主に行政を中心に相談しまくって、「タダで」自分のわがままを解決してもらおうとする人、周りにいませんか？

こういう人たちを大変失礼かもしれませんが、私は「相談マニア」と位置付けています。

「近隣住民のマナーがなっていないから（ここに電話して）指導しろ」とか「マンションの管理費の負担は無駄（年金受給者にとって大きな負担だから）、自主管理にすべきなのに若者世帯を中心に非協力的でどうしょうもない、現在の管理会社はいらないから処分しろ」、「マンションの管理人がストーカーをするから管理会社を処分するよう行政に指導を申立してくれ」などなど…

その多くは残念ながら比較的高齢者の方が多い気がします。

これらは自責ではなくすべて「他責」。

例えば、

・近隣住民のマナーがなっていないというなら、逆に自分から（その近隣住民の方々に）挨拶など声掛けから始めてみて関係性を構築していくなどの努力をする。
・マンションの管理費を節約するがために自主管理を選ぶなら、それだけでそのマンションの資産価値がガクンと下がることを知るべし。
・マンションの管理人が仮にストーカーをしたとすれば、行政に処分を申し立てることはあまりにナンセンス。その管理会社に単に苦情（クレーマーという意味ではなく）を言えばいい。

これらについて勉強や努力をし続けたにもかかわらず、解決しなければ、自分が引っ越すことも考えてみる・・・

行政だって、所管する法律に処分の根拠がなくては残念ながら何もできないことはもちろん、住民同士やマンション管理組合で話がまとまっていなければ、話し相手になることもできるはずがないこと理解できないようですね。

確かに、昔は官僚主導の（社会主義的な）行政でした。民事介入もしていたことがあったかもしれません。

しかし、それが普通ではなく日本はもともと法治国家である以上、むしろやってはいけないことであり、今は法律の根拠がなければ行政は民事不介入が原則です。

何か不満があるなら、まずは弁護士等その道の専門家にしっかりお金を払ってご相談ください！

ちなみに、私は行政書士をしているため、（行政書士は敷居が低いからか、「行政」書士だから行政の出先機関と思われているのか…）行政に相手にされなかった人が私に「無料相談」はもちろん、「無料で」解決を求められることも今となってかなり増えてきました。

先日は、「代理交渉（弁護士法第72条に違反）は行政書士の職域外のため、残念ながらお役に立つことができません。大変申し訳ございません。」と丁重にお伝えしたところ、逆切れされ、「そんなあんたみたいな（相談者をないがしろにする）輩が多いから、コロナ禍になって天罰を下されるんだ」と意味不明のお叱りをいただきました。

無料で真摯に文案を考え代替案もお伝えしながら時間をかけてメール対応しているにもかかわらず、このような始末。

確かに、私のサイトは有難いことに現在月間延べ1万数千人の方々に見てもらっています。

なので、どうしても一定割合の人達からこのような相談事を毎日数多く受けるようになりました。

今まで「社会貢献も大事」と位置づけ、真摯に対応してまいりましたが、相談者のマナーの悪さが目立つようになり、本業にも支障を来たすことになったため、誠に恐縮ですが、無料による相談対応を辞めることになりました（そもそも「（すべての）相談は無料」なんて一言もサイトに記載していなかったのですが…）。

「相談は（形のない空気みたいなものだから）無料が当然」、「水と相談は無料」という風潮が日本でも早くなくなることを祈ります。

相談対応は、その対応時間の犠牲はもちろん、自身の勉学・努力に基づく広く深い研鑽と地道な経験に基づくもので得られたものを提供しているにもかかわらず、その目に見えないサービスに対し軽く考えていらっしゃる人があまりに多く大変残念な気持ちです。

今後当法人では有料とさせていただきますことを何とぞお許しいただきたくお願いいたします。

不動産業者のイメージ、正直相変わらず悪いようですね。

本当はそんなに悪い人ばかりの業界ではないと思いますが。

でも、契約に強引、と言ったイメージはもちろん、そのとおりの圧力を受けた一般人はやはり多いのではないでしょうか。

ではどうして、そういうことになるのでしょう。

それは、「宅地建物取引業法」と言う法律が原因です。

不動産業者、すなわち宅地建物取引業者はこの法律によって完全成功報酬となっているからです。

つまり、成約まで至らなければ、そこまで費やした時間はもちろん、相談料や経費さえもすべて自己負担。

少なくとも依頼に基づいて動いたならば、士業であれば着手金または半金をいただくことは当然なのですが。
※例外の一つとして、人材紹介会社が求職者側から手数料を受け取ることは、法律で原則として禁止されています（職安法32条の3第2項本文）。

なので、その損害を埋めるべく、宅地建物取引業者の営業マンは強引に契約を進めるのです。

そこで、私は一般の宅建業者に代わり、国土交通省に言いたいです。

かかった経費くらいは一般エンドに請求させてくださいな、と。

もちろん、求められていないことまで動いたことについて、宅建業者は一般エンドに請求してはいけないことはわかります。

ただ、顧客の言いなり、または良かれと思って動いた経費については、その顧客に請求できるようにすることが、

宅地建物取引業者の社会的向上、失墜した信頼の回復、そして安全安心な取引を実現する唯一の手段だと思います。

身銭を切ってまで仕事をさせる、ということは本来あってはなりません。

人を動かせば、費用、報酬が発生することが当然の認識であることを一般エンドにおいても周知していかなければなりません。

そこを（一般エンドに）ご理解いただけないなら、永遠に「不動産業者」というものが理解されず、

それにより、不動産業者による不正行為もなくならないでしょう。

「令和」となった今日において、「宅地建物取引業法」は大きく改善される必要があると思います。

「宅建業者」＝「悪」ではなく、逆に格式高い人たちがこの業界を目指せる状況にしていくことが、これからの課題です。

人が生き抜くうえで、生活の三大要素（衣食住）の一つである「住」を担う人達の質の向上を目指すべく、法律の改正を含めた大改善を私は今後期待しています。

故郷を離れ、都会での新生活を始められる方へ。

あなたの強い志、とても素晴らしいです。

ぜひ夢を実現していただきたいです。

望郷の念に駆られることもあるでしょうが、ぜひ乗り越えてください。応援しています。

さて、あたなは不動産屋の仲介により、新しい新居に出会えました。

そこで、両隣さんや上下階の人にご挨拶をされましたか？

都会ならそんなことはする必要なんてない、不動産屋にそう言われた、

という人もいるでしょう。

でも、都会だからって言って、そういうことが当たり前ということはありません。

例えばもしあなたがファミリータイプの分譲マンションの一室を借りたなら、少なくとも両隣や管理組合の理事長さんには必ずご挨拶をしましょう！

どんなことでご近所からお世話になる、恩恵を受けるかわかりません。

あなたが発した多少の生活音は大目に見てくれることと思います。

ところがむしろ他人にお世話になるどころか、両隣があまりにうるさい、なんてこともあるでしょう。

そういう時には、共用部分を管理する管理会社、または理事長さんにご相談するといいですね。

間違っても、いきなり警察に言うなんてご法度です。

自殺行為ですよ。

基本的に都会も地方も人の心はみな同じ。

自分に置き換えて嫌だ、感じが悪い、と思うことだけは決してしてはいけません。

「人として（常識的に）アリかナシか」という目線を大切に。

あなたは不動産を金融機関の融資を受けて購入しました。

そこで、借入金融機関の指定の司法書士に登記手続きを（抵当権設定登記だけでも）やむなく依頼することになった人もいるでしょう。

確かに、司法書士なんて一般の人は馴染みがなく報酬の相場がわかる人は身近にいませんね。

よって、司法書士から請求された金額をそのままお支払いする人がほとんどだと思うのです。

ついでに抵当権設定以外に所有権移転登記も同じ司法書士にお願いした方が残念ながら結果的に安くつく場合もあります。

このため、金融機関指定の司法書士に最初から最後までお願いすることもあるのではないでしょうか。

ところが、そんな一期一会をいいことにぼったくっている司法書士をまれにみます。

彼らは開き直ってこう言います。「報酬は自由化されているので何が悪い」と…

ただ、私は思うのです。そういう司法書士に「勘違いするな」、と。

「好き好んであなたに依頼したわけではなく、やむを得ず…」であると。

普通、仕事の依頼は自分自身が納得するところに依頼するものですよね。

当然、高い、若しくは対応が悪い、と思えばあなたはそこへ依頼することはないでしょう。

でも、それが（金融機関の指定で）できないのですよ。本来ならありえませんよね。

特に買主は自身の権利の保全のため、自分で登記をする、または信頼できる司法書士を選べる権利があるのです。

であるなら、（金融機関指定の司法書士は）実際に報酬をいただくエンドに対し、もう少し謙虚に柔軟に対応する、または標準的な報酬額に設定するなどの対応があるべきではないでしょうか？

それが頑なにできない司法書士なら、もしかするとあなたからいただいた貴重な報酬の一部を金融機関の一担当者あるいは役員若しくは仲介業者等に多額の接待やキャッシュバックに利用していることがあるかもしれないのです（裏で「システム使用料」！？などの名目で実際にキャッシュバックに利用されているケースは意外にあるのですよ、本当にショックですよね。）。

まあ、お仕事を紹介してくれる人に多少の（身銭・自腹を切って…一般エンドに報酬を上乗せするのではなく）謝礼をする分にはビジネスとしてマナーとして私は理解はしますが（ちなみに、司法書士法及び司法書士会はそれすら禁止しています）。

ところで、登記はだれが行っても法的には同じ効果。

費用が高い事務所なら特別な対抗要件、その他他の事務所にはない差別化・メリットでも備わることがあれば報酬が高くても納得できる場合があります（そんな差別化・付加価値はこの業界にほぼありません）。

もちろん、私が依頼者様からそれなりの報酬をいただくことになるのなら、唯一無二のサービスを提供することを最大限に心がけます…

しかし、登記だけを扱う司法書士に限ってはそんな一般的なビジネスモデル・スキルがないことが通常ですので、ここは我々が妥当な報酬目線を養うために、少しでも親身で良心的な司法書士と知り合いになり、いざとなれば悪徳司法書士と交渉できるくらいの能力を養いたいものですね（リーズナブルで良心的な司法書士のご紹介をご希望な方は、当事務所にご連絡ください。ただし、東京都及びその近郊が対象です。）。

あなたは売主業者または仲介業者から重要事項説明を契約前に受け、契約書に署名押印しました。

ただ、まれに契約後に翻意する方がいらっしゃいます。

もちろん、いろいろ考えた末、今回の買い物は自分の身の丈に合わない、あるいは、こんなはずじゃなかった、なんてことはあるでしょう。

そういう人のために手付金を授受して契約をしたならば、高額な買い物がゆえ、買主は納めた手付金を放棄して解約する方法があります。

ところが、自分が翻意した責任を仲介業者や売主業者、金融機関の責任にして、手付金まで返還してもらおうとダダをこねる輩がいます。

さらに凄いのは、手付金解除期限が過ぎても平気で自分が気に入らなければ損害の負担を仲介業者や売主業者の責任にしようとする始末。

高額な買い物をしたにもかかわらず、約束事を反故（ほご）にするとはあなたは幼い子供ですか？

ちなみに、売主は宅建業者とは限りませんよ。

一般人であることも多いかと思います。

そんな勝手なことを言い続けたらあなたは最終的に違約金を払えば解除できるどころか、売主から売買代金相当の履行を迫られ訴えられるかもしれないことをわかっているのでしょうか？

たしかに、不動産業者を突こうと思えば何らかのホコリは出るかもしれません。

しかし、その範囲は法律で限定解釈されているのが実情です（例えば、中古物件の場合…新築と違い何らかの不具合や既存不適格はありますが、瑕疵といえるほどではない場合がほとんど）。

行政処分を申し立てても意外とそう簡単に思う通りにはいかないことがわかるでしょう。

だから、重要事項説明書や契約の際のハンコにはくれぐれも気を付けてください。

完全に自己責任です。

何か不満が残れば、最終的には仲介業者等にすべてを責任を転嫁できる、と考えているならあなたの思考は完全にお粗末です。

高額な不動産を購入するのですよね。そのことの重みをわかってください。

その決断が不安ならそれなりの報酬を払って（当事務所以外の）不動産コンサルタントや弁護士等にご相談いただきたくお願いいたします。

あなたの思慮浅さ、またはわがままで、売主はもちろん、仲介業者等すべてがアンハッピーになれば、あなたの新生活もハッピーになれるはずがないことだけはくれぐれもご承知おきください。

