宅建業新規免許Q&A

Question

1.免許欠格事由に当てはまると必ずバレるものなの?
2.個人で免許を申請する場合は、個人名ではなく屋号を使用してもよい?
3.行政書士等個人資格開業者が、宅建業を兼業し自ら専任の宅地建物取引士になれる?
4.行政書士等個人資格開業者が、宅建業を法人化して営む場合はどうなるの?
5.オタクの事務所は、免許前段の会社設立手続きはサポートしてくれないの?
6.事務所の形態については、例外は許されないの?
7.免許申請書に添付する事務所の写真のうち、テナント表示か集合ポストも写すことになっているけど、集合ポストもなかったら添付しなくていいの?
8.そちらに書類作成を依頼すれば、当然すんなり免許通知をもらえるんでしょうねぇ…
9.免許通知を早く受けたいと行政に催促すれば、審査を急いでくれる?
10.無事免許証を受け営業することができるようになったら、何か気を付けた方がいいことはある?
11.業界団体に所属したくないなぁ〜
12.免許審査中に立入検査はあるの?
13.他道府県知事免許の申請も対応していますか?
14.免許通知が届いても、業界団体及び保証協会から入会を拒否されることはないの?
15.宅建業界で働いた経験がないですが、そんな人でも開業できる?
16.法務局での営業保証金の供託手続きについて教えて欲しい。
17.免許申請が受理されても、免許が下りない場合って…

Answer

 

1.免許欠格事由に当てはまると必ずバレるものなの?

1.調査の方法は申し上げられませんが、必ずバレるようになっています。免許更新時にも同様の調査をいたします。そこで更新拒絶に至るケースが結構あります。

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2.個人で免許を申請する場合は、個人名ではなく屋号を使用してもよい?

2.もちろん屋号はOKです。ただし、①免許庁が定める商号・名称の制限に該当しないこと、②「宅地建物取引業者の検索」や異業種であっても法務局で類似商号の調査、「特許庁商標検索ガイド」を参照し、疑いを招く恐れのある名称に当てはまらないことを確認しておくことが必要です。

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3.行政書士等個人資格開業者が、宅建業を兼業し自ら専任の取引主任者になれる?

3.なれます。ただし、個人として免許を申請し、宅建業を優先できることが必要です(法人申請は不可)。

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4.行政書士等個人資格開業者が、宅建業を法人化して営む場合はどうなるの?

4.原則では事務所をそれぞれ別々に設け、専任の宅地建物取引士を代わってもらうことになります。また、宅建業以外の業務が忙しい場合や双方の事務所の距離が遠い場合などは、宅建業の事務所に自分にかわる政令使用人を置くことも必要になります。

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5.オタクの事務所は、免許前段の会社設立手続きはサポートしてくれないの?

5.当事務所では、免許申請前段の会社設立手続きについても代行いたします。
ワンストップのため、最速最短で不動産業を開業することが可能です(登記は迅速に行う提携司法書士が担当します)。
また、報酬も他の行政書士より格段に安いはずです。
手続きの代行は、どこに頼んでも結果は一緒、ならば少しでも当事務所のように経験豊かで安いところにお願いすることが賢明です。

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6.事務所の形態については、例外は許されないの?

6.東京都知事免許の場合は以下に該当した場合、例外的に免許が受けられる可能性があります。
ただし、自分でそれに該当すると判断しても、必ず間取図及び室内写真を撮って窓口で直接事前相談を受けてください。

■一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合

◇住宅の出入口以外の事務所専用の出入口がある。
◇他の部屋とは壁で間仕切りされている。
◇内部が事務所としての形態を整えており、事務所の用途だけに使用している。

※入口から事務所までの経路がわかる写真と、事務所である旨の表示(商号、名称)のある写真を、場所を変えて何枚か撮ってください。
また、写真には番号をつけ、間取図等にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。

■同一フロアーに他の法人等と同居している事務所の場合

◇A社、B社ともに出入口が別にあり、他社を通ることなく出入りができること。
◇A社、B社間は、高さ180cm以上のパーテーション等固定式の間仕切りがあり相互に独立していること。

※出入口が別であること、間仕切りされていることが確認できる写真を、それぞれ場所を変えて何枚か撮ってください。また、写真には番号をつけ、間取図等にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。
※上記写真方向図とは別に、事務所の位置を確認するため、フロアー全体がわかる平面図を必ず添付してください。
その他、東京都の免許申請手引きには記載されていませんが、下記の事例も認められる場合があります。

■自宅で開業する場合

◇玄関から他の部屋(リビングなど)を通らずに事務所へ行くことができる。
◇生活部分と壁などで明確に区切られている(高さ180cm以上の固定式間仕切り)。
◇事務所としての形態が整えられており、かつ事務所としてのみ利用している。
◇マンションなどの集合住宅では、管理規約を確認、事務所としての使用が認められ
 ていること(窓口相談時には管理規約を持参)。
◇共用廊下の幅は内法75cm(壁芯で90cm)以上であること。
◇トイレも共用スペースにあること。

※建物全体、入口の外観、入口から事務所までの経路がわかる写真と、事務所である旨の表示(建物外部と事務室入口)のある写真を、場所を変えて何枚か撮ってください。また、写真には番号をつけ、間取図等にその番号と撮影した方向を矢印で記入してください。

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7.免許申請書に添付する事務所の写真のうち、テナント表示か集合ポストも写すことになっているけど、集合ポストもなかったら添付しなくていいの?

