宅建業の新規免許を受けるに当たっては事務所の形態等いくつかの要件を満たす必要がありますが、中でも宅建有資格者の手配で多くの事業者は苦慮されているようです。

しかも、宅地建物取引士の資格さえあれば誰でもいいわけではありません。

宅地建物取引業法第31条の3第1項では「…事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。」と定められているのです。

そこで、「専任」について調べてみましょう。

宅地建物取引業法、政令、省令においてこの用語の定義はありませんが、これら解釈の基準として国土交通省では「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を設けており、そこに「専任」について規定があります。

第３１条の３第１項関係

３ 「専任の宅地建物取引士」の専任性について
「専任」とは、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤（宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう。）して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいう。ただし、当該事務所が宅地建物取引業以外の業種を兼業している場合等で、当該事務所において一時的に宅地建物取引業の業務が行われていない間に他の業種に係る業務に従事することは差し支えないものとする。
また、宅地建物取引業の事務所が建築士事務所、建設業の営業所等を兼ね、当該事務所における宅地建物取引士が建築士法、建設業法等の法令により専任を要する業務に従事しようとする場合及び個人の宅地建物取引業者が宅地建物取引士となっている宅地建物取引業の事務所において、当該個人が同一の場所において土地家屋調査士、行政書士等の業務をあわせて行おうとする場合等については、他の業種の業務量等を斟酌のうえ専任と認められるものを除き、専任の宅地建物取引士とは認められないものとする。

要するに、専任の宅地建物取引士としての要件を満たすためには、

常勤できる宅地建物取引士（取引士証の交付を受けている者）であることが必要となります。

よって、こういうことが言えるでしょう。

・正社員　〇

・パートタイマー、アルバイト　×

・派遣社員　△（フルタイム勤務を条件とする契約の場合のみ可）

・業務委託社員（フルコミ）　×

・他の会社の代表者　×

・他の会社の従業者　×

・他の会社の常勤役員　×

・他の会社の非常勤社員　〇

・朝刊のみ出勤前に配るだけの新聞配達員　〇

・夜スナックでバイト　〇

・自営業者　△（行政書士等士業者含む）

なお、免許の申請をご依頼される社長から「私は他社の専任の取引士を兼ねており、申請会社では常勤性を満たす代表者とはいえないため別な専任の取引士と政令使用人を手配しているからよろしく頼む。」といわれたケースがいくつもあります。

たしかに代表者が常勤できない場合は政令使用人を選任しなければなりませんが、そもそも専任の取引士は上記に列記したとおり、他の法人等の代表者と兼務できません。専任登載している他の会社からみれば、「他の会社」の代表者を専任として使っている、ということになるからです（ここは少し理解するのに難しい話をしています。一読で理解できない方は下記の文章を含め３回以上は熟読してください。）。

この場合、申請会社の社長は他の会社の専任の取引士を降りることはもちろん、自身の宅地建物取引士の登録においてもその勤務先を抹消しなければ、いくら別に専任を立てても宅建業の免許申請は受理してもらえません。場合によっては、他の会社の専任でありながら（自分が設立した）会社の代表者となった時点で他社の専任の取引士の要件を満たさなくなっているので、他社はその間専任不在として業を行っていたとしてその期間が長期であれば行政処分を受ける可能性さえあります。

自分の会社の免許申請で他社を潰すようなことがないよう、くれぐれもご注意ください。

無事に宅建業の免許を受け開業するに当たり、準備すべきものがいくつかあります。

そこで真っ先に思いつくのが、業者票と報酬額表。

さすがにこの２つはほとんどの業者が守っていることと思います。

しかし、従業者（代表者を含む）に従業者証明書を携帯させ、さらに従業者名簿をしっかり備えている業者は意外と少ないように感じます。

これらは、取引の関係者から請求があったときには提示し、または閲覧に供しなければならない義務があり、これに反すると指示処分または業務停止処分、情状が特に重いときは免許取消処分を受けることがあります。

