事前に依頼者から承諾が得られていたか等を確認し、実費などを交えて説明できるよう、常日頃から留意することは必要です。

 

 

 

宅建業重要事項説明の相手方

a0008_0018441-300x198宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明について、第1項では「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し」と規定されているため、その説明すべき相手方は買主・借主に限定されていると解すことができます。

 

ただし、宅建業者が売主・貸主に対して重要な事項について説明を怠った場合には、第35条違反にはなり得なくとも、第47条(重要事項の不告知)違反に該当することが十分あり得ます。

ちなみに、第47条に違反すると、行政処分の対象となるばかりか、刑事責任も問われます(宅建業法第79条の2参照。)。

 

したがって、重要事項説明書の署名・捺印欄には、買主・借主だけではなく売主・貸主にも(重要な事項を説明した上)、署名・捺印をいただくようにしておきましょう。

 

そうすれば、民事上の紛争を予防できることはもちろん、刑事・行政上の責任を問われる可能性も極めて低くなると思料します。

 

<参考>

宅地建物取引業法-抜粋-

第35条
 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
第47条
 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ 第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項
ロ 第三十五条の二各号に掲げる事項
ハ 第三十七条第一項各号又は第二項各号(第一号を除く。)に掲げる事項
ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
第65条 
 国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。

 第十三条、第十五条第三項、第二十五条第五項(第二十六条第二項において準用する場合を含む。)、第二十八条第一項、第三十二条、第三十三条の二、第三十四条、第三十四条の二第一項若しくは第二項(第三十四条の三において準用する場合を含む。)、第三十五条第一項から第三項まで、第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十一条第一項、第四十一条の二第一項、第四十三条から第四十五条まで、第四十六条第二項、第四十七条、第四十七条の二、第四十八条第一項若しくは第三項、第六十四条の九第二項、第六十四条の十第二項、第六十四条の十二第四項、第六十四条の十五前段若しくは第六十四条の二十三前段の規定・・・に違反したとき。

第66条
 国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該免許を取り消さなければならない。
前条(第65条)第2項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき、又は同条第二項若しくは第四項の規定による業務の停止の処分に違反したとき。
罰則
第79条の2
 第四十七条の規定に違反して同条第一号に掲げる行為をした者は、二年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する

 

 

 

不動産会社「目的」の定め方

a0002_003791会社法施行前では、この「目的」に明確性や具体性等を要したものも、現在ではだいぶ自由な文言が認められるようになりました。

しかし、それは定款認証や登記手続上のことであり、その先の銀行口座開設や融資を受ける際の審査まで意識すると依然厳しいようです。

 

したがって、当面行う予定のない業務や許認可を得られそうもない業務を掲げないことはもちろん、会社法施行前のルールに則った明瞭な「目的」を必要最小限に定めておくことが無難と言えるかもしれません。

 

では、不動産会社にとってどのような「目的」を定めれば良いか、参考までに旧法で認められていた「目的」を例示してみます。

 

○建物の維持管理に関する業務

○不動産の取引に関する研究、コンサルタント業

○宅地建物取引業

○貸会場の経営

○レンタルルームの営業

○テナントの募集

○都市開発、地域開発、宅地造成等の事業に関するコンサルティング業務

○土地、建物の有効利用に関する企画、調査、設計

○住宅地、別荘地の開発造成

○不動産の賃貸・管理・保有・並びに運用

○ビルメンテナンス業

○不動産の売買、貸借、及びその仲介、管理並びに不動産の売買、貸借の代理

 

などが挙げられます。

 

逆に旧法では認められなかった事例を見てみましょう。

 

×不動産の企画立案及び経営相談(明確性なし)

×不動産の開発、造成業務(明確性なし)

×不動産の開発、売買、貸借、管理、媒介および鑑定(具体性なし)

×不動産競売の代行業務(適法性に問題あり)

×不動産取引業(具体性なし)

×不動産取引関連事務代行(明確性及び具体性なし)

×入居者のあっ旋および賃貸料請求と集金(適法性に問題あり)

×宅地建物取引業に基づく不動産関連事業(具体性なし)

×不動産の評価鑑定、土地の測量並びに分筆(適法性に問題あり)

×公共事業に伴う不動産に関する補償コンサルタント業務(具体性なし)

             ・

             ・

             ・

以上、会社の目的を明瞭に定めることは容易なことではありません。

 

会社の「目的」は会社の「顔」。センスがはっきり出てしまいます。

取引先に影響が出ることは必須です。

 

よって、当事務所のような不動産業に詳しい専門家の意見も交えながら慎重に決めましょう。

 

 

宅建業法とフルコミ営業マン

従業者の一部または全員を雇用契約ではなく、フルコミッション(完全出来高制による業務委託)で営業職に従事させている宅地建物取引業者もいまだ多く存在することと存じますが、当該業者におかれては宅地建物取引業法との関係で留意すべき事項が数点あります。

 