不動産や株式等の投資において、高い利回りを求めようとすると、必ずそれに比例したリスクが付きまといます。

※「投資」というものが少しどうゆうことかわかってきた人なら簡単にわかる話です。極端に言えば「ハイリスク、ハイリターン」その逆は「ローリスク、ローリターン」なのです。
「ローリスク、ハイリターン」は、世の中絶対にありませんよ。これに気が付けば騙されることもありません。

つまり、高い見返りを期待するなら、必ずそれに応じたリスクが伴う、ということ。

不動産投資で言えば、高利回りの物件はいわゆる「良い物件」であるはずがなく、何らかの欠陥を抱えていることが実情、ということなのです。

例えば、丸の内や日本橋にある一流企業が賃借人の物件は高利回りなのでしょうか？

安定感ある大企業が賃借人ですから賃料の取っぱぐれの心配はありません、しかも立地上空室率も低い…

⇒そういう物件なら投資家の誰もが買いたい⇒相当高額でないと競り落とせない、⇒投資元本が高くなる（物件価格は高額）⇒よって、利回りが低い。。。ということが容易にわかると思います。

逆に、再建築ができないような法規上の欠陥物件ならどうでしょうか？

再建築ができない⇒建替えできない土地なんて誰も買いたいと思わない（買っても換金できないリスクがある）⇒だから安くで買える可能性がある⇒投資元本が低くてすむ⇒しかも、相場に近い賃料で客付け可能⇒利回りが高い、

ということになります。

そこで本題です。

以上のことは「人生」においても同じことが言えるのわかりますか？

人それぞれ能力は多種多様なので、ここでは一定以上のポテンシャルがある同一人物（スペックが同じ）で考えてみましょう。

Ｙさんが、「公務員」か「自営業者」で生き方の選択を悩んでいるとします。

公務員を選択すれば絶対安定、生涯賃金は見えており総額およそ2億数千万円であることが予想できます。

しかし、公務員は副業禁止。今後の政策次第で２億円以下になる可能性すらあっても逆にそれ以上を稼ぎ出すことはできません。

では、「自営業者」を選択した場合はどうでしょうか？

この場合、おおよその生涯賃金すら予想することは不能。

もしかすると、その稼ぎは限りなくゼロに近いか、多額の借金を背負う羽目になるかもしれません。

ですが、場合によっては億万長者になる可能性も秘めています。

よって、どちらの生き方を選択するかは自分自身の決断です。

欲をかかず、確実に２億円を手に入れ、そこそこ幸せで手堅い生き方を目指すか（低利回り）、

または、見えない自身の可能性を信じて波乱万丈・紆余曲折も覚悟の上、億万長者を狙ってみるか（高利回り）…

一度しかない人生、いずれの生き方を目指しても間違いではないでしょう。

ちなみに私は公務員（低利回りな生き方）を辞め、現在自営業者。

子供のような私は先が見える人生では物足りず、リスク覚悟で利回り重視な生き方を選んでしまいました。

他人からは当初、「君の人生の選択は大いに間違い」「一生後悔するよ」「世間知らずだね」と言われました。

確かにそう後悔することがあるかもしれません。が、人生死ぬときにならないと一体いつ、どういう選択が良かったのか悟ることはできないでしょう。

（だから他人の生き方をとやかく言ったり、心配したり、評価するなんてことは私にはできません。）

自分にとって、学び多く心豊かに、結果として悔いのない人生であったと回想できるならばそれでいい、と私は思っています。

一棟全体がワンオーナーのマンションに住むと、あなたは殺される!?

私は不動産の調査依頼を受ける仕事をメインにしていますが、いつも気になることがあるのです。

というのも、一棟を一人（若しくは一法人）が所有しているマンションに住む多くの方は、非常に不衛生な水を飲まされている、ということ。

そして火災時には逃げ場を失うか、やむなく財産を手放す羽目になるのではないかと…

なぜなら、一棟を一人または一法人が所有するオーナーの多くは不動産投資家であるからです！

不動産に投資する人は、あくまで利回りを重視しています。つまり「儲け」を最優先にしている、ということ。

高利回りを実現するために、必要な点検費用はもちろん、修繕費用にもお金をかけたくないということなのです。

そうなると、どうでしょう？ ちなみに、あなたのマンションには貯水槽がありますか？

あったとすれば本来、一年に一度貯水槽には点検と清掃の義務があるのですが、それをやっていない可能性があるのです！

もしかして、ネズミの死骸が中で浮いていたりして…

先日、調査に行ったアパートでは水道代をケチるためか、違法に取り付けた貯水槽があったり、下水道供用地域なのにいまだ浄化槽を使っているなど本当に悲劇でした。おそらく、点検・清掃はしていないでしょう。変な害虫が発生するのも時間の問題…賃借人が死んでも（自分の儲けのためなら）構わない、という殺意さえ感じました。

貯水槽がなく直結増圧の水道水だからって安心できません。

消防設備や建築設備の定期検査及び指摘事項の修繕がなされていなければ、あなたは万一のとき逃げ場を失うかもしれないのです！

たとえば、昇降機（エレベーター）の法定点検を怠っているマンションなら、災害時でなくても閉じ込められて大変な目に合うことも…

消防署の人ともお話しする機会がありますが、本当にそういうマンション・アパートは意外にも多く、オーナーのモラルの低さを嘆いていました。

ですので、これから不動産を借りようとする人はワンオーナーマンションより、一棟を分譲したマンションを借りた方が良いかもしれません。

分譲マンションなら、オーナーが自ら住んでいるケースも多いため、そんな汚い水を自ら飲むことはないように管理している（委託している）ことがほとんどです。また、消防や建築設備、耐震についても意識が高いといえるでしょう。

昔（1982年）、東京永田町のホテルニュージャパンが大火災になって、大勢の方が亡くなられました。それは消防設備などの費用を渋っていたことが原因であることは周知のことです。

ところが、それから時が経った今となってはそんなことがあったことを知らない世代がオーナーとなり、仮に知っている世代であっても意識が低い一棟オーナーはたくさんいます。

なので、住まいを借りる際には「自分の生命・財産は自分で守る」、と言い聞かせ、賃料が手頃だからとか、ロケーションがいいから、など安易に物件を選ばず、賢く部屋探しを行ってください！

今どきの若い人たちにはなじみがない言葉かもしれませんが、ひと昔前では不動産屋のことを「千三つ屋」と呼ぶ人がいました。

「千三つ屋」をわかりやすく言うと…千に三つしか本当のことを言わない⇒「うそつき屋」。

たしかに不動産屋の言うことを信頼して契約したが、実際に住んでみるととんでもない物件だった、という人もいらっしゃることでしょう。

騙されたと思い込み、役所などに相談に行かれた方も多いかと存じます。

ところが、実際の不動産営業マンは意外に（皆様と変わらない）素人が多い、ということをご存じですか？

彼らは何も最初から騙すつもりでご案内はしていません。

自社で管理している物件ならともかく、多くは他社が管理または客付を求める物件を紹介するのです。

なので、ほとんどの業者（営業マン）なら、問い合わせいただいた物件の詳細はもちろん、概要さえも即答できないことの方がむしろ当たり前なのです。

その証拠に、実際の不動産営業担当者が自用として住まう環境は完璧だと思いますか？

例えば、治安を意識して小学校近くの家を借りてみたが、騒音やほこりに悩まされたり、変質者がいたりしたなど、何かしらお悩みの方が圧倒的です。

確かにそうでしょう。その物件に住んだ人にしかわからないことは少なくありません。

不動産仲介十数年の経験者でさえも、すべてがお見通し、なんてことはあり得ないのです。

したがって、安易に「プロ」と過信し、過度な信用・期待は禁物であることはもちろん、責任を追及するだけの情報量を意外に持ち合わせていない営業担当者が多い、ということを知っておくべきです。

物件を借りる、買う、という方は最終的に自己責任。不動産屋のいうことに一喜一憂せず、自らの足で物件に通うなどの情報を収集することが必要であることを心得てください！

不動産仲介の営業担当者に実は表も裏もなく、最初から騙そうと思っている営業マンはむしろ少ないのです。

騙すどころか、お客様に誠実・信用第一をモットーにする会社（営業マン）はたくさんいます。

不動産業界はそういう意味でマトモな人間が比較的多い業界、だと私は感じているくらいです。

（ちなみに、きれいごとだけでやっていける商売なんて聞いたことがありません。あくまでビジネスです。自分が消費者側であったからといってもすべてを相手の信用に託す、責任を転嫁する、なんてご法度です。）

それなら、できるだけ失敗の可能性は少なく抑えたい、と思いの方はぜひ当事務所以外の不動産コンサルタント等に相談料を払ってご相談を。

不動産の売買契約において、契約後にどうしても解約したいことが出てくる場合もあるでしょう。

「冷静になって考えてみた結果、やっぱり無理だ」…等。

そんなとき、手附を支払っていて、その解除期限が未到来であれば、その手附を放棄し、または手附を倍返しすることによってそれ以上の痛手を伴うことなく契約を解除することができます。

ただし、中には手附を払わずに契約をしたり、一括決済をしてしまったり、手附解除期限を徒過してしまったらどうすればいいのでしょうか？

契約書をよく見て「契約違反による解除・違約金」の定めがあればそこを見てください。

大抵、売買代金の１０％から２０％程度の違約金が定められています。

見方によっては、その違約金を払えば相手が現に生じた損害の額の多寡に関わらず、解除できそうな気がします。

たしかに、財団法人不動産適正取引推進機構ホームページのＱ＆Ａにおいては、「契約違反による違約金を支払って解除をすることになります。」と記載されています。

ところが、それは契約の相手方が「違約金を支払ってくれれば解除に応じてあげるよ」と言った場合だけです。

本来、「違約金」は契約の相手方から請求されるものです。

その契約の相手方が「契約解除なんて認めない、違約金を支払って解除なんて都合が良すぎる」ということで、売買代金全額または売買対象物件の引渡を求める裁判を提起されたら、もう違約金で解除なんて通用しないのです。

このサイトの他のコラムでも書いたページがありますが、

だから、手附なしの契約はしない方がいいのです。

行政に指導を求めてもムダ（行政は契約に無知、しかも民事不介入が原則です）。

消費者保護をもって何でも解決してもらおう、なんて虫が良すぎるのです。

大きな買い物・売り物の契約前には（当事務所以外の）専門家にお金を払ってご相談ください。

遺言書の作成は多額の相続税を納めるような資産家だけが行うもの、と考えてはいませんか？

いえいえ、財産の多寡は全く関係がなく、すべての人に必要なことと言っても過言ではありません。

少なくとも以下のいずれか一つでも該当すれば、遺言書を作成すべきです。

 全財産のうち、預貯金より不動産や未公開株など分割しにくいものが高い割合を占める。

子たちの仲が際立って良いとはいえない（既に仲が悪いなら当然要）。

子たちに経済格差がある。

内縁関係の妻（夫）がいる。

子が一人もいない。

第三者に財産を譲りたい。

事業を経営している。

賃貸住宅や店舗ビルなど収益不動産を所有している。

結婚前から子がいる。

数人の子のうち、一部の子だけに世話になっている。

子の全員に分け隔てなく接していない。

不動産の登記名義は、先代等既に亡き人の名義のままになっている。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・

確かに自分も遺言書を作成しておく必要はわかったが、現在は本屋に行けば「遺言書作成キット」なども売られているし、専門家に頼るほどでもないのでは…

せっかく遺言書を残したつもりでも、様式や内容の具体性に欠けていては、期待どおりの効力は得られません。

相続財産となるものに不動産がある場合は、権利証や名寄帳などを基に財産を特定し、登記記録を取得するなどをして正確な財産の表記が必要です。

また、登記記録に記載されない借地権等の権利がある場合、契約書の条項について綿密な把握が必要です。

遺留分を侵害するようなケースの場合には慎重に行わなければなりません。

しかし、そのような基本的な目的を意識せず、依頼人の言うとおりの原稿しか作成しない専門家も残念ながら存在します。

そのような原稿では、公正証書にしても意味がありません（公証人は原案について原則アドバイスは行いません）。

その結果、相続時に相続人同士が紛争になるケースも多々あるのが現状です。これでは何のための遺言書がわかりません。

以上のとおり、遺言書を作成するには、あらゆる視点が必要になります。

まずは、当事務所以外の行政書士・司法書士等にご相談ください。

相続が発生したら、まず遺言書の存否を確認することと同時に、戸籍謄本等を収集・調査し、法定相続人を確定させることから始まります。そして遺言書がないことがはっきりした場合には遺産分割の協議を相続人間で行うこととなります。