せっかく一念発起し高額な費用をかけ、宅建業を開業したにもかかわらず、顧客から従業者証明書の提示または従業者名簿の閲覧要求に応えられないため免許権者に通報され、処分されたとなっては再起不能となるかもしれません。

こんなことで人生を棒に振ることがないよう、許認可を得た以上法令順守には細心の注意が必要です。

ちなみに、従業者名簿には今まで従業者の「住所」の記載が必須でしたが、平成29年4月からその記載が不要となりました。

これにより一番改善されたこととは、派遣社員を堂々と宅建業に従事させることができるようになったことではないでしょうか？
※派遣会社が派遣先の企業に派遣社員の住所を開示しない場合、従業者名簿への必要的記載事項の一部が不備となるため、宅建業法上の従業者として扱うことが困難でした。

これは大きな規制緩和と言える法改正なのです！

　宅建業の免許申請を行政書士に依頼する場合、こと私に対してならどんなことを相談していただいても有益こそあれ不利益になることは一切ないので安心していただきたいところですが、１つだけ持ちかけられたら困る相談事があります。場合によってはご依頼を謝絶することも…　おそらく私以外の行政書士も限りなく嫌がるでしょう。

　それは、

「（オタクに申請代行を依頼するので）専任の宅地建物取引士として名義を貸してくれる人を紹介していただけませんか？」

という内容です。

　実はこういう相談事を何のためらいもなくする方が意外にもいらっしゃいます。これはいわゆる「（違法である）名義借りの手助けをしてくれませんか？」ということを伝えているのと一緒です。

　行政書士がこれを気安く受けたなら、犯罪幇助になりかねません。基本的に紹介するわけがないのです。国家資格のはく奪につながらないとも言えないからです。

そこで今一度宅建業を開業しようと考えている方にお伝えしたいことがあります。

「宅建業は資格業！」だということ。

いくら自力で資金を集めたところで「資格」がなければ始まらない商売なのです。

資金と同等またはそれ以上に大切なのが「資格」ということ。

したがって、ハードルが高い職業であることを強く認識して、起業者自らが宅地建物取引士の資格を取るまでは開業しない、または、宅地建物取引士を常勤で雇い入れる資力・能力が整うまで開業しない、という気構えが必須なのです。

実務経験は資格者に負けない、法律なんてハナクソだ、というだけの人はくれぐれも開業しないように。

こういう認識のない人が形だけ整えて何とか開業できても、運転免許証のない人（＝交通ルールがわからない人）が公道を運転しているようなものなので、「事故」を起こしてしまうことは必至でしょう。

開業後、「おめでとう」ではなく、突如免許権者から報告を求められ、行政処分へのカウントダウンが始まるのはもう時間の問題なのです…

許認可は甘えが命取りになることをまずは知ってください。

当事務所にはこんなお問い合わせがよくあります。

「宅建業の免許を持っている会社で売りに出している会社はありませんか？」

「宅建業の廃業を検討している会社はありませんか？」

「Ｍ＆Ａを希望している不動産会社は知っていますか？」

・

・

確かに当事務所では今までそのような話がなかったわけではありません。

ただ、正直タイムリーにご紹介できるほど頻繁にある話でもないため、ご紹介したケースはありません。

でも、なぜそのようなお問い合わせがあるのでしょうか？

およそ考えられるのは、

①すぐにでも宅建業を始めたいから。

②営業保証金または弁済業務保証金分担金、保証協会の加盟金を節約したいから。

③免許証番号を引き継げるから。

以上の３つのいずれかの理由に尽きるのではないでしょうか。

そこで私はいつも（心の中で）思うのです、「それは大変早計なお考えですね。」と…

売却や廃業、吸収合併を希望する「会社」は、数字でわかる情報のみならず、瑕疵（目に見えないキズ）を抱えているのが通常です。

しかも、許認可がありながら売りに出していたり廃業を検討している会社は、帳簿上の債務のみならず保証債務などの簿外債務があったり、潜在的な損害賠償債務（取引直後では顕在化しないトラブル）、行政処分リスクがあることを予感している場合もあり、まさに地雷を抱えていると言っても過言ではありません。