必ず従業者証明書を携帯させるとともに、従業者名簿に登載すること。

 会社と雇用契約がなくても、当該宅建業者の名のもとに従事させる以上、宅地建物取引業法上「従業者」扱いとなります。

 したがって、例えば取引の関係者から従業者証明書の提示を求められた場合、携行させていないことが判明すると、宅建業法違反となり行政処分の対象となります。

 

専任の宅地建物取引士にさせることができない。

 業務委託契約は勤務時間や勤務場所を拘束することができない性質のため、「常勤」を要件とする専任の宅地建物取引士に任ずることができず、免許権者にその旨届け出ることはできません。

 よって、代表者が専任の宅地建物取引士も兼務して1人で経営している不動産会社の場合、フルコミ従業者は4人までしか従事させることができないことになります。

 「専任の宅地建物取引士は必ず雇用関係の契約によらなければならない」(派遣でも可の場合あり)ということです。

 

フルコミ営業マンが宅地建物取引士の場合、勤務先の届出義務がある。

 宅地建物取引士としての事務を行わせるには、宅地建物取引士資格登録簿に勤務先登録をさせなければなりません。

 自社に勤務先登録をさせれば、業者名簿に専任登載はできなくても、宅地建物取引士固有の仕事はさせることができるのです。

 

極端な高率歩合は、名義貸しに該当する可能性がある。

 フルコミ従業者が欲しくて、仲介手数料の8割、9割といった高額な成果報酬を支払うことを約する業者も中にはいるようですが、この場合は名義貸し(宅建業法第13条第1項)に抵触する可能性が極めて高くなります。

 宅建業者の責務を自覚し経営管理をしっかり行うなら、報酬を右から左に軽々しく出せないはずです。

  まずは売上の全額を宅建業者名義で入金させましましょう。そしてフルコミ従業者に支払う報酬は5割以下に留めることが鉄則です。

 なお、フルコミ従業者を設けることは民事上や税務上有効であっても、宅建業法上「合法」であるとは言えません。都道府県の免許権者によっては即「名義貸し」と判断される場合がありますので、十分注意してください。

 

※所得税法上では、フルコミ営業マンは第204条第1項第4号の「外交員」に該当し、その報酬に対し源泉徴収を行わなければなりません(個人事業者で給与所得に係る源泉徴収義務がない事業者は除く。第204条第2項第2号参照)。

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宅建業大臣免許の重み

免許の区分には、2以上の都道府県の区域内に事務所を設置する場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県の区域内に事務所を設置する場合は都道府県知事免許となっており、企業規模に関わらないことは宅建業者であれば周知のことであると存じます。

よって、最初から2以上の店舗を設けられるなら、初めから大臣免許を受けることも可能です。

世間体を考えれば知事免許より大臣免許の方がカッコイイし、何より高い信用を得られるメリットがあります。

しかし、大臣免許業者になると上記のメリットを享受できる代わりに、「リスク」を伴います。

何と言っても、行政からは強い「品格」と「コンプライアンス」を求められます。

管轄地方整備局によっては新規免許交付前に立入検査を実施するところもあります。

また、知事免許業者では許される過ちも、大臣免許業者だと行政処分を喰らってしまうことがあります。

 

以上から、はじめはやはり知事免許業者としてスタートしましょう。そして経営の安定や規模、コンプライアンス体制の構築が進み、様々な基盤が整ったら大臣免許にくら替えすることをお勧めします。

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大家さんが自らやるべき仕事

 

賃貸オーナー(大家さん)になると不労所得が得られる、と思って不動産投資に憧れている人!

実は大家さんの仕事は意外に大変なんです!

少なくとも次の3つくらいは不動産会社に任せず自分でやるくらいでないと、せっかくの収益物件も「負の資産」になってしまうかもしれません。

 

1.お風呂の鏡の汚れや便器などの陶器の汚れには、100円程度で売っている1500番以上の耐水ペーバーと水でしっかり落としてください。

 

また、鏡が白く濁ったような汚れについては、前の賃借人のせいではありません。

経年変化によるものです。これも耐水ペーパーで落とすことができます。

 

2.共用部分の電気については、LED照明にすることを検討してみましょう。

 

単に寿命が長いということではなく、電気代の節約効果はかなりのものらしいです。


たとえば40Wの蛍光灯は新品でも42,3W、そして古くなると45W以上にもなるらしいのです。それに比べ、LED電球は同じ明るさなら20W前後と遥かに低い消費電力で済みます。


特に消費税がさらに上がる可能性のある昨今では交換のタイミングに良い時期かと思います。

 

3.管理会社または不動産仲介会社にリーシング(客付)を依頼するときは、よほど条件の良い物件でない限り、大家さん自らがお客様や客付してくれる営業マンの立場に立って物件の画像コンテンツを集めましょう。

 

不動産屋さんも忙しいので、そこまで任せていたらその物件の客付を後回しにされてしまいます。

「自分の物件の素材は、自分で提供する」という意識を持つことが大事です。

ちなみに、写真撮影のポイントはしゃがんで(生活者目線より少し低めで)撮ること。

そうすると、立って撮影するときよりも広く奥行も長く見えるため、不動産屋さんがWEBサイトに物件写真を掲載したときに、クリック率が上がり、早くコンバージョンに結びつくそうです。

できれば、住宅プランニング無料ソフト「FingerPlan」等で間取図も併せて作成できるようになるとより良いでしょう。

以上、これらをご自身で行えば結果的に不動産の利回りを上げることに直結します。

ぜひ億劫がらずに頑張ってください!

