重説契約書作成代行業者への責任追及

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ここ数年、不動産の売買や仲介を行う宅建業者から物件調査の代行や売買重要事項説明書の作成を受託する業者が急激に増えました。その多くは依頼者と同業者である宅建業者、不動産鑑定業者、当法人のような行政書士、フリーランスが行っているようです。

確かに、宅建業者が行う事務の一部をアウトソーシングし、逆にそれらを受託することを業とすること自体は宅地建物取引業法をはじめとする法令で規制(※例外あり)はありませんし、特段資格や許認可も要しません。また、仕入れも在庫も要しない「サービス業」であることから、多額の資本金も必要ありません。したがって、参入障壁が非常に低いため、わずかな経験であってもうまくアピールに成功できれば、このような仕事を請け負うことも十分可能です。

※「宅地建物取引業法第37条書面」ではなく「不動産売買契約書」の作成代行と謳うと行政書士法・弁護士法に抵触し、重要事項説明の代読や依頼者側の窓口対応まで代行すると共同仲介行為として宅地建物取引業法等に抵触します。

ただし、物件調査や重要事項説明書の作成を代わりに業として行う者は、その記載に不備や間違いがあってトラブルに発展するようなことがあってはならない、という重大な責務を負っています。仮に依頼者である宅建業者はその不備や間違いの記載によって、重要事項説明の読み合わせを行った相手から損害賠償を求められたとき、調査や重要事項説明書の作成を行った代行業者にその損害を求償することは当然あっていい話だとは思います。ところが、まだ日本国内では、物件調査や重要事項説明書の作成を代行する、という業務形態が一般的な周知に至っておらず、供託や賠償責任保険の制度がないため、損害の求償に耐えうる事業者はまずいないでしょう。

当行政書士法人においても仮にその成果物を起因とする損害の求償を受けた場合、(物件価格にかかわらずわずか10万円程度の報酬体系ということもあり)その求償に応じることは困難です。しかし、この職責を常に意識し、高度なスキルを持つ調査員と不動産法務に詳しい行政書士によるレビューで依頼者様にとって安心できる成果物を長年提供し続けることができており、過去1000件を優に超える受託実績の中で、トラブルの報告や損害の求償をされたことは一度もありません。また、依頼者様とは当行政書士法人が作成した「不動産調査等業務依頼約款」に基づき、あらかじめ個別契約を締結させていただくことによって職務の範囲を明確にさせていただいております。

不動産の売買や仲介を行う宅建業者様が物件調査及び重要事項説明書の作成の代行業者を選ぶに当たっては、料金の安さや従順な対応だけを見て判断するのではなく、「何よりリスクの高い難しい仕事を他社に任せるのだ」ということをまずは強く認識していただき、宅地建物取引業法をはじめとした豊富な法律知識と多くの受託実績があることがわかる事業者を見抜くことが、取引の安全と貴社に対する信頼の確保、ひいては費用対効果に繋がるのだ、ということに気づくことが大切です。

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