もしかしたら、会社を購入後、数年前の顧客と名乗る者から媒介責任を追及され、突如多額の損害賠償請求を受けるかもしれません。

また、その賠償請求が係争に発展し裁判で敗訴した場合、その債務名義をもって免許権者が行政処分を発動し、せっかくの免許が取り消されるかもしれないのです。

そんなことを考えたら安易に会社を買う、または吸収するなどの発想には至らないのではないでしょうか？

何かを端折れば、何かを失うか地雷を保持し続けなければならないのです。

なので、せこいことは考えず、誰の色にも染まっていない自分の会社を設立し、新規に免許を申請する方向で考えましょう。

そうすることが断然、成功への近道であると思うのです。

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ご自身で申請しようとする場合、まず都庁第二本庁舎３階にある不動産業課に相談へ行かれることと思います。

そこで免許申請後、開業できるまでどのくらいの日数がかかるのか質問されている方をときどきお見受けします。

そうすると都の職員は、「申請から免許通知までが30日～40日程度、そこから保証協会の加入をご希望される場合には免許証を受領（実際に開業できる日）できるまで最終的に２～３か月はかかります。」と回答されているようです。

しかし、当事務所のような宅建業免許申請の代行受託実績が多い行政書士にご依頼いただければ、最短１ヶ月で開業可能なのです！

都の職員と癒着しているから、とか、顔なじみで融通をきかせてもらえるから、などでは決してありません。

昨今においてそんなことが通用するわけありませんよね。

では、なぜ？？…それは、都への免許申請と同日に保証協会への申請も行うからです！

都の審査期間中に並行して保証協会も審査していただくことにより圧倒的なスピードを実現します。

また、経験豊富な行政書士は補正指示を受けることが極めて少ないため、決裁されるまでの期間も週単位で早いのです。

結果、申請から免許通知（免許年月日と番号の記載がされているハガキが届く）までが３～４週間、そこから免許証受領（開業日）までが１０日前後となり、最短１ヶ月が可能になるのです。

もし、10万円以下の謝礼だけで１ヶ月以上開業が早まるなら、あなたならその間にどれだけの売上を得ることができますか？

経験や人脈がある方ならひと月に１本（100万円）くらい稼げる人もいらっしゃるのではないでしょうか。

⇒ 100万円 － 10万円 ＝ 90万円（自分で申請していたら得られなかった儲け）

【ちなみに、当事務所なら都庁への証紙代33,000円（審査手数料）込み、さらに保証協会の申請取次込で総額99,000円です。】

免許の申請ごときに時間と手間を使ってしまい、目の前の大きな獲物を逃してしまうようでは早々に経営者としての資質を問われかねません。

都の窓口で相談しながらペンを執る暇があったら、ぜひ当事務所にご相談ください！

当事務所なら申請までの時間も節約可能です！！

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既に数期の決算を終え、宅地建物取引業の免許を新たに取得しようとお考えの企業様。

免許申請書に添付する決算書が命取りになることがあります。

特に免許申請前の今まで不動産賃貸業や不動産管理業を中心に行っていた企業に多いのですが、貸借対照表や損益計算書で下記のような科目はないか、必ず確認してください。

○販売用不動産

○棚卸資産

○不動産販売収入

○不動産販売原価

○固定資産売却益（損）

○雑収入（多額の場合）

　※上記は一例です。

なぜ、これらの科目が見つかると命取りになるのか…

宅地建物取引業の免許がなかった状況で上記の科目があると、無免許で宅地建物取引業を行っていた者とみなされ、免許を受けられなくなる場合があるからです！

上記のような科目があったら即アウトではありませんが、必ず説明を求められます。

もし、説明ができなかったり、説明に失敗すると「お引き取りください」と言われ、免許の取得はできないことになるのです。

したがって、こういう方は必ず事前に当事務所へご相談ください。

ちなみに、申請書の添付書類にはそれぞれ意義があります。

例えば、新設法人以外の法人・個人の場合、納税証明書を添付しなければなりませんが、その趣旨は社会的信用を享受できる免許を受けるに当たり、納税義務にかかる申告を毎年しっかり行っているかを確認するためである、と考えられます（納税額の多寡は関係なく、仮に滞納があったとしてもそれ自体が問題ではないものと思料します）。