さらに、その後の相続手続きについて主なものは下記のとおりです。

 ※相続証明書・・・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、被相続人の戸籍の附票、相続人の現在の戸籍謄本及び住民票

以上の手続きを相続人が自ら行うには、多くの時間と法的素養を要すため、戸惑うことも多々あるでしょう。

行政書士や司法書士は、以上に掲げる書類の収集・作成をお客様に代行し、必要に応じて税理士や弁護士と連携を取りながらワンストップで取り組んでくれるところがあります。

また、手続き前段における相続財産の分割方法等コーディネートにつきましても、不動産鑑定士等と連携して相続人の方々にご納得いただけるような案も提供いただけることでしょう。

ぜひ、当事務所以外の専門家にご相談ください（当事務所では現在、このサポートを行っておりません）。

不動産売買において無事成約に至った場合、お客様がその仲介業者へ支払う手数料は一般的に、売買代金の３％＋６万円＋消費税であることが多いことと思います。

例えば3,000万円の物件の売却または購入を宅建業者に仲介依頼した場合、その成約した場合の手数料は1,036,800円（消費税率8％の場合）にのぼります。

宅建業者はこの報酬額までなら請求しても法律に抵触することはありません。

だからと言って、一般の方にとってはこの金額を妥当と感じますか？

妥当もしくは安い、と感じる人はホントにごく一部だと思います。

確かに私自身、この業界で仕事をする前までは不動産売買の仲介手数料は何故こんなに高いのだろうと思っていました。

だから、きっと不動産業は儲かるに違いないと…これが自ら始めた一つのきっかけでもあります。

ところが、不動産業界は夜は遅くまで働き、土日の休みもないところがほとんど。

そんなにあくせく働かなくても十分給料をいただけると思うのだが…

実は成約した暁にいただく報酬には意外にも下記のような経費が含まれているのです。

成約に至らずキャンセルとなった多くのお客様にかかった時間と経費…

不動産売買の場合、依頼を受けてから成約までに至る案件は非常に少ないのです。

多くは他社へ流れたり、お客様の個人的な事情により自然消滅してしまいます。

その結果、それまでの間にかかった多くの時間・労力・経費が水の泡。

中には依頼者の勝手気ままに都合よく業者が利用された、というケースも…

したがって、これらの損害を埋めるべく、成約に至ったお客様からやむなく多くの報酬をいただいています。

「謝礼に他人の経費まで払わされるなんて許せない。。。」

そう思う方がほとんどだと思います。

でも、これがビジネス（何も不動産業に限ったことではありませんが）。

悪いのはこんな法律を成立させた国会です。

何かと悪く言いたくなる（言われてしまう）不動産業界ですが、成約にさえ至らなければそれまでかかった必要経費すらも請求できないのですよ。

以上を読んでいただいた方へ

これからは冷やかしで自分の不動産を一斉に査定依頼する、などはご遠慮ください。

無料査定といえども、１件の査定には各社最低でも5,000円以上の経費がかかっています。

これらの経費は見ず知らずの他人が負担してくれているのだ、と心得ていただきたいと思います。

皆様のご認識が一斉に変われば、不動産の仲介手数料もいずれグッと下がるかもしれませんよ。

これから現物不動産で投資を始めたい、と思っている方。

既に不動産投資家として多くの現物不動産を所有している方。

以上の方々にはぜひ宅建業の免許を取得していただきたいと考えます！

なぜなら、その一連の行動過程において免許がないと宅地建物取引業法という法律の規制に抵触することになるからです。

「法律に抵触する」行為とは…つまり、違法行為、ということ。

「いやいや、何を言っているのか？？不動産投資家はいわゆる大家業(不動産賃貸業）だから、宅建業の免許なんて必要ないでしょ。現に何の取り締まりも受けていないし。」

そう思いの方がほとんどだと思います。

たしかに、老後の年金の足しにマンションを購入（複数でも可）、または相続税対策のため自用地にアパートを建築するなど、一度得た土地建物を大事に保有し続け、売却ありきではなく、その賃料収入が唯一の儲け、という人なら何にも問題はありません。

これぞ大家業・不動産賃貸業です。

ところが、不動産投資家の多くはインカムゲイン（賃料収益）だけでなく、キャピタルゲイン（転売利益）を求め始めます。

気が付いたら、相場より安く仕入れて、数か月または数年保有したら相場で売却・・・のオンパレード（年に１回程度ならいい、とかそういう問題ではありません。）。

儲けのためなら、いつのまにか片っ端から不動産屋にヒアリングすることも厭わなくなり…

中には「今月は一度に３棟売却（または購入）します」なんて人も。。。

つまり、「投資」とは、こういうことにつながりますよね。

出口戦略を考えずに儲けよう、と考えている投資家はむしろ少ないのではないでしょうか。

そうだとすると、その行為はやはり「宅地建物取引業」に該当し、宅建業免許が必要となるのです！

国土交通省が発表している「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、宅地建物取引業法第２条第２号に規定されている「宅地建物取引業」の定義についてわかりやすく記されています。

投資による現物不動産の取得・転売は利益を目的とし、反復継続的に行われることから事業性が高く、よって「宅地建物取引業」に該当と言えるでしょう。

そして「宅地建物取引業」を行うには免許が必要、ということが同法第３条で規定されています。

ただ、「法律に抵触する行為であることは100歩譲って認めるとしても、多くの不動産投資家は免許を持っていなくても取り締まられないのはなぜ？」

これは、不動産業行政に携わる人間に無免許業者を取り締まれるほどの人員がいないからです！

免許を受けている業者の取り締まりですら、重い腰を上げようとしないのが実情。

おそらく無免許者を密告しても、「刑事罰になるため警察が所管」だとか言って逃げられます。

宅建業の免許権者では警察や国税と違って、犯罪捜査のような権限が付与されていないことも原因でしょう。

さらに、景気の下支えとなる不動産流通に多大な影響が出る、ということで消極的になっている可能性もあります。

「じゃあ、結局は（免許がなくても）問題ないってことね。」

問題ありません。ただし、現時点では・・・です。

 そのうち、不動産投資家に融資するノンバンクや地銀が宅建業法違反の幇助ということで急に取り締まられるようになるかもしれません。

融資が付かなければ買えない、売れない。

しかも、そのとき初めて免許を申請しても複数取引の実績がバレて「免許拒否処分」に・・・

既存の不動産投資家は立ち直れなくなるかもしれません。

そうなる前にぜひ宅建業の免許取得を！

「戸籍を追えばすべてがわかる！」

こんなふうに言い切ってしまう専門家もいるようですが、 普通に戸籍を追っただけでは相続人が特定しきれていないことがあるのです。

つまり、戸籍をいくら遡っても、相続権のある重要な隠し子の存否は不明…

そんな怖い事例をご紹介します。

上の図を見てください。

被相続人（今回亡くなった人）はＥです。

Ｅは生涯未婚、かつ、子はいません。

こうなると、Ｅの兄弟姉妹も相続人になり得る可能性があるため、すべての相続人を確定させるにはＥの出生から死亡までの戸籍を取得するだけでは足らず、父Ａと母Ｂの出生から死亡までの戸籍を取得する必要があります。

そこでこれらの戸籍を収集した結果、Ｄが唯一の相続人であることがわかりました。

ＥからＤへの所有権移転（相続）登記も無事に終わり、Ｄもホッと一息。

ところが後日、「自分もＥの相続人である」と名乗るＦという者がやってまいりました。

Ｄは戸籍を辿ってもＦという人物はどこにも出てこなかったため、何の疑いもなく追い返しましたが、

なんとＦは、自分が出生した時の戸籍を取り出して見せました。

それは「母」の欄にＢの名が記され（「父」は空欄）、「父母の家に入ることを得ざるにより一家創立」と記載されたＦ単独の戸籍でした。

昔は戸主の判断により、相応しくない者を当該戸籍に入れないことができたのです。

この場合、戸主であったＡは、自分との血縁関係のないＦを自分の戸籍には入れたくなかったのでしょう。

いずれにせよ、ＦはＢの子であることには間違いはなく 、よってＤとは半血の兄弟＝共同相続人（相続分は異なります）、ということが判明しました。

このように、相続人（隠し子）側からのアプローチがなければ容易には知りえないことも有り得るので、遺産分割や遺言書の作成、その他相続手続きにはくれぐれも安心しすぎないことが必要です。

マイホームを購入するとき頭を悩ませるのが頭金。そのうち手付金が占める割合はけっして低くはないことでしょう。

そんなとき、「100％ご融資できますので、手付は不要です。」と販売会社または仲介会社に言われたら…

「ウレシイ」と思われた方は要注意。

手付金の授受がない売買契約は危険なのです！

通常、不動産の売買契約にあたっては、買主は売主に対し売買代金の5％から10％程度の手付金を交付するのが一般的です。

この場合、売主または買主は、その相手方が「履行に着手」するまで、もしくは指定の期日が来るまでの間であれば、買主はその手付金を放棄し、売主はその倍額を償還すれば理由を問わずいつでも契約を解除することができます。

ところが、手付金の授受がなされない場合は、手付金の放棄による契約の解除ができません。

そうなると売買当事者は、双方の合意あるいは相手方の債務不履行などがない限り、莫大な違約金を払わなければ売買契約を解除することができなくなります。

「慎重に慎重を重ねた結果、契約に踏み切ったのに。。。それなのにやっぱり取り返しのつかない買い物をしてしまった、あぁ、どうしよう…」

こんなことが起こりえないとも限りません。

だからこそ、手付のない契約は避けるべき、と考えるのです。

賃貸オーナー（大家さん）になると不労所得が得られる、と思って不動産投資に憧れている人！

実は大家さんの仕事は意外に大変なんです！

少なくとも次の３つくらいは不動産会社に任せず自分でやるくらいでないと、せっかくの収益物件も「負の資産」になってしまうかもしれません。

また、鏡が白く濁ったような汚れについては、前の賃借人のせいではありません。

経年変化によるものです。これも耐水ペーパーで落とすことができます。

単に寿命が長いということではなく、電気代の節約効果はかなりのものらしいです。

たとえば40Wの蛍光灯は新品でも42,3W、そして古くなると45W以上にもなるらしいのです。それに比べ、LED電球は同じ明るさなら20W前後と遥かに低い消費電力で済みます。

特に消費税がさらに上がる可能性のある昨今では交換のタイミングに良い時期かと思います。

不動産屋さんも忙しいので、そこまで任せていたらその物件の客付を後回しにされてしまいます。

「自分の物件の素材は、自分で提供する」という意識を持つことが大事です。

ちなみに、写真撮影のポイントはしゃがんで（生活者目線より少し低めで）撮ること。

そうすると、立って撮影するときよりも広く奥行も長く見えるため、不動産屋さんがＷＥＢサイトに物件写真を掲載したときに、クリック率が上がり、早くコンバージョンに結びつくそうです。

できれば、住宅プランニング無料ソフト「FingerPlan」等で間取図も併せて作成できるようになるとより良いでしょう。

以上、これらをご自身で行えば結果的に不動産の利回りを上げることに直結します。

ぜひ億劫がらずに頑張ってください！

愛着のある土地建物をいざ売却せざるを得なくなったとき、可能な限り高い値段で売却したいと考えることはごく当たり前のことでしょう。

少なくとも「相場」と言われる市場価格を下回って売却するなどもってのほか。

しかし、中には相続税の申告期限が近づいている等やむを得ず売り急ぐ場合は、相手方が不動産業者に限らなくとも買い叩いてくる可能性が十分にあるため、不本意ながら成約した場合のその価格は相場を大きく下回ることが多々あります。

ならば、最初から建売業者などの不動産業者に的を絞って売却するとしたら…確かに売却価格が相場の７～８割程度になってしまうことは通常避けられませんが、考え方によってはそれを上回るメリットを享受できる場合があるのです。

外観がいくら良くても、あるいはいくら築年数が浅くても、建物内部の損傷がひどい場合、通常の仲介ではなかなか買い手がみつかりません。このため、余計な時間とお金を使って修繕やリフォームをしなければならない例が多々あります。