 

 

業者に売却するメリット

a0002_010621愛着のある土地建物をいざ売却せざるを得なくなったとき、可能な限り高い値段で売却したいと考えることはごく当たり前のことでしょう。

少なくとも「相場」と言われる市場価格を下回って売却するなどもってのほか。

 

しかし、中には相続税の申告期限が近づいている等やむを得ず売り急ぐ場合は、相手方が不動産業者に限らなくとも買い叩いてくる可能性が十分にあるため、不本意ながら成約した場合のその価格は相場を大きく下回ることが多々あります。

 

ならば、最初から建売業者などの不動産業者に的を絞って売却するとしたら…確かに売却価格が相場の7~8割程度になってしまうことは通常避けられませんが、考え方によってはそれを上回るメリットを享受できる場合があるのです。

 

メリット その1 : 修繕やリフォームをする必要がない。

 

外観がいくら良くても、あるいはいくら築年数が浅くても、建物内部の損傷がひどい場合、通常の仲介ではなかなか買い手がみつかりません。このため、余計な時間とお金を使って修繕やリフォームをしなければならない例が多々あります。

しかし、業者が購入する場合の多くは、建替えやリノベーションをして転売することが目的であるため、修繕やリフォームをしなくても買取査定額にさほど影響は出ないのです。

 

メリット その2 : 瑕疵担保責任の追及が厳しくない。

 

売主も買主も一般個人の場合、売主は通常※瑕疵担保責任を最低3か月間負うことが契約書に記載されています。

したがって、売却できたとしてもその後3か月間は安心できないのです。

事実、その3か月の間に何らかのトラブルが発生することは決してめずらしいわけではなく、買主から多額の修繕費用を請求されることがあります。

ところが買主が不動産業者の場合、土地に係る瑕疵を除けば大目に見てくれるケースが多々あります。

 

※瑕疵担保責任…売買契約に基づいて買い主へ引き渡された目的物に、引渡しを受けたときには分からなかった瑕疵(欠陥やきず)があった場合、売り主が買い主に対して負う責任をいう。

 

メリット その3 : 買主のローン不成立が考えにくい。

 

一般個人が買主の場合、住宅ローンが組めない時は売買契約が白紙になる旨の特約が通常盛り込まれています。

しかし、購入者が不動産業者の場合は、ローン特約条項を設けないケースも多く、契約後の数週間以内に確実に代金決済がなされます。

 

確実に早期かつ予定の時期に換金でき、しかも手離れが良い…

以上のような利点を考えると、売り急がない人にとっても魅力に感じることがあるのではないでしょうか?

 

なお当事務所では、買い手の不動産業者と対等に契約ができるよう売主様をしっかりサポートします。

買取業者を厳しく選定し、買取価格の交渉もいたします。

 

上記のようなメリットもプロの監視がなければ、足元を見られる可能性が十分あり得るからです。

【当事務所(系列仲介会社)では買取のあっせんの場合、他の仲介業者と異なり売主様から仲介手数料等の金員をいただくことは一切ありません!】

 

一般の方が直接買取業者を探して契約することはもちろん、弁護士や税理士等に不動産の売却までを任すのは大変危険です(士業は価格交渉や契約書チェックなどの精査をすることなく、知り合いの買取業者に紹介するだけで高額の謝礼金を受け取る人がいるため)!

 

 

不動産売却を成功させるには

a0001_015911相続や債務超過、ライフステージの変化による住替えなど、一生のうちに不動産を売却しなければならないことがあるでしょう。

 

その際は、なるべく早期、かつ高値で売却したいものですね。

 

そこで不動産売却を成功させるための3つのポイントを掲げます。

 

1.無料査定のうち現地調査を伴わない机上査定の場合は、複数の会社の査定額がほぼ横並びであったとしても目安にもならないことがあるので注意すること。

たとえば、敷地内に法地が多くを占めていたり、がけ地や急こう配などがあると、机上査定ではそれらのマイナス要因を正確にくみ取ることができません。

 

よって、その不動産が持つ実際の市場価格は、その数分の一にまで下がることがあります。

 

2.机上査定であろうが現地調査を伴う査定であろうが、一番高い査定額を出した不動産会社には売却の仲介依頼(専任媒介契約の締結)をしないこと。

売主様の目を引きつけ、(専属)専任媒介契約を結ぶことが相手の狙いです。

 