許認可を申請するに当たっては、「誰でもできること」などと軽く考えず、多少の報酬を払ってでもその道の許認可代行実績の多い行政書士を探してその人に依頼することが大切です。

起業するに当たっては、なるべく借金をせず小さく始めるのが基本です。

宅建業も例外ではなく、まずは自宅の一部で開業できないかを検討することもよいでしょう。

しかし、ご自宅が居住用にしか利用できない賃貸住宅であったりして、どうしても「事務所」にできない場合もあります。

そんなとき、思いつくのがレンタルオフィスやバーチャルオフィス、シェアオフィス（以下、「レンタルオフィス等」という。）だったりするのではないでしょうか？

ちなみに、宅地建物取引業法では「事務所」について条文にその定義がでてきません。

唯一その定義は、政令で「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」、東京都宅地建物施行細則では「宅地建物取引業の業務を継続的に行うことができる施設を有し、社会通念上事務所として認識される程度の独立した形態を備えたものとする。」という程度です。

最低面積要件すらないのです。

ならばやはり、宅地建物取引業を開業するのに「事務所」はさほど重要な問題ではなく、レンタルオフィス等でも全く問題なさそうだ…

ところが、そのように考えてしまうのは残念ながら大変早計なことなのです。

なぜなら、少なくとも東京都ではこの「事務所」を社会通念上と消費者保護を理由に、非常に狭く解釈しているからです。

（対面式の接客テーブルの配置は可能か、24時間お招き可能か等）

よって、レンタルオフィス等では免許が受けられないことが少なくありません。

それでもなお、レンタルオフィス等で免許を受けることを希望される場合は、不動産業所管窓口で寸法入りの平面図と写真（室内はもちろん、通路等も）、規約概要を持参して必ず事前相談を受けるようにしてください。

事前相談を受けずに本店登記をしてしまっていきなり申請すると、免許が下りなかった時の経済的・時間的損失は計り知れません。過去には免許が得られたレンタルオフィス等でも現在では得られないこともあります。

 許認可が得られるということは、社会的に「信用」という大きなメリットを享受できます。

そのためには、「事務所」が貧相であってはなりません。

「ツラ構え」はとても大事。

わずか一坪の床面積すら用意できないなら不動産を開業する資格はない、と心得ましょう。

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宅建業の免許を受けたいけど、免許権者や業界団体には聞くに聞けないことがある。

法律で定める欠格要件には該当しないと思うけど、自分の過去に自信がない…

会社の事務所、こんなところでも免許を受けられるだろうか。

こんなカタチ（スキーム）で免許の申請をしても大丈夫？

・

・

そんな不安を軽く考え、うっかり都庁や県庁に申請した結果、不受理や取り下げを命じられたり、免許拒否処分を喰らってしまったり等、後戻りできない大きな致命傷を負ってしまった業者の方が大勢いらっしゃいます。

一度「黒」がつくと、絶体絶命！もう場所を変え、申請者全員を入れ替えないと再度申請できなくなる可能性があるのです！

そんな中、もし行政と業界に精通する人に出会えたならば、事前に何か代替案を示してくれたかもしれませんね。

でも、「行政と業界に精通する人」…そんな人いるのかなぁ。

います！当事務所は宅建業の免許申請を代行する行政書士のなかで、そんな相談を安心してすることができる唯一の事務所なのです。

※現役宅建業者であり、元国交省で宅建業免許審査に携わっていた経歴があるからです。

もちろん、脱法行為や守秘義務をお伝えするものではありませんが、「不動産業をスムーズに開業するための改善方法」を知ることができればこの上ないことではありませんか？

ただし、東京都知事免許を申請する場合には、その申請代行を当事務所に依頼してくださる方に限ります（自分でどうしても申請したい、又は他の道府県の方は相談料20,000円＋消費税です）。