しかし、業者が購入する場合の多くは、建替えやリノベーションをして転売することが目的であるため、修繕やリフォームをしなくても買取査定額にさほど影響は出ないのです。

売主も買主も一般個人の場合、売主は通常※瑕疵担保責任を最低３か月間負うことが契約書に記載されています。

したがって、売却できたとしてもその後３か月間は安心できないのです。

事実、その３か月の間に何らかのトラブルが発生することは決してめずらしいわけではなく、買主から多額の修繕費用を請求されることがあります。

ところが買主が不動産業者の場合、土地に係る瑕疵を除けば大目に見てくれるケースが多々あります。

※瑕疵担保責任…売買契約に基づいて買い主へ引き渡された目的物に、引渡しを受けたときには分からなかった瑕疵（欠陥やきず）があった場合、売り主が買い主に対して負う責任をいう。

一般個人が買主の場合、住宅ローンが組めない時は売買契約が白紙になる旨の特約が通常盛り込まれています。

しかし、購入者が不動産業者の場合は、ローン特約条項を設けないケースも多く、契約後の数週間以内に確実に代金決済がなされます。

確実に早期かつ予定の時期に換金でき、しかも手離れが良い…

以上のような利点を考えると、売り急がない人にとっても魅力に感じることがあるのではないでしょうか？

なお当事務所では、買い手の不動産業者と対等に契約ができるよう売主様をしっかりサポートします。

買取業者を厳しく選定し、買取価格の交渉もいたします。

上記のようなメリットもプロの監視がなければ、足元を見られる可能性が十分あり得るからです。

【当事務所（系列仲介会社）では買取のあっせんの場合、他の仲介業者と異なり売主様から仲介手数料等の金員をいただくことは一切ありません！】

※一般の方が直接買取業者を探して契約することはもちろん、弁護士や税理士等に不動産の売却までを任すのは大変危険です（士業は価格交渉や契約書チェックなどの精査をすることなく、知り合いの買取業者に紹介するだけで高額の謝礼金を受け取る人がいるため）！

相続や債務超過、ライフステージの変化による住替えなど、一生のうちに不動産を売却しなければならないことがあるでしょう。

その際は、なるべく早期、かつ高値で売却したいものですね。

そこで不動産売却を成功させるための３つのポイントを掲げます。

たとえば、敷地内に法地が多くを占めていたり、がけ地や急こう配などがあると、机上査定ではそれらのマイナス要因を正確にくみ取ることができません。

よって、その不動産が持つ実際の市場価格は、その数分の一にまで下がることがあります。

売主様の目を引きつけ、（専属）専任媒介契約を結ぶことが相手の狙いです。

（専属）専任媒介契約とは、一度締結されると売主は少なくとも３か月間当該契約を解除できなくなり、他の不動産会社に重ねて売却依頼をすることができません。

したがって、それをいいことに物件を任された不動産会社は、あなたから預かった物件情報を他の業者へ公開することなく独占し、自社でその不動産の買い手が見つかるまで囲い込みます（自社で買い手を見つければ、売主であるあなたからはもちろん、買い手からも仲介手数料をいただくことができるため。）。

ちなみに宅地建物取引業法では売主の利益保護のため、売却依頼を受けたらすぐに業者間ネットワークに物件情報を登録し、多くの業者が買い手を募ることができるよう義務付けています（「囲い込み」は原則やってはいけないのです。）。

そしていよいよ自社で買い手が見つからなければ、他の不動産会社にも物件情報を公開し、広く買い手を募ることもあるかもしれませんが、売出価格をどんどん下げるように説得させられるのです（当初の査定額で売却することを約束したわけでもありません。業者が直接買主となる買取査定と混同しないように。）。

「大手の方が当然客付が早そう」「何より信頼できる」など、良い方に考えてしまうのはわかりますが、大手になるにつれ売り物件を自社で囲い込む傾向が強くなります。

よほど良い物件ではない限り、売却適時を逃すのは必至でしょう。

結果的には、「囲い込み」によって市場価格に及ばない価格で売却することとなるのです。

以上となります。

ちなみに当行政書士法人のグループ仲介業者の売却査定では、現地調査や法令調査を実施し、地域の相場だけではなく、その物件の個別性を十分勘案して査定価格を算出します。

また、売主様以外からの報酬は当てにせず、お預かりした物件の「囲い込み」は一切いたしません。

すぐに法律で定める業者間ネットワークに物件情報を登録し、買い手探しは大手中小すべての不動産会社にも任せます。

さらに、アットホームをはじめとする民間ポータルサイトにも当該物件を登録し、他社がこの物件を自社取扱物件のように広告することも妨げません。

更なる売り急ぎにより、不動産業者に売却を希望する場合には、プロの厳正な視点で業者の選定または相見積りを行います。

すべては売主様の利益保護のために誠意を持って全力を尽くすことをお約束します！

最近、不動産の購入に際して仲介手数料の支払いを免除（無料）にしていただける不動産仲介業者が東京都内を中心に多くなってきました。

にもかかわらず、接客姿勢やサービスの質については落ちるどころか、むしろ向上させているところも多いようです。

したがって、旧態依然の歴史が続いた不動産仲介業においても例外ではなく、消費者目線の新しい時代が来たかのように思われます。

しかし、購入者にとっては割安や格安といった価格競争ではなく「無料」。しかも不動産という重要な財産に関わる仲介サービスが「無料」ということに正直、恐怖を感じずにはいられません。

例えば、取引の判断に重要な影響を及ぼす事項にかかる説明ついて仲介業者がうっかりミスを犯し、あなたが契約の目的の一部を犠牲にせざるを得なくなった場合、どうしますか？

報酬無料で働いてくれた仲介業者に平気で賠償請求できますか？

もちろん業として行っている以上、いくら購入者から手数料をいただかなかったとしても民事上の債務不履行責任や行政上の宅地建物取引業法の罰則適用が免除されるわけではありません。

とは言ってもやはり直球で言いにくいですよね。

では、売主に責任追及できるのでしょうか？難しいと思います。売主の瑕疵担保責任と媒介（仲介業者の）責任は別です。

「不動産」は千差万別。あなたに無償で誠意を尽くしてくれたベテランの営業マンでも絶対に間違いを犯さないということはありません。

したがって、「無料」ではなく一般消費者の方はきちんと仲介手数料を払って、何か問題が見つかった場合はビジネスライクにしっかり責任を追及しましょう！

仲介手数料を一銭も払わなければ、裁判で賠償請求しても認められないケースは十分に考えられるのです。

2012年1月現在、東京都杉並区内の新築一戸建て平均販売価格は約5,800万円。新築は高くて手が出ないというのが正直なところ。

そこで注目すべきは中古住宅。建物の根幹とリフォーム（リノベーション）さえしっかりしていれば、新築同様の先進的で新しい住空間が得られるのです。

 そもそも新築住宅は、あなたがそこに住み始めた時点から立派な中古住宅となり、15年以上住めば建物の価値はほとんど消滅します。そのようなものに30年以上の高額な住宅ローンを背負う価値があるでしょうか？

ここは大きく発想を転換し、リフォーム（リノベーション）を前提とした住まい探しを始めましょう！当然、一戸建てに限らずマンションでもＯＫ！

　　　　　　　※「中古＋リフォーム」がお得な理由（例）

新築一戸建て　5,800万円　⇒　中古物件価格　3,000万円　＋　リフォーム費用　800万円

　＝　総額　3,800万円 （しかも、既存市街地につき立地条件良し！）

当事務所なら、豊富な不動産情報をもとに、住宅購入探しからリフォーム工事、将来のアフターフォローまでワンストップトータルサポートが可能です！

当事務所ではある小さい分譲マンションの一室を投資用として所有しています。

あるとき、そのマンション管理組合の理事長からこんな相談を受けました。

「共用部分の管理費及び修繕積立金を数年支払っていない区分所有者がいる。しかし、幸いその専有部分は管理組合に明け渡してもらっており、現在は組合員の共有スペースとして利用している状況である。これを登記上も管理組合に引き渡してもらうことは可能か。」

当事務所は、淡々と管理組合を法人化して、その専有部分の所有者から代物弁済を原因として直接所有権の移転登記を受ければよいのでは・・・と提案いたしました。

しかし、その専有部分の所有者とは現在連絡がつかず、登記に協力を求めることはできない、とのこと。

そこで当事務所はある弁護士に相談しました。

その弁護士曰く、「では通常どおり、執行裁判所へ競売の申立をして、そのマンション管理組合自身が競落するしかない・・・」

その程度の回答でした。

しかし、その弁護士が言うとおりそれを実行すると、まず裁判所への申立費用は６０万円以上必要となります。さらに当該専有部分の経済価値を正確に把握し、確実に落札できる代金を管理組合が用意しなければなりません。

当然、小さいマンション管理組合なだけに、これらの金額を予算化するのは不可能です。

そこで当事務所は、管理組合の臨時総会を招集し、特別決議を経て管理組合を法人化する登記を行うことに成功（登録免許税はゼロ）、その後すぐ第三者請求により被告とすべき相手方の住民票の写しの取得を行い、「年月日代物弁済を原因として所有権移転登記手続きをせよ。」との判決を求める訴状を東京地方裁判所へ提出しました（本件は当所が当該マンションの区分所有者のため、登記申請や訴状作成を代わりに行っても業際問題は生じません。）。

その結果、無事請求は認容され、判決は確定しました。

弁護士が言うとおりに進めていたら、おそらく軽く数百万円以上はかかったと誰もが予想できます。

ところが、この解決事例では、訴訟費用のわずか２万数千円（予納郵券含む）並びに債権者代位に基づく所有権登記名義人住所変更登記及び判決に基づく単独申請による所有権移転登記に必要なわずかな登録免許税だけで済みました。

弁護士や司法書士は、民法や民事執行法は熟知していますが、不動産評価理論を知らないため、親身に深く考えてくれなければ、上記のような採算度外視のオーソドックスな解決策を提案してくる場合があります。

当然、代物弁済を原因として共同申請による登記は法律上可能であることはわかっていたとしても、訴訟で管理組合法人に直接移転登記を命ずる判例はおそらく過去になかったか、あったとしても極めて少なかった可能性が高いため（小規模の管理組合も法人化できるようになったのはまだ日が浅いので・・・）そのようなスキームを行動に移すことについて提案できる法律家は意外に少ないかと存じます。

また、宅建業者や不動産鑑定業者が行うコンサルティングでは、当事務所のような法的思考力を要する解決策の提案は難しいことと存じます。

 本当はこの数１０倍くらい複雑な案件でしたが、話を分かりやすくするため、これでもすごく単純なストーリーにしています。

不動産に関するお悩みごとは何でも当事務所が解決します、とは言いません。

それでも何かお役に立てることがあるかもしれませんよ。

売買でも賃貸借でも、最近では当たり前になりつつある宣伝文句。当然みなさまもひかれますよね。

たしかに、不動産取引の中の諸経費で多くを占める仲介手数料はなるべく安く抑えたいもの。できれば無料であるに越したことはありません。

しかし、これにはカラクリがあるのをご存じですか？

仲介などの不動産流通業界では、いくら世の中が不景気でも、実際にはそう極端な値崩れは起きにくいのです！

ではなるべく端的にお答えしましょう。

まず、売買の仲介の場合。

売主様からはバッチリ正規の手数料をいただいています。

特に売主がデベロッパー（土地やマンションなどの開発業者）やハウスメーカーのような業者であれば、買主は仲介手数料が最大無料になることがより多くなります。にもかかわらず、これが一番仲介した会社も売主業者も損をしないのです（すべてとは申しません）。

では誰も損しないから尚更いいね、と考えていたら大間違い。

購入した買主が一番損を被っているのです。

なぜだかわかりますか？

実は、販売価格に本来お客様からいただくべき仲介手数料相当額があらかじめ上乗せされていることがあるからです！

つまり、直接仲介会社に手数料を払わないだけで、売主を経由して仲介会社にお客様が本来支払うべき手数料が行くようになっていることがあるのです。

 では、賃貸借の仲介の場合はどうでしょうか？

大家さんが犠牲になってくれる場合が多々ありますが、賃貸借契約終了の際に返還する必要のない一時金（いわゆる「礼金」）を借主が多く支払っていることがあります。

ですから、礼金２か月は相場だとか当たり前だとか思ってはいけないのです。そのうちの１か月分は大家さんではなく不動産会社の懐に入っている可能性があるのです。

 このように仲介手数料の無料や半額は逆にお客様から見て不透明な金員の授受によるリベートで成り立っているのが多くの現状のようです。

そうだったのか・・・でも、不動産屋さんを決して悪者にしないでください！

それだけ利益を上げるには多額の経費がかかる商売なのです。

成約にいたらなければ報酬はもらえないのはもちろん、それまでにかかった広告費、現地への案内交通費等、宅地建物取引業法という法律により実費すらも請求できないのが原則なのです。