(専属)専任媒介契約とは、一度締結されると売主は少なくとも3か月間当該契約を解除できなくなり、他の不動産会社に重ねて売却依頼をすることができません。

 

したがって、それをいいことに物件を任された不動産会社は、あなたから預かった物件情報を他の業者へ公開することなく独占し、自社でその不動産の買い手が見つかるまで囲い込みます(自社で買い手を見つければ、売主であるあなたからはもちろん、買い手からも仲介手数料をいただくことができるため。)。

 

ちなみに宅地建物取引業法では売主の利益保護のため、売却依頼を受けたらすぐに業者間ネットワークに物件情報を登録し、多くの業者が買い手を募ることができるよう義務付けています(「囲い込み」は原則やってはいけないのです。)。

 

そしていよいよ自社で買い手が見つからなければ、他の不動産会社にも物件情報を公開し、広く買い手を募ることもあるかもしれませんが、売出価格をどんどん下げるように説得させられるのです(当初の査定額で売却することを約束したわけでもありません。業者が直接買主となる買取査定と混同しないように。)。

 

3.中規模、大手仲介業者はなるべく避けること。

「大手の方が当然客付が早そう」「何より信頼できる」など、良い方に考えてしまうのはわかりますが、大手になるにつれ売り物件を自社で囲い込む傾向が強くなります。

 

よほど良い物件ではない限り、売却適時を逃すのは必至でしょう。

 

結果的には、「囲い込み」によって市場価格に及ばない価格で売却することとなるのです。

 

 

以上となります。

 

ちなみに当行政書士法人のグループ仲介業者の売却査定では、現地調査や法令調査を実施し、地域の相場だけではなく、その物件の個別性を十分勘案して査定価格を算出します。

 

また、売主様以外からの報酬は当てにせず、お預かりした物件の「囲い込み」は一切いたしません。

 

すぐに法律で定める業者間ネットワークに物件情報を登録し、買い手探しは大手中小すべての不動産会社にも任せます。

 

さらに、アットホームをはじめとする民間ポータルサイトにも当該物件を登録し、他社がこの物件を自社取扱物件のように広告することも妨げません。

 

更なる売り急ぎにより、不動産業者に売却を希望する場合には、プロの厳正な視点で業者の選定または相見積りを行います。

 

すべては売主様の利益保護のために誠意を持って全力を尽くすことをお約束します!

仲介手数料無料と責任追及

最近、不動産の購入に際して仲介手数料の支払いを免除(無料)にしていただける不動産仲介業者が東京都内を中心に多くなってきました。

にもかかわらず、接客姿勢やサービスの質については落ちるどころか、むしろ向上させているところも多いようです。

 

したがって、旧態依然の歴史が続いた不動産仲介業においても例外ではなく、消費者目線の新しい時代が来たかのように思われます。

 

しかし、購入者にとっては割安や格安といった価格競争ではなく「無料」。しかも不動産という重要な財産に関わる仲介サービスが「無料」ということに正直、恐怖を感じずにはいられません

 

例えば、取引の判断に重要な影響を及ぼす事項にかかる説明ついて仲介業者がうっかりミスを犯し、あなたが契約の目的の一部を犠牲にせざるを得なくなった場合、どうしますか?

 

報酬無料で働いてくれた仲介業者に平気で賠償請求できますか?

 

もちろん業として行っている以上、いくら購入者から手数料をいただかなかったとしても民事上の債務不履行責任や行政上の宅地建物取引業法の罰則適用が免除されるわけではありません。

 

とは言ってもやはり直球で言いにくいですよね。

 

では、売主に責任追及できるのでしょうか?難しいと思います。売主の瑕疵担保責任と媒介(仲介業者の)責任は別です。

 

「不動産」は千差万別。あなたに無償で誠意を尽くしてくれたベテランの営業マンでも絶対に間違いを犯さないということはありません。

 

したがって、「無料」ではなく一般消費者の方はきちんと仲介手数料を払って、何か問題が見つかった場合はビジネスライクにしっかり責任を追及しましょう!

 

仲介手数料を一銭も払わなければ、裁判で賠償請求しても認められないケースは十分に考えられるのです。

中古+リフォームで新築気分

2012年1月現在、東京都杉並区内の新築一戸建て平均販売価格は約5,800万円。新築は高くて手が出ないというのが正直なところ。

そこで注目すべきは中古住宅。建物の根幹とリフォーム(リノベーション)さえしっかりしていれば、新築同様の先進的で新しい住空間が得られるのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 そもそも新築住宅は、あなたがそこに住み始めた時点から立派な中古住宅となり、15年以上住めば建物の価値はほとんど消滅します。そのようなものに30年以上の高額な住宅ローンを背負う価値があるでしょうか?

 

ここは大きく発想を転換し、リフォーム(リノベーション)を前提とした住まい探しを始めましょう!当然、一戸建てに限らずマンションでもOK!