お客様から得た情報は一切漏らすことはありませんので、どうかご安心を。

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宅建業免許などの許認可や登記申請は、誰がやっても大きな失態さえしなければ、ほとんどの場合遅かれ早かれ期待通りの結果が得られます。

ならば、少しでも安く代行してくれる行政書士にお願いしたくなるのは当然かと存じます。

そこで、数ある行政書士のホームページを参照し報酬の比較をすることから始めてみましょう。

ところで、ホームページの記述と異なり、多額の報酬を請求された、という事実が実際にあるようで、当事務所に依頼を切り替えられる方がときどきいらっしゃいます。

そんなトラブルに巻き込まれないために、宅建業免許に精通し、本当に安く申請代行してくれる行政書士の探し方について注意点をお知らせします。

①サイトに掲げている数字が何を表しているのか。

　税込か税抜かはもちろん、それぞれの数字が報酬だけを言っているのか、報酬＋法定手数料のことなのか、公的証明書の代行取得費や交通費なども含めた総額を言っているのかを必ず確認してください。

②保証協会の入会手続き代行報酬は込なのか、別途必要なのか。

　宅建業の免許申請の代行だけを依頼しても本末転倒、保証協会の入会手続きも同時に委任しなければ意味がないくらい大変です。

③役員や政令使用人、専任の宅地建物取引士が併せて複数いる場合、本店以外に支店や営業所がある場合などの報酬額についても記載があるか。

　本店しかなく、役員や専任の宅地建物取引士の人数も合わせて数名以内であれば同一報酬でもわかりますが、それ以上になる場合は金額が大きく増えるはずです。

　この記載がなく、平気で「これ以上はいただきません」と謳っているサイトは業務の受託実績に乏しく、精通さに欠けているといえるでしょう。

ちなみに、当事務所では東京都知事新規の宅建業免許申請の代行費用は総額で一律税込99,000円です。

しかも、免許申請と同じくらい大変な保証協会の入会手続は完全無料で代行します。

ぜひ元宅建業免許担当官で現役不動産業者でもある当事務所行政書士に依頼して、安さだけではない高度なアドバイスを受けてみませんか？

きっとご満足いただけるはずです。

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例えば、「宅建業免許申請代行」と入力すると、多くの行政書士事務所のサイトが検索結果に出てきます。

そこでその膨大な数のサイトからご自身に的確な代行業者を選ぶにはどうしたらよいでしょうか？

ではわかりやすく３パターンに分けて考えてみることにしましょう！

①代行費用の総額を少しでも安く抑えたい方

②費用のことよりも、一日でも早く開業したい方

③申請代行以外の付加価値を求める方

①代行費用の総額を少しでも安く抑えたい方

大事なのは各業者のホームページに記載されている料金表を鵜呑みにしないことです。どこの業者も嘘は書いていないと思いますが、実費や各種公的書類の取得報酬、保証協会の入会代行費用がどこまで含まれているかは、直接業者にヒアリングしないとはっきりわからないことが非常に多いのです。

したがって、「（会社設立＋）宅建業免許申請＋保証協会入会手続きの代行を貴方にお願いしたら、すべての実費を含めた総額は最大いくらですか？」と一社一社聞いてみることが大切です。

多少の質問も受けるため、めんどうになってくる気持ちもわかりますが、ホームページだけでは説明が行き届いていない業者が圧倒的に多く、「追加料金一切なし」と言いながら、証紙代やかかった実費は別途請求するなど、トラブルに発展するケースが多々あるのです。

お客様はその行政書士に支払わなければならない「総額」が知りたいのであって、その内訳の一部である行政書士の報酬がいくらかなど、本来どうでもいいはずです。そうですよね？