「不動産」という重要な財産にかかわる仕事ということで、行政から厳しく監視され、他の業界では普通に許される少しの偽りでも世間から悪く見られがちになっているのです。

 したがって、当行政書士法人のグループ仲介業者では仲介手数料をしっかりいただく場合があります（逆に言えば、当行政書士法人のグループ仲介業者の場合、身を削って半額にできる物件もあると言うことです）。

そのかわり、当所にはお客様にとって有益な特徴があります。

それは代表者のスキルと経験です。行政書士法という法律に基づいた登録を受けているだけではなく、国土交通省で不動産業界を指導・監督していた立場の人間だったため、お客様の信頼を裏切ることはいたしません。

このようなスキルと経験があるために、仮に他の不動産会社と同じ罪を犯してしまった場合、その社会的制裁は他社よりはるかに致命傷となることを覚悟しており、日々細心の注意を払って不動産取引に携わっております。

 以上から、当行政書士法人のグループ仲介業者はお客様が唯一安心して接することができる不動産屋になれることと存じます。

一度お客様に気に入っていただければ行政書士資格も併せ持っているため、身近な法律家としても生涯を通じたサポートが可能です。

ぜひご期待ください！

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私のようなコンサルタントやＦＰ、その他士業の方々が業務を受託し、十分留意しなければならないことの一つに、業務に関わる関連法規がある。

特に昨今では、士業全体の人数が増加し続けているにもかかわらず、需要自体が減少しているため、特に他の士業との間での足の引っ張り合いみたいなこと（悪い言い方だが）が多く起きるようになった。

最近では司法書士が非弁活動を行なったとして弁護士法に違反し逮捕された例がある。これは全国初らしい。 

確かにこの事件に関しては司法書士法の枠を超えてしまったことは明らかなようであるが、そもそもそれぞれの士業の職域については、法令で規定はされているものの、解釈上の問題からグレーな部分が多く存在する。

よって、我々コンサルタントや士業に携わる者は、これはもしかしたら他士業の職域にかかるかもしれない…というアンテナを常に張っておく必要がある。 

私は相続案件も扱うことから、時にお客様から「相続税の納税が必要になるのかどうか心配だから、財産評価額の概算を出して欲しい。相続財産はこの土地建物だけだ。」と言われることがある。

このようなご依頼は、不動産の知識を売りにしている私にとって、当該依頼を受任し相続税法第22条が依拠する財産評価基本通達に基づく不動産の評価額を算出することぐらいは容易なことであり、顧客の切なる希望なら応えてあげたい気持ちになるのは当然、これぞ私だけで完結できる職務であると… 

しかし、ここが思慮深さを要するところである。このような依頼を何の疑いもせずに受託してしまうと税理士法第２条に抵触する可能性が非常に高いのである。

「個別具体的な納税に係る相談等」については、いくら不動産だけとはいえ、概算でも提示できない。

だから個人から納税の問題で評価依頼が来たときは、当該お客様の顧問税理士か、いなければ当所の提携税理士へまずはご案内することとしている（少なくともコンサルタントは敷居を低く保ち、第一の相談窓口としての役割はある。そこで専門家を案内することについては報酬を得られないにしても我々の役目であると自身は認識している。）。 

では、コンサルタントは単なるボランティアか…と感じるかもしれないが、逆に税理士を通じて「当該不動産に係る時価を財産評価基本通達に基づき算出してくれ」と言われれば、税理士法に抵触する可能性は極めて低くなる。

それは、税理士そのものからの依頼だから問題ないというのではなく、「個別具体的な納税に係る相談等」を受託していないからである。あくまで「財産評価基本通達に基づく時価」を出すことの依頼であれば、税理士の依頼に基づき不動産コンサルタントが当該不動産に係る時価の査定を請負うこと自体は特に問題ではないはずである（税理士の先生方は必ずしも「不動産」に明るい人ばかりではない、と聞いている。）。 

ただし、不動産の鑑定評価に関する法律の観点から言えば、同法第２条第１項に規定のある「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する」作業（いわゆる本来の時価を求めるものであり、デューデリジェンスを含む）を個別の不動産について不動産鑑定士の資格のない者が経済価値を「判定」し価格として表示すると、いくら評価という言葉を使わずとも、これもまた同法に抵触する可能性があることには留意を要する。

なお、これは宅建業者が業として価格査定を行っていることとは別の次元である。なぜなら、宅建業者はその結果を売主又は買主に査定額として提案はすれども、価格の「判定」を行なっていないからである。 

以上は私の個人的な見解によるものではない。

こういうグレーな問題がおきたら、行政法規であれば必ず所管する行政庁（当該ケースの場合、税理士法を所管する国税庁や鑑定評価法及び宅建業法を所管する国土交通省）に見解を確認することが必要である。 

なお、グレーな問題であるか否かを感じ取れるかはリーガルマインド（法的思考力）がしっかり身についているか、ということにも繋がる。リーガルマインドを養うためには、常日頃から自身が行なってる業務について様々な角度から問題提起をし、思考する癖を身につけることが必要であると思料する。

これは弁護士や司法書士などのいわゆる法律家と呼ばれる人に限ったことではない。我々コンサルタントや他の士業も必須なスキルである。 

日々目先の利益にとらわれず、常に法令遵守を心がけることは、自身の生活の糧を突然失うことを防げると同時に、ひいては提携士業やお客様のために貢献できるもの、と理解したい。

「再建築不可」物件とは、現在建っている建物を取り壊したり滅失してしまったら、もはや建物を建てることができない土地のことを言います。

どのような土地が再建築不可なのかと言えば、建築基準法第４３条第１項本文の要件を満たしていない（接道間口の幅員が２ｍ以下等）の土地が主にあげられます。

イメージとしては袋地や竿の部分が極端に狭い旗竿地を想像するとわかりやすいでしょう。

将来は、せいぜい資材置場か家庭菜園レベルの農地としての利用価値しかありません。

また、このような土地を購入する際や事業資金の調達のため銀行融資を希望しても、銀行の審査では敷地の民事上の権原（登記簿上の所有権など、その敷地を排他的に利用できる権利があるか否か）のみで接道要件を判断し、審査時点で建物が建てられるかどうか、再建築が可能かどうかを判断するため、担保不適格として扱われてしまうのが通常です。

将来建替えもできない、銀行融資も受けられない資産価値のない物件・・・確かに、そのような物件はいくら安くても皆さん買いたいと思わないですよね。

しかし、そこは思いきってキャッシュで買ってしまいましょう！

まず、再建築という観点だけで言えば、道路に面する土地の所有者から必要な接道までの幅員を確保できる最低限の敷地を建築確認申請の際、含めさせていただく了承（何らかの対価または賃貸借契約が必要になることがあります）が得られれば難なくクリアできます。

また、資産価値という面については、購入後、隣接地の所有者から接道要件を満たすだけの土地の所有権を一部譲っていただければ、二束三文の価格で購入した土地が一気に近隣相場で売却可能な資産となります。

ただし、そうかといって一般の方が（その期待を胸に）安易に購入することは大変危険です。

再建築できないことを十分に理解したうえで、今ある建物の寿命を延ばす、という目的で買いましょう。

それで上記のような例を満たすことができれば儲けもの、という気持ちでいることが必須です。

そもそも、上記の例を簡単に満たすことができないから「再建築不可」で売り出していることを忘れずに…

＞＞安心と信頼の不動産売買仲介サービスはこちら

まず、「住宅ローン」とは何か。

簡単に言えば、自用の住宅及びその敷地を購入するための資金として利用できるローンです。

よって、更地のみの購入には利用できないことはみなさんも十分ご存知であるかと存じます（注文住宅を建てる目的で更地を購入する際は、つなぎ融資やハウスメーカーによる一括決済制度を利用できる場合があります）。

しかし、更地は更地でもそれが現在お住まいの自用の住宅及びその敷地の隣接地を購入する場合には、その規模、形状、利用目的等により現在の自用地の延長の範囲内と客観的に判断できれば、購入する隣接地並びに従来の自用の住宅及びその敷地と全て一括して担保に供することにより、一般の住宅ローンを利用できる可能性があります。

ただし、少なくとも融資の条件には以下が挙げられます。

一軒家が建ってしまう程の広さには至っていないこと（賃貸物件などを建てて投資目的に

　　利用される可能性があるため）。

従来の敷地と建物の関係が違法ではないこと（図面を含む建築確認申請書一式または建築

　　計画概要書が必要）。

原則として、従来の敷地と建物に先順位の担保権が付いていないこと（例え付いていても

　　融資実行時までに抹消できるのであれば可）。

なお、隣接地を購入する人と従来の自用の建物及びその敷地の所有者が異なっていても、その関係が親族などの同居人であれば隣接地を購入する人の名義で住宅ローンが組める場合があります。

また、一軒家が建ってしまう程の広さの場合でも、金銭消費貸借契約条項や約款に違反しないことを確約できる確固たる利用目的・将来計画等を説明でき、かつ、本人の属性（職業や勤務先、年齢、収入）などに問題がなければ、融資窓口の担当者が保証会社を何とか説得して承認が得られるケースも中にはあるようです。

 ちなみに、住宅ローンは低利で融資が受けられる反面、何の事前相談もせずにその趣旨を逸脱した利用をすれば、一括返済を迫られてもノーとは言えません（時々黙って保証会社から委託を受けた調査員が現地調査をする可能性は十分考えられます）。

例として、返済が滞りそうな時に勝手に当該物件を賃貸したりすることは、金融機関との間において明らかな契約違反となります。そのような状況になりそうな場合には、まず融資を受けた金融機関と相談してください。

金融機関との約束を破ったら、それこそ人生を再度軌道に乗せることはかなり困難になるかもしれません・・・

まず「定期借地権」とは、平成４年８月に施行された借地借家法に規定される借地権の一種ですが、通常の借地権と異なり、当初定められた契約期間（通常５０年以上）で借地関係が終了したら、その後は更新ができません。契約期間が満了すれば、建物を取り壊し、更地にして地主に返却することになります。

にもかかわらず、定期借地権の上に建設されたマンションは意外にも人気が高く、即日完売してしまうケースもあるようです。

その理由は、好立地な場所にもかかわらず、販売価格は一般の所有権マンションに比べ８割程度の金額で買えるという魅力があり、さらに定年後に購入すれば、５０年の契約期間でも十分終の棲家とすることができる、というメリットがあります。

しかし、当事務所の考えでは投資目的で購入する場合を除き、定期借地権付きマンションを自用のために購入することはあまりお勧めしません。

なぜなら以下のような欠点があるからです。

◆敷地の権原が所有権または普通借地権ではないことから、最終的に資産とはならない（５０年の借家契約を結ばせられ、解約返金不可能な家賃を前払いしているようなもの）。

◆住宅ローンの選択の幅が格段に少なく、借り入れることができたとしても借入金額の制限や金利を高く設定される可能性がある。

◆土地の固定資産税・都市計画税を払わなくて済むものの、取り壊し積立金や地代が発生するため、ランニングコストが所有権マンションより高くつくことが考えられる。

◆固定資産税や消費者物価指数の変動により、３年ごとに地代を見直されることが多い。

◆買い手がなかなか見つからず、成約までに半年以上かかることもざらにある。

◆購入後、もの凄い勢いで価格が下がり、かなりの頭金を積むかキャッシュで購入したのでなければ、売却時に担保割れが必至である（立地条件によっては、それほど急激な価格の減少が見られない場合はある）。