 

       

       ※「中古+リフォーム」がお得な理由(例)

 

新築一戸建て 5,800万円 ⇒ 中古物件価格 3,000万円 + リフォーム費用 800万円

 

 = 総額 3,800万円 (しかも、既存市街地につき立地条件良し!)

 

当事務所なら、豊富な不動産情報をもとに、住宅購入探しからリフォーム工事、将来のアフターフォローまでワンストップトータルサポートが可能です!

 

 

不動産業ネット広告の法規制

不動産業界において悪質だとされている広告の代表例に「おとり広告」があります。

 

Yahoo!不動産によるとその定義は、

「不動産を探している客を自社店舗へ誘導するために、実際には取引できない物件の広告を出すこと。架空の物件をでっち上げる場合と、物件は存在していても売主に取引の意思がなかったり、取引の対象とは成り得ない物件を出す場合がある。広告を見て問い合わせたり来店しても、営業担当者が該当する物件の詳しい情報を出さず、「もう売れた」などといって別の物件に振り向けられる。

不動産公正取引協議会の表示規約で禁止。」と明記されています。

 

たしかに、上記のような広告は典型的な「おとり広告」と言え、悪質極まりないものです(また、成約済みのものをいつまでもネット上などに掲載続けることは、例え故意がなくとも「おとり広告」に該当します。)。

 

しかし、新手な不当誘致が最近都心を中心に発生しております。

 

それが「仲介手数料無料」という言葉です!

 

もちろん、取扱物件すべてが仲介手数料無料、またはWEB広告の中で明らかに仲介手数料無料物件であることが他と判然区別できるなら問題ありません。

 

しかし、このような文句を筆頭にWEB広告を出している不動産業者の多くは、全物件が「仲介手数料が無料」ではなく、むしろ無料にできる物件の方がはるかに少ないのではないでしょうか?

 

なお、このような不当誘致は単に業界の自主規制である公正競争規約に違反する、というだけではなく、不当景品類及び不当表示防止法という法律に違反することに繋がります。

 

不当景品類及び不当表示防止法に違反したとして措置命令や罰則の適用を受けると、さらに宅地建物取引業法第65条第1項第3号(他法令違反)で行政処分が待っており、負の連鎖が続きます。

 

最近、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会では「仲介手数料無料」と謳っているネット広告を注視し始めているようなので、思いあたる企業は表現を少し変えてみるなど工夫しながら、所属する公取協にも是非相談してみてください。

 

ちなみに、意外に目立たないと思われがちな「仲介手数料定額」については、不当誘致はもちろん、宅地建物取引業法第46条第2項にも抵触する危険性があります。

 

なぜなら、報酬の上限額については「定額」ではなく、同法第3項に基づく国土交通省の告示による計算(「定率」に近い)方法によって規制されているからです。

 

例えば、「仲介手数料定額21万円」と表記してしまった場合はどうでしょうか?

 

一見良心的な報酬のように感じてしまうでしょうが、売買代金400万円で成約した物件の仲介手数料上限額は4,000,000円×3%+60,000円+消費税=189,000円となっているため、この場合は逆に法律を定める報酬の上限額を超えていることになります。

 

広告は公然と行う以上、一般消費者とのトラブルがなくとも違法であることの証拠は掴まれやすく、命令や行政処分に発展することが多いので不動産業者の方は十分注意してください。

 

一般消費者の方も良心的な不動産会社を選別するための一つの目安として上記をぜひご参考にしてみてはいかがでしょうか・・・広告を見てもその会社の法令遵守度がわかるのです!

こちらのページも是非ご覧ください!

 

 

当事務所の不動産問題解決事例

当事務所ではある小さい分譲マンションの一室を投資用として所有しています。

あるとき、そのマンション管理組合の理事長からこんな相談を受けました。

「共用部分の管理費及び修繕積立金を数年支払っていない区分所有者がいる。しかし、幸いその専有部分は管理組合に明け渡してもらっており、現在は組合員の共有スペースとして利用している状況である。これを登記上も管理組合に引き渡してもらうことは可能か。」

 

当事務所は、淡々と管理組合を法人化して、その専有部分の所有者から代物弁済を原因として直接所有権の移転登記を受ければよいのでは・・・と提案いたしました。

しかし、その専有部分の所有者とは現在連絡がつかず、登記に協力を求めることはできない、とのこと。

 

そこで当事務所はある弁護士に相談しました。

その弁護士曰く、「では通常どおり、執行裁判所へ競売の申立をして、そのマンション管理組合自身が競落するしかない・・・」

 

その程度の回答でした。

 

しかし、その弁護士が言うとおりそれを実行すると、まず裁判所への申立費用は60万円以上必要となります。さらに当該専有部分の経済価値を正確に把握し、確実に落札できる代金を管理組合が用意しなければなりません。

当然、小さいマンション管理組合なだけに、これらの金額を予算化するのは不可能です。

 