10～20社程度のホームページをじっくり読んでから5～6社程度に絞り込んでもよいので、この作業を必ず行ってください。

②費用のことよりも、一日でも早く開業したい方

行政書士の多くは過去に宅建業の受注実績が全くなくても、「宅建業免許申請代行」を取扱業務に掲げている事務所がたくさんあります。

開業地に近くて便利そう、だと思ってたまたまそんな事務所に依頼をしてしまったとしたら、開業がいつになるかわかりません。

開業地の場所と依頼する行政書士事務所が近いかどうかは開業スピードと全く関係ないのです。

宅建業の免許申請は知識はもちろん、かなりの経験量があるのとないのでは、同じ行政書士という名がついていてもその事務処理能力は雲泥の差です。

では、宅建業の免許専門でやっている行政書士をホームページで探せば良いのでは・・・これも見破るのが非常に難しいです。宅建業専門店に見えて実は他のサイトで「建設業許可専門」と謳っている業者もこれまた多くいます。

目星をつけたら、これもやはり問い合わせをしてみて、「御社では今なら受注後から何日程度で申請を行っていただけますか？また、不動産の営業はいつからできそうですか？」と聞いてみてください。

曖昧な回答やあまりに日数を長くみる業者なら経験値が少ない業者なので止めた方が無難です。

③申請代行以外の付加価値を求める方

宅建業の申請代行は出来て当たり前、値段が大して変わらないならオマケが欲しい。。。

そういうことであれば、ホームページを見比べることでほとんどわかります。

どこの行政書士も他社との差別化を図っていますから、特典やオマケがある場合には前面に出してアピールしているはずです。

でもその特典が意外にも入会を希望する業界団体でも得られるようなものも多くあります。

例えば、「弊所を利用すれば法律相談がいつでも無料」という特典があったとします。しかし、業界団体に入会すれば不動産に強い弁護士による法律相談が無料で受けられます。

他にも業界団体では不動産取引業に必要な各種帳票・契約ひな形などが揃っています。

ちなみに当事務所のサービスはこちら

（宅建業免許申請代行ページをご覧ください。）

なお、もっと不動産業開業についていろんなことを詳しく聞きたい、というお客様のお問い合わせは大歓迎です。弊所代表は現役不動産業者かつ元国交省宅建免許担当者です。

圧倒的な情報力で貴社の開業をバックアップします！

会社法施行前では、この「目的」に明確性や具体性等を要したものも、現在ではだいぶ自由な文言が認められるようになりました。

しかし、それは定款認証や登記手続上のことであり、その先の銀行口座開設や融資を受ける際の審査まで意識すると依然厳しいようです。

したがって、当面行う予定のない業務や許認可を得られそうもない業務を掲げないことはもちろん、会社法施行前のルールに則った明瞭な「目的」を必要最小限に定めておくことが無難と言えるかもしれません。

では、不動産会社にとってどのような「目的」を定めれば良いか、参考までに旧法で認められていた「目的」を例示してみます。

○建物の維持管理に関する業務

○不動産の取引に関する研究、コンサルタント業

○宅地建物取引業

○貸会場の経営

○レンタルルームの営業

○テナントの募集

○都市開発、地域開発、宅地造成等の事業に関するコンサルティング業務

○土地、建物の有効利用に関する企画、調査、設計

○住宅地、別荘地の開発造成

○不動産の賃貸・管理・保有・並びに運用

○ビルメンテナンス業

○不動産の売買、貸借、及びその仲介、管理並びに不動産の売買、貸借の代理

などが挙げられます。

逆に旧法では認められなかった事例を見てみましょう。

×不動産の企画立案及び経営相談（明確性なし）

×不動産の開発、造成業務（明確性なし）

×不動産の開発、売買、貸借、管理、媒介および鑑定（具体性なし）

×不動産競売の代行業務（適法性に問題あり）

×不動産取引業（具体性なし）

×不動産取引関連事務代行（明確性及び具体性なし）

×入居者のあっ旋および賃貸料請求と集金（適法性に問題あり）

×宅地建物取引業に基づく不動産関連事業（具体性なし）

×不動産の評価鑑定、土地の測量並びに分筆（適法性に問題あり）

×公共事業に伴う不動産に関する補償コンサルタント業務（具体性なし）

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以上、会社の目的を明瞭に定めることは容易なことではありません。