◆相続時、子孫が処分に困ってしまうことがある。

 「なんだ、そのくらいのことなら他のサイトでも調べれば同じようなことが書かれていますよ。」

確かにそうかもしれません。しかし、上記より更に重要なことを記します。

 築３０年を過ぎれば廃墟化する！

 少々極端かもしれません。でも、どうでしょう、なぜだかわかりますか？

もともと、５０年すれば解体して土地を明け渡さなければなりません。そんな建物に定期的な大規模修繕や維持管理をし続けたいと思いますか？お金がもったいないですよね。

そうなると５０年どころか逆に４０年もしたら建物が腐ちてしまうことだってあり得るかもしれません。

 以上を十分熟知した上で、それでも構わないと思えば購入するのもよいでしょう。

 不動産会社もお客様の立場で考えてくださる営業マンも多くいますが、今その営業マンの方が売らなければならない物件について積極的に欠点は言わない、と思ってください。

営利企業である以上当然です。

よほど悪質でない限り、知らなかったを理由に不実告知として行政処分を求めることは不可能です。

 したがって、不動産の購入は、やはり客観的な情報や専門的見地から見解を提供できるプロのサポートが必要です。

ぜひ当事務所へご連絡ください。

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資金計画を立てて、住宅ローンのシュミレーションをして自分の身の丈にあう購入価格帯が見つかったら、あなたは新築住宅と中古住宅のどちらに興味がありますか？

 まずは新築住宅だったら、どのくらいの物件が買えるか気になるところでしょう。

 しかし、いくら住宅ローンの返済能力が現時点で十分にあったとしても、新築住宅をお勧めできない方がいます。

その代表例として諸費用を除いた頭金（手付金を含む）が、少なくとも物件価格の２割以上用意できない方

なぜだかわかりますか？

 たしかに、新築住宅は瑕疵担保責任やハウスメーカーのアフターサービス等が充実しており、とても安心な上、担保物件としての適格性も高いことから住宅ローンの選択の幅もあります。また、何より住まうには快適なため、販売価格に見合った恩恵を受けることは間違いないでしょう。

しかし、新築住宅の最大の欠点は、お客様が物件の引渡しを受けた瞬間に、たった今決済したばかりの売買代金のうち500万円から1,000万円位の価値がストーンと落ちるからです。

どうしてそのようなことが起きるのでしょう。

 新築マンションも含め新築住宅の販売価格には、営業利益はもちろん、広告宣伝費など販売に係るさまざまな経費が上乗せされています。このためお客様が引渡しを受けたとたんにこれらの価格は一瞬で消え去り、中古物件と同様の査定方法による市場流通価格となるのです。

 それはどういうことなのかイメージがわかない方もいらっしゃると思いますが、とりあえずそうゆうものなのかな、と理解してください。

そこで話を戻します。

頭金が２割以上用意ができない方が、仮に５年後にどうしてもこの不動産を売却しなければならない事態が起こったとします。

どういうことが起こるでしょうか？そうです、担保割れです。

売却価格よりローン残高が上回っているという状況です。

ローンを元利均等返済で組んでいる方は返済開始から数年間、ほとんど元金部分に返済が当てられず、多くは借入残高に対する利息の支払いに当てられています。

また、物件価格は地価が急上昇しているならともかく、営業利益や販売経費が含まれた購入時の価格を上回って売却できるということは今後考えにくいでしょう。

したがって、借金だけが残り、再度買換えるにはかなりのハードルを乗り越えなくてはなりません。

縁起でもない話で恐縮ですが、私が過去司法書士事務所に勤務していた頃、結婚と同時に新築マンションを夫婦の収入合算で手付金以外の頭金を用意できないにもかかわらず無理やり住宅ローンを組んで購入したカップルがいました。

しかし、数年で婚姻生活が破綻してしまい、やむなく売却せざるを得なくなった時、担保割れが生じてしまい、この元ご主人の悲痛な表情を目の当たりに見たのを覚えています。

不動産の購入はあらゆるリスクが伴います。

当事務所はお客様の個別性を十分把握したうえで、後悔のない不動産のお買い物ができるようサポートするサービスに力を入れています。

なお、一般の仲介会社のように不動産取引が終わったらご縁が無くなる、ということもなく、当事務所のサービスでご満足いただけましたら、以降も身近な相談相手としてご利用していただければ甚だ幸いです。

　　　　こんな悪徳不動産屋に騙されるな！

特に団塊世代以上の方、またその世代以上の親御さんがいらっしゃる方は注意してください。

お年寄りを狙った不動産投資話があるようです。

先日、ある老夫婦の方が当事務所にお見えになりました。

「ある不動産屋さんから有難い話をいただきました。ぜひ前向きに検討して明日にでも買う方向で返事をしようかと思っています。

でも、大金ですし万が一ということも有り得るかと思い、念のためオタクの意見も伺いたい。本当に買っても大丈夫ですか？」とのこと。

以下、その不動産屋のセールストークを記します。

・○○様がお持ちの原野分譲地は永遠に買い手がつきません。このままですと、相続される子

　孫の方も永遠に固定資産税を払い続けなければなりません。

　→（確かにその通り。相続放棄をするか、公共事業の予定もない限り、無償でも市町村は譲

　　り受けません。）

・これを弊社が破格の高値で買取ります。そのかわり、その金額で相殺し○百万円をプラスし

　ていただき、発展著しいリゾート地を買いませんか？超格安です。こんないい話はありませ

　んよ。

　→（そんないい話なら、わざわざこのお客様の原野分譲地を買ってあげることもないので

　　は？）

・今なら○○様だけ特別にキープできますが、３日後までに契約締結をお願いいたします。ご

　契約いただける前提であれば現地までの往復の新幹線代はもちろん、すべての交通費と昼食

　代を無料にてご案内させていただきます。是非観光気分でいかがですか？

　→（なぜこのお客様だけ特別にキープなの？しかも、こんな大きなお買い物を即決させるな

　　んて・・・現地案内後では取り返しのつかない事態になりそうだ。）

・とにかく公開すれば一瞬で売れてしまう土地です。数年後には転売利益が確実ですから。

　→（こんな時代、何の付加価値無しに寝かせておいてキャピタルゲインが望めるでしょう

　　か？さらに「転売利益は確実です」なんて断定的判断を言うことは、宅地建物取引業法に

　　違反し、さらに消費者契約法においても契約取消の対象になることですよ。）

・弊社は、免許番号のカッコ内の数字を見ていただければ一目瞭然、これで長年信頼されつづ

　けた会社であることがおわかりいただけると思います。

　→（免許のカッコ内の数字は免許の更新回数+１の数字が記載されており、ちまたではよく

　　不動産会社の信頼の目安であるかのように言われておりますが、不動産業行政に携わって

　　いた経験のある当事務所所代表から言わせてもらえば、まったく信頼とは関係ありません。

　　行政から免許の更新を拒絶されることは欠格事由に該当しない限り、滅多にあるものでは

　　なく、いくら更新回数が多くても、また、有名な会社であっても、うさん臭い会社は山ほど

　　あるのが実態なのです。）

・かくゆう私は、古都の由緒あるお寺の子孫です。

　→（この発言、やはりペテン師の証拠！）

私が代わりにその業者へ電話しても同じことを言っており、こちらに喋らせるスキを与えません。

少し突っ込んだことを質問すれば逆ギレはするし、「不動産」に関してはド素人か、と思うほどの言動の連発に思わず鼻で笑ってしまうくらいでした。

しかもこの業者が言うには宅地造成済みとのことなので、その言葉を前提に当事務所が当該地が存する市町村へ固定資産税の算出方法をヒアリングし（自治体により計算方法が異なります）、そのとおり試算してみたら、今そのお客様がお支払いしている原野分譲地の１０倍の税額になることがわかりました。そういうランニングコストも説明しないのです。

また、「発展著しい」と言いながら、当事務所がその市町村の人口推移を調べると、急速に減少傾向にあることも判明しました。

以上、このお客様に私見をお伝えしたところ、かなり参考になったご様子でした。

次の日、再度このお客様からご連絡をいただきました。当事務所の意見を参考に冷静になって考えた末、契約をお断りした、とのこと。

しかし、「お前らオレのメンツを潰したな、お前か息子が事故に遭って死ぬかもよ」との捨て台詞を吐いたようです。

怖いですね〜しかし私にご相談いただければ全く恐るに足りませんよ。

ちなみに、このくらいの内容のご相談に基づく簡単な調査を伴うアドバイスの場合、当事務所の報酬はご来所の場合ですと税込33,000円です。

あやうく数百万円をドブに捨てるハメになることを考えたら・・・この報酬高いでしょうか？

※この業者は後日調べて気が付いた2019年現在、既に東京都から（宅建業法違反ではありませんが、特定商取引法に基づき）行政処分を受け倒産していました。

ここでは相続税対策のために自己の所有地にアパートを建てて賃貸経営をする、というのではなく、投資目的のために普通のサラリーマン等一般の方が現物不動産を購入し、それを他人に賃貸して高い利回りの収入を得るための最良の方法を考えてみたいと思います。

本来は、金融工学を勉強し、不動産が持つ固有の特性をしっかり理解することが成功への大前提なのでしょうが、普通の人がそんなことをしていては一生不動産投資などできません。

まず、以下の２点だけを最低限認識してください。

①リスクと利回り（不動産投資価格に対しその不動産が生み出す年間の（純）収益の割合）は必ず表裏一体であることを理解する。

②「利回り」は総収入だけを考慮したグロス利回り（粗利回り）ではなく、ネット利回り（総収入だけではなく総費用を控除した純収益から導き出すもの）で考える。

①については、端的に「ローリスク、ハイリターン」は無い、ということ。つまり、利回りが高い物件はそれなりに危険と隣り合わせ、ということです。うまくいけば利回りどおりの高い収益を得られる可能性がありますが、大失敗する危険性もあります。このことは不動産投資に限ったことではありません。さらにわかりやすく言えば、金融機関がカードローンの金利を設定する際に、個人事業者や転職したばかりの人には金利を高くしますね。これは、貸す側にとって返済能力の面では「リスクが高い人」と判断しているから金利を高く設定しているのです。何かあれば返済不能になりかねませんからね。

②については、年間の総賃料収入だけで判断せず、そこから管理費、修繕積立金、固定資産税等を差し引いた純収益が一体どのくらいかを意識して利回りを試算することです。一般の不動産広告などにはネット利回りではなく、グロス利回りが記載されており、また常に空室が発生しないことを前提にしていることがほとんどなので注意してください。

次に資金についてですが、最低現金500万円をご用意できますでしょうか？

ここからは私だけの考えのため、異論もあることと存じますが、不動産投資にはローンを組んではいけません。というより、ローンが組めない物件を選ぶ必要があります。

　　　ローンが組めない物件（訳あり物件）　→　安く買える　→　利回りが高い

「それはいざとなれば換金できないから怖いでしょ」・・・確かにそこがハイリスクですね。しかし、当面転売することを望まず、その不動産を保有し続け、その期間生み出す収益だけに着目するのです。

ただ、訳あり物件といっても、大雨になるとすぐに浸かってしまう、騒音が激しいなど、生活に支障のある物件や殺人事件、自殺のあった部屋など心理的嫌悪感がある物件は絶対に買ってはいけません。また、競売物件も蓋を開けるととんでもない物件があるので素人は絶対に手を出さない方がいいです。逆に、単に古い物件というだけでは今ひとつです。

一番お勧めは「再建築不可」物件です。かなり安いはずです。なお、どういう物件が再建築不可なのかの説明はここでは省略させていただきます。

通常賃借人は、住まいとしている不動産の財産的価値には興味はなく、住まうことそのものに対価を払っています。そのため、暮らしに不都合がなく、清潔感ある物件なら相場に近い賃料で客付けが可能です。

現に私がオブザーバーを務めているマンションは、東京の杉並区内で住みよい街並みのところにありますが、再建築不可のマンションのため、約２４㎡の１ＤＫが諸費用込み２５０万円で売買されたことがあります。

では、このマンションを事例にネット利回りを分かりやす計算例で試算してみましょう！

この諸費用込み２５０万円で取得した物件に２００万円をかけてリノベーション工事を施します。これでトータル４５０万円です。

月額賃料は共益費込み７万円、年間収入は８４万円です。ここで少し保守的に１０％の空室率を見込んで８万４千円を差し引き７５万６千円としてみます。

支出は管理費、修繕積立金、公租公課を合わせて年間２４万円です。そして専有部分の修繕費等その他雑費として６万円をプラスして３０万円とします。

ネット利回り　＝　（純収益：７５万６千円　－　３０万円）　÷　不動産価格：４５０万円

約１０．１％

一般に都内で６％を超えるとかなり魅力的な投資物件と言えるようですので、このケースではかなりのものではないでしょうか？

分かりやすく言えば、僅か１０年で投資元本が回収できる、という計算になります。

ただし、このような物件は一般になかなか情報が出回らず、不動産会社同士のネットワークにより、すぐに売れてしまう場合もあります。

当事務所では、このような規模の小さい投資物件のご購入についても相談を受け付けております。地域の特性を調査し、ターゲットにしたい賃借人の属性などを考えながら、投資に相応しい物件かどうかもアドバイスいたします。