そこで当事務所は、管理組合の臨時総会を招集し、特別決議を経て管理組合を法人化する登記を行うことに成功(登録免許税はゼロ)、その後すぐ第三者請求により被告とすべき相手方の住民票の写しの取得を行い、「年月日代物弁済を原因として所有権移転登記手続きをせよ。」との判決を求める訴状を東京地方裁判所へ提出しました(本件は当所が当該マンションの区分所有者のため、登記申請や訴状作成を代わりに行っても業際問題は生じません。)。

その結果、無事請求は認容され、判決は確定しました。

 

弁護士が言うとおりに進めていたら、おそらく軽く数百万円以上はかかったと誰もが予想できます。

ところが、この解決事例では、訴訟費用のわずか2万数千円(予納郵券含む)並びに債権者代位に基づく所有権登記名義人住所変更登記及び判決に基づく単独申請による所有権移転登記に必要なわずかな登録免許税だけで済みました。

 

弁護士や司法書士は、民法や民事執行法は熟知していますが、不動産評価理論を知らないため、親身に深く考えてくれなければ、上記のような採算度外視のオーソドックスな解決策を提案してくる場合があります。

当然、代物弁済を原因として共同申請による登記は法律上可能であることはわかっていたとしても、訴訟で管理組合法人に直接移転登記を命ずる判例はおそらく過去になかったか、あったとしても極めて少なかった可能性が高いため(小規模の管理組合も法人化できるようになったのはまだ日が浅いので・・・)そのようなスキームを行動に移すことについて提案できる法律家は意外に少ないかと存じます。

 

また、宅建業者や不動産鑑定業者が行うコンサルティングでは、当事務所のような法的思考力を要する解決策の提案は難しいことと存じます。

 

 本当はこの数10倍くらい複雑な案件でしたが、話を分かりやすくするため、これでもすごく単純なストーリーにしています。

 

不動産に関するお悩みごとは何でも当事務所が解決します、とは言いません。

それでも何かお役に立てることがあるかもしれませんよ。

 

 

宅建自宅開業を希望の方必見

東京都が無償で発行している宅建業にかかる「免許申請の手引き」によると、原則として一般の戸建て住宅やマンション等の集合住宅の一室の一部を事務所として免許を受けることはできない旨記載されております。

 

しかし、実際には玄関から他の部屋(居室・台所等)を通らずに事務所(室)へ行くことができ、かつ、トイレが共用スペース内にある等の要件を満たしていれば、認められるケースが多いようです。

 

また、玄関から事務室までの間にダイニングキッチンがあり共通の通路がない場合でも、高さ180cm以上の固定式パーテーションを設置し、居室と事務室を独立させて別々の扉と共通の通路を設ければ、このような場合でも認められるケースがあります。

 

 なお、上記のケースに該当すると判断したときでも必ず主たる事務所を管轄する行政庁(東京都内に事務所を置く場合は東京都不動産業課)へ詳細な自宅全体の間取図と建物全体から建物入口、玄関、事務室までの通路または居住空間、事務室としたい場所等全部で15枚から20枚の写真、さらにマンションや借家の場合は管理規約や賃貸借契約書も持参して事前相談を受けてください。

 

ちなみに、「事務所要件を満たしているかご判断が難しい場合は、当行政書士事務所へお問い合わせください」という言葉を信じて安易に行政書士から回答を得てはいけません。

 

いくら宅建業の免許申請の受任経験が多い行政書士でも、事務所要件にかかる審査権限はありません。あくまで免許申請の審査権限は当該所管の行政庁です。特に建物内部は個別性が強いため、必ず行政庁への照会が必要なのです!

 

ご自身で事前相談を受けられた場合は、行政から事務所要件を満たす旨の回答が得られたら、平成○○年○○月○○日○時頃、○○庁舎○○課○番窓口担当者○○氏から確認が得られた旨のメモを残し、提出した資料の控えと併せて必ず保管しておいてください。

 

パーテーションを設けるなどの条件付きで事務所要件をクリアできる回答が得られた場合には、その指示どおりの設置工事を本申請までに終わらせてください(事前相談前に勝手に行ってはいけません)。

 

最後に事務室入口にも商号または名称の表札を張り付け、本申請用の写真撮影を全て改めて撮り直します。

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一般的に宅建業の開業は資金面でのハードルが高いと最初から諦めてしまう方も多いでしょうが、上記のとおり自宅内でも免許が得られる可能性もあり得ますので、宅建業を始めてみたいと思った人はぜひ管轄行政庁の事前相談だけでも受けてみてはいかがでしょうか?

 

自宅で始められれば、開業資金は200万円程度でできる場合があります(銀行融資は免許が下りた後の事業資金が対象となるようです。このくらいは自己資金を用意しておきましょう)。

 

ぜひ挑戦してみてください!
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仲介手数料無料・半額のワケ

売買でも賃貸借でも、最近では当たり前になりつつある宣伝文句。当然みなさまもひかれますよね。

 

たしかに、不動産取引の中の諸経費で多くを占める仲介手数料はなるべく安く抑えたいもの。できれば無料であるに越したことはありません。

 

しかし、これにはカラクリがあるのをご存じですか?