会社の「目的」は会社の「顔」。センスがはっきり出てしまいます。

取引先に影響が出ることは必須です。

よって、当事務所のような不動産業に詳しい専門家の意見も交えながら慎重に決めましょう。

免許の区分には、２以上の都道府県の区域内に事務所を設置する場合は国土交通大臣免許、１つの都道府県の区域内に事務所を設置する場合は都道府県知事免許となっており、企業規模に関わらないことは宅建業者であれば周知のことであると存じます。

よって、最初から２以上の店舗を設けられるなら、初めから大臣免許を受けることも可能です。

世間体を考えれば知事免許より大臣免許の方がカッコイイし、何より高い信用を得られるメリットがあります。

しかし、大臣免許業者になると上記のメリットを享受できる代わりに、「リスク」を伴います。

何と言っても、行政からは強い「品格」と「コンプライアンス」を求められます。

管轄地方整備局によっては新規免許交付前に立入検査を実施するところもあります。

また、知事免許業者では許される過ちも、大臣免許業者だと行政処分を喰らってしまうことがあります。

以上から、はじめはやはり知事免許業者としてスタートしましょう。そして経営の安定や規模、コンプライアンス体制の構築が進み、様々な基盤が整ったら大臣免許にくら替えすることをお勧めします。

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東京都が無償で発行している宅建業にかかる「免許申請の手引き」によると、原則として一般の戸建て住宅やマンション等の集合住宅の一室の一部を事務所として免許を受けることはできない旨記載されております。

しかし、実際には玄関から他の部屋（居室・台所等）を通らずに事務所（室）へ行くことができ、かつ、トイレが共用スペース内にある等の要件を満たしていれば、認められるケースが多いようです。

また、玄関から事務室までの間にダイニングキッチンがあり共通の通路がない場合でも、高さ180cm以上の固定式パーテーションを設置し、居室と事務室を独立させて別々の扉と共通の通路を設ければ、このような場合でも認められるケースがあります。

 なお、上記のケースに該当すると判断したときでも必ず主たる事務所を管轄する行政庁（東京都内に事務所を置く場合は東京都不動産業課）へ詳細な自宅全体の間取図と建物全体から建物入口、玄関、事務室までの通路または居住空間、事務室としたい場所等全部で15枚から20枚の写真、さらにマンションや借家の場合は管理規約や賃貸借契約書も持参して事前相談を受けてください。

ちなみに、「事務所要件を満たしているかご判断が難しい場合は、当行政書士事務所へお問い合わせください」という言葉を信じて安易に行政書士から回答を得てはいけません。

いくら宅建業の免許申請の受任経験が多い行政書士でも、事務所要件にかかる審査権限はありません。あくまで免許申請の審査権限は当該所管の行政庁です。特に建物内部は個別性が強いため、必ず行政庁への照会が必要なのです！

ご自身で事前相談を受けられた場合は、行政から事務所要件を満たす旨の回答が得られたら、平成○○年○○月○○日○時頃、○○庁舎○○課○番窓口担当者○○氏から確認が得られた旨のメモを残し、提出した資料の控えと併せて必ず保管しておいてください。

パーテーションを設けるなどの条件付きで事務所要件をクリアできる回答が得られた場合には、その指示どおりの設置工事を本申請までに終わらせてください（事前相談前に勝手に行ってはいけません）。

最後に事務室入口にも商号または名称の表札を張り付け、本申請用の写真撮影を全て改めて撮り直します。

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一般的に宅建業の開業は資金面でのハードルが高いと最初から諦めてしまう方も多いでしょうが、上記のとおり自宅内でも免許が得られる可能性もあり得ますので、宅建業を始めてみたいと思った人はぜひ管轄行政庁の事前相談だけでも受けてみてはいかがでしょうか？

自宅で始められれば、開業資金は200万円程度でできる場合があります（銀行融資は免許が下りた後の事業資金が対象となるようです。このくらいは自己資金を用意しておきましょう）。

ぜひ挑戦してみてください！
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