空家、空室が多くなりつつある昨今です。一旦空くと、1年以上そのまま、という物件もざらにあります。その他「不動産」には固有のリスクがあります。正直他の金融投資に比べリスクが高いです。うかつに「頭金ゼロでマンション投資」だとか、また「レバレッジ」などという専門用語等に騙されないでください。

不動産投資は手持ちの余裕資金の範囲内で、かつ、プロのサポートも受けながら慎重に行いましょう。

「住まいなら当然持家でしょ！賃貸住宅に家賃を一生払い続けても、自分のものになるわけでもないし、極端だけどお金をドブに捨てるようなもの。だったら、住宅ローンを組んででも将来必ず自分の財産になる持家をもつ方がいいに決まっている・・・」

確かにおっしゃるとおりです。そのほか、

・「持家をもてば一人前」という社会的信用力が得られる。

・ローンの完済に向けて、人生の大きな目標・ハリが生まれる。

・住宅ローンが完済すれば、大きな達成感がを味わえ、その後の生活資金にもゆとりがでる。

・何か特別な事情がおきて住むところがなくなってしまうかもしれない、という漠然とした不安が取り除かれる。

・転勤になっても定期借家で他人に賃貸することもできる（その間の家賃収入でローンの返済の一部に当てることもできる）。

・いざとなれば売却して換金することもできる（ただし、売却代金がローン残高を上回る場合のみ）。

・子孫に財産として残してあげられる。

・事業者にとっては、自宅を担保に供することによって、金融機関から事業資金の融資も受けやすくなる。

・何といっても持家独特の安心感、満足感がある。

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ただし、改めて住まいを購入する前に再認識していただきたいことがあります。

住宅ローンという大きな荷物を背負うことになって、生き方の自由度が狭くなる可能性がある（攻めの生き方ではなく、自分の信念を押し殺してまでも守りの生き方を選択せざるを得ないことも有り得る）。

ライフステージや収入に合わせて柔軟に住み替えることが難しくなる（その都度、住まいを買い替えると、大きな出費を伴ってしまう）。

購入後、万一公害や自然災害が発生すると、資産としての価値が無くなり、売りたくても売れなくなる（住宅ローンを完済していない人は住まいを失い、ローンだけが残るという二重の被害に遭遇してしまう危険性もある・・・残念ながら日本の住宅ローンにはノンリコースローンが定着していない）。

そのほか、毎年固定資産税や都市計画税が発生する、定期的なメンテナンスが必要になる、分譲マンションの場合にはさらに管理費・修繕積立金が加わる等、細々としたデメリットは確かにあります。

また、知識人の一部には、生涯住まいに支払う金額は持家も賃借も意外と変わらない、頭金に相当する現金があるのなら金融資産を買って運用する方が賢明、などのご意見もあるようです。

しかし、誰が何を言おうとマイホームを持つことの良いところは一言「満足感」に尽きることでしょう！

そんな夢が安全に叶えられるよう、当事務所では仲介時にお客様の立場に立ったコンサルティングも行っています（コンサルティング報酬不要。仲介手数料のみ）。

なお、住宅購入はまだはっきりと決断できない、自分やうちの家族の場合だと長い目で見て持家か賃借かどちらがいいのだろう・・・という前段のお悩み相談も受け付けています。預貯金がどのくらいあるのか、今の仕事に満足しているか、勤め先の待遇、転勤の範囲や頻度、賃金推移の状況等をお伺いして、当事務所が客観的な意見をお伝えします。

「絶対に不動産を買いなさい」ということは間違っても言いませんので是非ご安心ください。

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住まいの売却や購入、買換え時には税金をはじめ、様々な諸経費がかかります。

このことを十分把握して、不動産取引に望みましょう。

以下、予想される最低限の項目を掲載しました。

◆不動産を売却される方；

・境界確定（測量）費・・・更地や建付地を売却するときは、測量士または土地家屋調査士に依頼して隣接地の所有者と境界の位置や越境物の有無がないか等を確認してもらいます。場合によっては測量作業も伴うため、金額が仲介手数料を超えることもあります。

・譲渡所得税及び住民税・・・サラリーマンで給与所得が源泉徴収されている方は、当該不動産を購入したときよりも高い金額で売れた場合（建物は減価償却分を考慮）に確定申告が必要となります。

・印紙税・・・不動産売買契約書に貼り付ける印紙代です。

・登録免許税・・・売却に際し、登記記録の情報と売却時点の登記名義人の住所または氏名に変更があれば、所有権登記名義人（住所または氏名）変更登記手続きが必要となり、当該税金を納める必要があります。また、売却に伴い、金融機関の抵当権等を抹消する場合も必要です。なお、登記名義人が既に亡き人の場合、相続人調査を行い相続登記まで完了していなければ不動産を売却できないことに留意してください。

・司法書士報酬・・・上記の登記手続きを司法書士に依頼した場合には、司法書士の報酬が発生します。ただし、司法書士に依頼すれば難しい登記を自分で行う必要はなく、登録免許税も報酬請求時に併せて請求されるので、費用対効果を考えれば司法書士に依頼する方がよいでしょう。なお、通常は売買代金決済時に司法書士が買主への所有権移転登記と一緒に手続きを受託します。

・不動産仲介手数料・・・不動産の売却を仲介業者に依頼したときに発生します。通常売却代金の３％前後を請求されます。ただし、４００万円以上の物件の場合、３％+６万円+消費税を超える報酬は国土交通省の告示で禁止されているので、特別にお客様が頼んでいないにもかかわらず、広告料と称して前払いで請求してくる業者には絶対に依頼してはいけません（現在はこのような悪徳不動産屋は少なくなりましたが、ゼロではありません）。

◆不動産を購入される方；

・不動産取得税・・・中古住宅を購入された場合には、概ね３ヶ月から半年以内に納付書が届くことが多いようです。税率は土地・建物とも固定資産評価額の３％が目安です（住宅以外に供する建物の場合は４％）。新築住宅の場合は、固定資産評価額の算出が終了してから税額の決定を行うので、中古住宅購入よりも遅く忘れた頃に納付書が届く可能性があります。また、評価額が定まっていない以上、納付すべき税額を予想することが困難であるため、当該税目にかかる予算は多めに考えておきましょう。

・印紙税・・・不動産売買契約書に貼り付ける印紙代です。また、ローンを組む際には当該契約書にも必要となります。

・登録免許税・・・土地の所有権移転、建物の所有権保存、ローンの借り入れにかかる抵当権設定等の登記にかかる税金です。

・司法書士報酬・・・上記の登記依頼の際にかかる報酬です。住宅ローンを組む際には必ず司法書士に依頼しなければ銀行は融資に応じません（個人間売買を除き、お客様が司法書士を手配する必要はありません）。なお、司法書士の手数料は高いということをおっしゃる方がいますが、司法書士が実際に受け取る報酬自体は１０万円前後であることが多く、登記費用の内訳は上記登録免許税に相当する金額が多くを占めます。

・不動産仲介手数料・・・ハウスメーカーやディベロッパーなどから直接購入した場合を除き、多くの場合に発生する費用です。通常購入代金の３％前後を請求されます。ただし、４００万円以上の物件の場合、３％+６万円+消費税を超える報酬は国土交通省の告示で禁止されているものの、ローン手続きの代行費用やコンサルティング料は別に請求される可能性があるため（これは違法ではありません）、必ず事前に仲介業者へ確認してください。

・修繕積立基金・・・これは新築マンションを購入したときにかかる費用で、数十万から百万円位を一括払いする必要があります。

・水道負担金等・・・新築一戸建ての場合、施設整備費用として支払わなければならないケースもあります。

・ローン借入費用・・・融資手数料、火災保険料、地震保険料、団体信用生命保険料、保証料がかかります。ただし、金融機関によっては団体信用生命保険料や保証料は金利に含まれていることもあります。

・固定資産税等清算金・・・これは法令で清算することを義務づけされているわけではありませんが、慣行として授受が根づいています。基準日については1月1日を採用するケースが多く（少なくとも関東）、日割計算で残代金決済時（引渡日）の前日までを売主が負担し、以降その年の12月31日までの分については買主が負担します。

その他、引越し費用や家具・家電の購入等の費用が発生します。

以上から、不動産売買時にかかる諸経費は物件価格等に大きく左右されますが、都内の住宅なら最低でも売買価格の７％以上は見積もっておいた方が良いでしょう。

不動産の取引には、このような様々な出費が伴います。また、現実に不動産を所有すると、継続的に固定資産税や都市計画税が発生し、さらにマンションの場合は管理費や修繕積立金、駐車場利用料などが住宅ローン以外にも月々固定費用がかかります。とても、家賃なみで不動産が買えるなど、安易に考えてはいけません。

その他にも、留意すべき点は数多く存在します。是非お気軽に当所へご相談ください。

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当事務所における「相続コーディネート」の定義は、お客様が複数の専門家や不動産会社等を行き来することなく、当事務所がお客様の代わりに各専門家等との調整を図りながら、納税対策を含めた最善の遺産分割案の提示を行うものであり、最終的に各種名義変更手続きも含めてワンストップで解決することを目標としています。

では、遺産分割をまとめるために、当事務所の分割案が合理的な解決方法であることが望まれることでしょう。

そのためには、依頼人以外の相続人等全員にも認めてもらえるような筋の通った分割案を提示し、遺産分割協議書に相続人全員の署名捺印をいただくことが一番の大きな山場だと思料します。

そこで、具体的に合理的な解決方法の一例として、相続財産に「不動産」が含まれる場合について考えてみます。

確かに、被相続人が亡くなった後、誰も住むことのなくなった不動産をを売却して現金化する（換価分割）なら、まだ相続人間で法定相続分の割合に基づき、配分するなどの方法によってコーディネートが必要ない場合も希にあるでしょう。

しかし、遺産である不動産そのもの、例えば土地を分筆するなどしてそれぞれ相続人が単独所有とするような分け方をしようとしたり（現物分割）、一部の相続人が当該不動産を全部もらう代わりに、他の相続人にはその代償として金銭を支払う場合（代償分割）などは、法的な知識以外に不動産評価理論にも十分精通していることが求められます。

なぜなら、その算定の基礎となる不動産の査定額によっては、各相続人が取得する土地の面積や取得の代償として他の相続人に金銭を払う場合の金額に多大な影響を及ぼすこととなるからです。

なお、遺産分割をする際の不動産の価格査定の方法は、相続税の納税額の算出を目的とした路線価に基づく評価額ではなく、土地について自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる正常な価格を求めるものを限りなく追及することが望まれます（売り手・買手の思惑により売り急ぎ・買い進み等の特殊事情において成立した異常値である価格を含んだ価格概念である「実勢価格」とは少し異なります。）。

ただし、この正常な価格の算出においては、査定する人によって千差万別となり、いくら不動産鑑定士に依頼したとしても不動産鑑定士ごとに評価額は異なります。

そこで当事務所では合理的な解決方法として、相続人同士が紛争までに発展しにくいスキームを開発しました。

単に不動産鑑定士に当該不動産の評価依頼を手配するのではありません。

当事務所自慢の合理的かつ画期的な解決方法です。

相続（遺産分割）コーディネートは、一筋縄にはいきません。

しかし、不動産が絡む相続案件について当事務所のスキームは、問題解決の大前提になることは間違いなく、他の相続コンサルタントやコーディネーター、士業ではあまり思いつかない方法であると存じます。

なお、ここまで申し上げてきたにも関わらず、当該スキームは企業秘密のため公表することができません。

もちろん、違法なことではありませんし、決して複雑なスキームでもございません。

そのような合理的かつ画期的な解決方法が当事務所にある、ということだけまずはご理解いただきたく存じます。

また、この解決方法は相続における遺産分割の問題に限らず、離婚における財産分与や借地借家における継続賃料、立退料、さらに借地契約における増改築承諾料等の利害相反についても適用が可能です。