 

仲介などの不動産流通業界では、いくら世の中が不景気でも、実際にはそう極端な値崩れは起きにくいのです!

 

ではなるべく端的にお答えしましょう。

 

まず、売買の仲介の場合。

 

売主様からはバッチリ正規の手数料をいただいています。

 

特に売主がデベロッパー(土地やマンションなどの開発業者)やハウスメーカーのような業者であれば、買主は仲介手数料が最大無料になることがより多くなります。にもかかわらず、これが一番仲介した会社も売主業者も損をしないのです(すべてとは申しません)。

 

では誰も損しないから尚更いいね、と考えていたら大間違い。

 

購入した買主が一番損を被っているのです。

 

なぜだかわかりますか?

 

実は、販売価格に本来お客様からいただくべき仲介手数料相当額があらかじめ上乗せされていることがあるからです!

 

つまり、直接仲介会社に手数料を払わないだけで、売主を経由して仲介会社にお客様が本来支払うべき手数料が行くようになっていることがあるのです。

 

 では、賃貸借の仲介の場合はどうでしょうか?

 

大家さんが犠牲になってくれる場合が多々ありますが、賃貸借契約終了の際に返還する必要のない一時金(いわゆる「礼金」)を借主が多く支払っていることがあります。

 

ですから、礼金2か月は相場だとか当たり前だとか思ってはいけないのです。そのうちの1か月分は大家さんではなく不動産会社の懐に入っている可能性があるのです。

 

 このように仲介手数料の無料や半額は逆にお客様から見て不透明な金員の授受によるリベートで成り立っているのが多くの現状のようです。

 

そうだったのか・・・でも、不動産屋さんを決して悪者にしないでください!

 

それだけ利益を上げるには多額の経費がかかる商売なのです。

 

成約にいたらなければ報酬はもらえないのはもちろん、それまでにかかった広告費、現地への案内交通費等、宅地建物取引業法という法律により実費すらも請求できないのが原則なのです。

 

「不動産」という重要な財産にかかわる仕事ということで、行政から厳しく監視され、他の業界では普通に許される少しの偽りでも世間から悪く見られがちになっているのです。

 

 したがって、当行政書士法人のグループ仲介業者では仲介手数料をしっかりいただく場合があります(逆に言えば、当行政書士法人のグループ仲介業者の場合、身を削って半額にできる物件もあると言うことです)。

 

そのかわり、当所にはお客様にとって有益な特徴があります。

 

それは代表者のスキルと経験です。行政書士法という法律に基づいた登録を受けているだけではなく、国土交通省で不動産業界を指導・監督していた立場の人間だったため、お客様の信頼を裏切ることはいたしません。

 

このようなスキルと経験があるために、仮に他の不動産会社と同じ罪を犯してしまった場合、その社会的制裁は他社よりはるかに致命傷となることを覚悟しており、日々細心の注意を払って不動産取引に携わっております。

 

 以上から、当行政書士法人のグループ仲介業者はお客様が唯一安心して接することができる不動産屋になれることと存じます。

 

一度お客様に気に入っていただければ行政書士資格も併せ持っているため、身近な法律家としても生涯を通じたサポートが可能です。

 

ぜひご期待ください!

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不動産コンサルと業際問題

私のようなコンサルタントやFP、その他士業の方々が業務を受託し、十分留意しなければならないことの一つに、業務に関わる関連法規がある。

特に昨今では、士業全体の人数が増加し続けているにもかかわらず、需要自体が減少しているため、特に他の士業との間での足の引っ張り合いみたいなこと(悪い言い方だが)が多く起きるようになった。

最近では司法書士が非弁活動を行なったとして弁護士法に違反し逮捕された例がある。これは全国初らしい。 

確かにこの事件に関しては司法書士法の枠を超えてしまったことは明らかなようであるが、そもそもそれぞれの士業の職域については、法令で規定はされているものの、解釈上の問題からグレーな部分が多く存在する。

よって、我々コンサルタントや士業に携わる者は、これはもしかしたら他士業の職域にかかるかもしれない…というアンテナを常に張っておく必要がある。 

私は相続案件も扱うことから、時にお客様から「相続税の納税が必要になるのかどうか心配だから、財産評価額の概算を出して欲しい。相続財産はこの土地建物だけだ。」と言われることがある

このようなご依頼は、不動産の知識を売りにしている私にとって、当該依頼を受任し相続税法第22条が依拠する財産評価基本通達に基づく不動産の評価額を算出することぐらいは容易なことであり、顧客の切なる希望なら応えてあげたい気持ちになるのは当然、これぞ私だけで完結できる職務であると… 

しかし、ここが思慮深さを要するところである。このような依頼を何の疑いもせずに受託してしまうと税理士法第2条に抵触する可能性が非常に高いのである。

「個別具体的な納税に係る相談等」については、いくら不動産だけとはいえ、概算でも提示できない。

だから個人から納税の問題で評価依頼が来たときは、当該お客様の顧問税理士か、いなければ当所の提携税理士へまずはご案内することとしている(少なくともコンサルタントは敷居を低く保ち、第一の相談窓口としての役割はある。そこで専門家を案内することについては報酬を得られないにしても我々の役目であると自身は認識している。)。 

では、コンサルタントは単なるボランティアか…と感じるかもしれないが、逆に税理士を通じて「当該不動産に係る時価を財産評価基本通達に基づき算出してくれ」と言われれば、税理士法に抵触する可能性は極めて低くなる。

それは、税理士そのものからの依頼だから問題ないというのではなく、「個別具体的な納税に係る相談等」を受託していないからである。あくまで「財産評価基本通達に基づく時価」を出すことの依頼であれば、税理士の依頼に基づき不動産コンサルタントが当該不動産に係る時価の査定を請負うこと自体は特に問題ではないはずである(税理士の先生方は必ずしも「不動産」に明るい人ばかりではない、と聞いている。)。 

ただし、不動産の鑑定評価に関する法律の観点から言えば、同法第2条第1項に規定のある「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する」作業(いわゆる本来の時価を求めるものであり、デューデリジェンスを含む)を個別の不動産について不動産鑑定士の資格のない者が経済価値を「判定」し価格として表示すると、いくら評価という言葉を使わずとも、これもまた同法に抵触する可能性があることには留意を要する。

なお、これは宅建業者が業として価格査定を行っていることとは別の次元である。なぜなら、宅建業者はその結果を売主又は買主に査定額として提案はすれども、価格の「判定」を行なっていないからである。 

 

以上は私の個人的な見解によるものではない。

こういうグレーな問題がおきたら、行政法規であれば必ず所管する行政庁(当該ケースの場合、税理士法を所管する国税庁や鑑定評価法及び宅建業法を所管する国土交通省)に見解を確認することが必要である。 

なお、グレーな問題であるか否かを感じ取れるかはリーガルマインド(法的思考力)がしっかり身についているか、ということにも繋がる。リーガルマインドを養うためには、常日頃から自身が行なってる業務について様々な角度から問題提起をし、思考する癖を身につけることが必要であると思料する。

これは弁護士や司法書士などのいわゆる法律家と呼ばれる人に限ったことではない。我々コンサルタントや他の士業も必須なスキルである。 

日々目先の利益にとらわれず、常に法令遵守を心がけることは、自身の生活の糧を突然失うことを防げると同時に、ひいては提携士業やお客様のために貢献できるもの、と理解したい。

 

 

 

「再建築不可」物件を買おう

a0001_001201「再建築不可」物件とは、現在建っている建物を取り壊したり滅失してしまったら、もはや建物を建てることができない土地のことを言います。

 

どのような土地が再建築不可なのかと言えば、建築基準法第43条第1項本文の要件を満たしていない(接道間口の幅員が2m以下等)の土地が主にあげられます。

イメージとしては袋地や竿の部分が極端に狭い旗竿地を想像するとわかりやすいでしょう。

将来は、せいぜい資材置場か家庭菜園レベルの農地としての利用価値しかありません。

 

また、このような土地を購入する際や事業資金の調達のため銀行融資を希望しても、銀行の審査では敷地の民事上の権原(登記簿上の所有権など、その敷地を排他的に利用できる権利があるか否か)のみで接道要件を判断し、審査時点で建物が建てられるかどうか、再建築が可能かどうかを判断するため、担保不適格として扱われてしまうのが通常です。

 

将来建替えもできない、銀行融資も受けられない資産価値のない物件・・・確かに、そのような物件はいくら安くても皆さん買いたいと思わないですよね。

 

しかし、そこは思いきってキャッシュで買ってしまいましょう!

 

まず、再建築という観点だけで言えば、道路に面する土地の所有者から必要な接道までの幅員を確保できる最低限の敷地を建築確認申請の際、含めさせていただく了承(何らかの対価または賃貸借契約が必要になることがあります)が得られれば難なくクリアできます。

 

また、資産価値という面については、購入後、隣接地の所有者から接道要件を満たすだけの土地の所有権を一部譲っていただければ、二束三文の価格で購入した土地が一気に近隣相場で売却可能な資産となります。

 

ただし、そうかといって一般の方が(その期待を胸に)安易に購入することは大変危険です。

 

再建築できないことを十分に理解したうえで、今ある建物の寿命を延ばす、という目的で買いましょう。

それで上記のような例を満たすことができれば儲けもの、という気持ちでいることが必須です。

そもそも、上記の例を簡単に満たすことができないから「再建築不可」で売り出していることを忘れずに…

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