ぜひ以上の問題に当てはまりそうなことがありましたら、紛争に発展する前に当事務所にご相談ください。

よく事情を伺った結果、事案解決に当該スキームが不可欠と判断した場合には、ご提案させていただきます。

 ＞＞相続対策・遺産分割方法のご相談について

不動産を選ぶ際、分譲マンションか一戸建てかで迷うことがあるでしょう。

以下、分譲マンションの長所と短所を列挙しました。

多くの場合に当てはまることと存じます。是非参考にしてください。

分譲マンションの長所；

◆集合住宅の割に近隣とのお付き合いは、戸建て住宅ほど密ではない傾向がある。

◆新築マンションであれば、担保適格性というだけの面において融資を受けやすい。

◆専有部分を除く建物全体の維持・管理は自分でやらなくても良い。

（戸建て住宅は定期的に外壁・屋根の塗り替え、庭に生える雑草や擁壁の維持管理もしなければならない。）

◆鉄筋コンクリート造など、堅固な構造の建物が多く、耐震性が高い。

（ただし、耐震性については1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に限る）

◆建物の寿命も長い。

分譲マンションの短所；

◆毎月定額（数万円）の管理費及び修繕積立金を納める必要がある。

（住宅ローンを組む際の月々の返済額には少なくとも上記を考慮すること。）

◆駐車場の使用料も別途に支払うケースがほとんどである。

◆人気急上昇の地域ではない限り、資産としての価値は時の経過と共に減る一方である。

（土地は大勢の共有のため、建物が朽ちれば資産価値はほとんどない。しかも定期借地権なら尚更である。その点、戸建て住宅の土地所有権があれば、土地は不変性があるため、建物が朽ちても地価が上昇している時期なら、購入時よりも高くで売却することができる場合がある。）

◆上階でリフォームやリノベーション工事が行われたら、騒音や振動が長期に渡り凄まじい。

◆町内会とは別にマンション管理組合に所属することとなり、理事などの担当役員は輪番制を採用しているところもある。

◆マンション管理会社の選定や建物全体に関する問題は、自分だけではどうにもならない。

（マンション管理会社に対する行政への苦情申立ては、理事長が組合員の総意として「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に明らかに違反していることを証拠を持って出向かなければ、全く相手にされない。）

◆隣の専有部分を買い取っても、管理組合の総会で建物の区分所有等に関する法律または管理規約に基づく決議を得なければ、仮に構造上問題がなくても壁を取り払って一体利用することができない（土地付き戸建住宅なら、隣地を買い取って一体利用することは当然可能である。）。

◆専用庭が付いているマンションは少なく、庭いじりが好きな人には向かない。

（専用庭は別途使用料を求められる。）

◆建築基準法上の容積率緩和を受けて建築されたマンションは、いくら管理規約で専有部分の用途に制限がなくても、もっぱら住宅にしか使用できない場合もある。

◆楽器演奏や音楽鑑賞などの趣味がある人には向かない。

◆安いマンションだと、周囲の生活音や振動に悩まされることもある。

◆マンションの最上階の専有部分を購入すると、夏のエアコンの消費電力が大きい。

（直射日光の熱が天井に溜まるため。）

 以上、自身が思いつくままに記載してみました。

何故か短所が目立つ感じがしますが、マンションに限らずそれだけ不動産選びは短所も十分に知りつくし、慎重に決断する必要がある、ということです。

特に土地付き戸建て住宅の場合は、個別性が非常に強いため、一歩間違えると再建築することもできない土地であったり、融資も受けられないような資産価値のない訳あり物件をキャッシュで買わされてしまうこともあります。

当事務所は、消費者行政を経験したことがある唯一の不動産アドバイザーです。

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ここでは不動産の賃貸ではなく、不動産の新規購入や買換え時において不動産仲介会社の選ぶ際の一つの目安を記載しました。ただし、全国約１２万余の不動産企業様が以下のとおり当てはまるというものではありません。あくまで参考です。

中規模・大手仲介会社のメリット；

◆宅地建物取引業法はある程度遵守している。

◆重要事項説明書や契約書などもある程度しっかりしている。

◆接客マナーが良い。

◆遠方の物件も取り扱うことができる。

中規模・大手仲介会社のデメリット；

◆お客様の売り物件を自社の顧客リストの方しか紹介しないことがある（売り物件のお客様と買受希望のお客様の両方から仲介手数料がいただけるため）。

　このため、売却に時間がかかったり、双方代理のようなことになるため売主又は買い希望のお客様の顔色を見ながら、いずれかの要望に左右されがちになる場合がある。

◆営業担当者の異動があるため、地域の歴史までも精通している人がほとんどいない。

◆不動産の調査を子会社等に依頼しているケースもあり、営業担当者によっては物件概要を即答できない場合がある。

◆営業ノルマを課せられているケースが多く、多少強引に契約を勧めてくる担当者もいる。

地元の小規模・零細仲介会社のメリット；

◆地元に精通しているため、近隣の相場を熟知している。

◆業界の横の繋がりも大切にするため、売り物件については、自社内で囲い込みをせず、客付けを広く受け付けるところが多い。

◆地元の評判を意識しているため、接客マナーというよりも、気さくで親しみやすい雰囲気を持っている。

◆地歴にも詳しく、「あそこは昔、沼だったところを埋め立てた造成地だから辞めた方がいい」など、意外な情報を手に入れることができる。

地元の小規模・零細仲介会社のデメリット；

◆宅地建物取引業法をはじめとする法令の遵守状況は大手に比べやや劣る。

◆契約書や重要事項説明書などの記述が貧弱である。

◆地域を熟知しているため、綿密に物件調査を行わない会社も存在する。

◆中には頼んでいないにもかかわらず、広告料などと称して事前に報酬を請求するような悪徳な不動産会社もある。

以上、いずれもメリットとデメリットがあります。

なお、ちまたでよく言われる免許番号の（）内の数字は免許の更新回数と関係していることは確かですが、この数が大きいほど信頼できる不動産会社と決めつけてはいけません。

事実、免許の更新拒絶や取消処分まで発展することはほとんどなく、免許の更新回数が多くても年中行政指導や指示処分を受けている会社もあります（行政指導は公開されませんが、指示処分や業務停止処分等行政処分は免許庁のホームページ等で確認できます。）。

また、創業が古いにもかかわらず途中で個人事業者から法人成りしたり、知事免許から大臣免許に免許換えすれば、いやでも（１）から再スタートになります。

故に免許番号の（）の数字は当てにならない、と思ってください。

重要な財産である不動産の取引には、行政書士であり不動産業界の指導・監督の経験がある当所のような専門家をご利用していただくことをご提案します。

＞＞安心と信頼の不動産売買仲介サービスはこちら

自分でやってみよう！不動産簡易査定

 相続税評価額ではなく、概ね実勢価格に近い算出です。例えば、不動産屋が出した売却査定が甘めではないか、を検証するには良い方法かもしれません。

ただし、

不動産の取引がある程度活発である地域内であること（過疎地や郊外では使えません）。

違法建築ではないこと（登記簿上の数量と建築確認申請書の数量がほぼ同じか）。

賃貸アパートや店舗ビルなど収益不動産ではない。

間口が極端に狭い土地や無道路地、農用地区域内の土地など、再建築ができない土地ではないこと。

概ね以上を満たせば、算出可能です。

では、具体的に価格査定方法を説明いたします。

土地の価格査定について・・・対象地近くにあり、かつ、同一の用途に供されている土地の公示価格又は基準地価格を対象地との比較を行なって査定価格を算出する路線価比較法を採用します。

計算式は以下のとおりです。

公示価格は、不動産鑑定士が現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行い、国土交通省の土地鑑定委員会が最終的に精査をして決定しているため、非常に客観性に優れた取引価格の指標です。また、基準地価格もそれに準じています。

このため、取引する人によっていろいろな事情や動機に基づき形成された取引事例価格を誤って選択することもなく、かつ査定する人の恣意を極力排除することができます。

建物（区分所有建物の専有部分を含む）の価格査定について・・・一般的に建物の価格査定は、建物の構造別（木造や鉄骨造など）建築費の㎡単価に延床面積及び減価修正率を乗じて算定することが多いのですが、建物自体はかなり個別性が強いため、固定資産税評価額を採用することをお勧めします。

固定資産税評価額は、原則として建物新築時に評価員が建物の中まで立入り、構造はもちろん材質など細かく評点を付けて算出しており、ある程度建物の個別性が反映されていると言えます。

また、固定資産税評価額は新築時の売買又は請負価格の半額から８割程度と言われていますが、営業利益や販売経費などが含まれていないことを勘案すると、時価として採用するには妥当な場合も多々あるのです。

逆に欠点としては、マンションの場合、階層別・位置別の効用比が当該評価に反映されておりません。また、耐用年数が過ぎた建物であっても評価額がゼロになることがなく、現存している限り２割程度の残存価格が維持されます（木造の建物は築２０年を過ぎたら市場価格は概ね「ゼロ」となります）。

よって、この欠点部分については、唯一観察による主観で行ってください（㎡当たりのポイントについては「土地価格比凖表」を参考のこと）。

最後に「市場調整」について説明します。

市場調整とは、土地及び建物の合計金額では需要が少なく売却に時間がかかると判断した場合、査定する人の主観によって概ね７０％から１００％の範囲で、合計金額に乗じるものです。

しかし、近隣の平均規模より極端に大きい場合以外、市場調整は必要ありません。市場調整に相当する部分については、土地の場合個別的要因の比較に際し、「土地価格比凖表」に基づき十分斟酌するとともに、建物については、解体することが誰が見ても最有効と考えられる場合、解体撤去に要する費用（概ね相場がはっきりしている）を土地価格から控除すれば済むと思料します。

したがって、市場調整率を定めることもないこととなり、より恣意性を排除できます。

以上が客観的指標を中心に自分で行える不動産の価格査定です。

あくまで参考としてご利用ください。

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ちまたでは、不動産会社の信用度の目安として宅地建物取引業免許証番号の（）内の数字をとても気にされる方がいらっしゃいます。

そのような方は口をそろえて「東京都知事（１）第○○○○○号」と記載している業者は経験が浅くて信用できない、とおっしゃいます。

ではそもそも免許証番号の（）はいったい何を表しているのでしょうか？

たしかに新規で免許を受けたばかりの業者は必ず（１）となります。

以降、５年が経過するごとに免許が更新されると一つずつ番号が増えていきます。

開業６年目の場合は（２）、１１年目の場合は（３）という感じです。

しかし、この番号＝不動産業務歴ではない、という事実をお伝えします。

①ある不動産会社は開業19年目で免許証番号は東京都知事（４）だったとします。

この会社は誠実な顧客対応が評判を呼び、都内だけでは足らず、ついに埼玉県にも営業所を置くことになりました。

そうすると、この会社は東京都知事免許から国土交通大臣免許に切り替わります。

国土交通大臣免許になるとどうなるか…せっかく（４）まで数字が上がっていたのに（１）に戻ってしまいます。

もう一つ例を上げます。

②個人事業者として宅建業の免許を受け、創業30年の不動産屋があります。

堅実な経営を続けた結果、免許証番号はいつしか東京都知事（７）になっていました。

しかし、事業承継の絡みもあり法人化したら、免許証番号は何と（１）から再スタートとなってしまいました。

不動産業務歴30年にも関わらず、東京都知事（１）…

まだ例をあげます。

③先ほど埼玉県に営業所を新設した会社が、その営業所設置後６年目にしてやはり都内だけでやっていこうということになりました。

そうすると、不動産業務歴25年の会社にもかかわらず、東京都知事（１）となってしまうのです。

（以前の東京都知事免許（４）を引き継ぐことはできないのです。）

では最後の例。

④免許証番号が東京都知事（９）の会社の株主兼代表者が、事情により他人にその会社を売却しました。

ちなみに、当該会社の購入者は個人の方で不動産業務歴ゼロです。

この会社の購入者は免許権者に役員変更届出のみを行った結果、振出に戻ることなくそのまま東京都知事（９）を引き継げてしまいました。

以上で免許証番号の（）内の数字＝不動産業務歴ではない、ということがお分かりいただけたかと思います。

「会社」というものは常に変遷するので、上記の例はけっして例外ではありません。

したがって、免許番号（）内の数字＝信用度という考えもあてにならないことになります。

このようなガセネタがあるおかげで、むしろ免許証番号の数字が多い業者の方が「やりたい放題」やっているところもあるくらいです。

悪徳業者は淘汰されていくはずだ、という期待は禁物です。

指示処分や業務停止処分はよくありますが、免許取消処分なんてそう簡単に起るものではないのです。

免許が取り消されない限り、免許証番号は増え続けます。

消費者のみなさま、十分ご注意ください。