7.正式な商号・名称が必ず記載されたドアポストやシャッターポストの写真が必要です。

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8.そちらに書類作成を依頼すれば、当然すんなり免許通知をもらえるんでしょうねぇ…

8.当然すんなりもらえます。そこがプロにお金を払って依頼する最大のメリットと言えるでしょう。
ちなみに、宅建業の免許申請は簡単そうに見える方もいらっしゃるかもしれませんが、すんなり最短で免許通知をいただくことは実は容易なことではないのです。
何回も補正命令を受け、気づいたら申請から2か月近く経っていることも・・・
「こんなはずじゃなかった…」とならないためにも、ここはぜひ当事務所にお任せください。

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9.免許通知を早く受けたいと行政に催促すれば、審査を急いでくれる?

9.申請書の審査は1人の担当者がワンストップで行なっているのではありません。
申請書は、担当者→係長→課長補佐→課長→・・・というふうに稟議され、決裁に至ります。
そのため、免許通知までに30日から40日はかかるのです(大臣免許の標準処理期間では100日)。
審査の進捗状況を聞くのは構いませんが、決して「急げ」などと恫喝してはいけません。
結果は同じです。むしろ、計画性やコンプライアンスに欠けると判断され、要注意業者としてマークされてしまうかもしれません(立入検査の優先対象となる可能性があります)。
最短で免許通知をいただくということは、行政を動かすのではなく、あくまで申請人が効率よく不備なく余裕を持って行動することが求められるのです。

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10.無事免許証を受け営業することができるようになったら、何か気を付けた方がいいことはある?

10.宅建業法をはじめとする法令を遵守し、是非アグレッシブに営業を始めてください。ただし、少なくとも不動産調査を綿密に行うことと交通事故を引き起こさないことだけは強く心がけてください。
重要事項説明書には、宅建業法第35条に列挙されている事項の調査するに留まらず、ビッシリ調べ上げた内容を特記事項欄に漏れなく記載してください。
特記事項欄が白紙などもってのほかです。
重要事項説明は35条に列挙されていることだけには留まりません。
宅建業法第47条の不実告知として刑事告訴されれば、刑事罰を受けることはもちろん、民事裁判でも敗訴し、多額の損害賠償を請求されます。
さらに、原告がその債務名義を持って処分行政庁へ行かれた場合、行政処分が待っています。
また、交通事故を起こし、禁錮以上の刑に処せられた(執行猶予付きでも)場合は免許が取り消されます。
万一免許取消処分を受けると絶体絶命、宅建業はできないのはもちろん、他の許認可や資格業も十把一絡げに剥奪されます。
なお、取消処分に及ばなくても行政処分は数年間処分庁のホームページなどでも公開されるので、顧客を逃したり、仕入れたい土地の物件にかかる融資が受けられなかったりするのです。
私は国土交通省で宅建免許審査のほか、業者の指導、処分を行なってきたので、詳しいことは申し上げられませんが、目の当たりにその怖さを経験しています。
是非目先の利益にとらわれず、倫理観と遵法意識をしっかりもって頑張ってください。そうすれば間違いなく信頼される立派な企業に成長するでしょう。

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11.業界団体に所属したくないなぁ〜

11.営業保証金を供託すれば、宅建協会や全日本不動産協会等業界団体に所属しなくても営業はできます。
しかし、不動産取引には欠かせない不動産情報ネットワークの一つである指定流通機構「REINS(レインズ)」の自由な利用が困難となり、利用のたびにかなり高額な利用料を請求されるようです。
取引相場の把握や売り物件の検索、その他宅建業法34条の2第5項でも登録が義務付けられているとおり、「REINS(レインズ)」を気軽に使えないことは、営業に多大な支障をきたすでしょう。
なお、業界団体に所属すれば、業務に必要な研修会や経営相談、弁護士による法律相談等あらゆるサポートも受けられ、さらに顧客からも信用が得られます。
営業保証金の供託で免許証を受けたとしても、やはり業界団体に所属することをお勧めします。

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12.免許審査中に立入検査はあるの?

12.大臣免許は免許通知前に主たる事務所において国の職員による立入検査を受けます(大都市を抱える地方整備局管内は除く)。しかし、知事免許はないケースが多いようです。
ただし、業界団体が行いますので、免許申請内容と相違ないよう、そして齟齬をきたさないように気を付けてください。
なお、営業開始後も常に宅建業法その他関連法を勉強することを怠らず(宅地建物取引士試験合格程度の知識では話になりません)、取引の相手方にスキを与えてはなりません。
取引の相手方からの心証を悪くすると、宅建業法上の違法を見つけられ、免許権者に告発されることもあります。

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13.他道府県知事免許の申請も対応していますか。

13.書類作成のみ対応可能です(報酬はさらに安くいたします)。
ただし、大臣及び東京都知事免許に関する情報は精通していますが、道府県のご依頼の際には、申請書類の形式審査で若干の補正が必要となる場合があります。
どうぞご理解いただきたくお願いいたします。
<参考>通称「地方分権一括法」(平成11年法律第87号)の施行に伴い、一部の行政法規について各都道府県は解釈や運用につき独自に定めることができるようになりました。
宅地建物取引業法についてもその対象となっており、同法の解釈や運用が一部異なっています。免許申請のルールも各都道府県で異なる内容となっていることは少なくありません。

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14.免許通知が届いても、業界団体及び保証協会から入会を拒否されることはないの?

14.全くないとはいえませんが、まず無いと思っていただいて大丈夫です。
事務所の形態等の原則要件に当てはまらなくても、事前協議のうえ都庁への免許申請受理が行われれば、副本のコピーを持参し協会入会申請ができます。
仮に免許が下りなければ、協会の入会申請は返戻されることになります。
ただし、免許が下りたとしても業界団体の事務所調査や支部長面接などで心証があまりに悪いと万が一、ということは十分考えられます。
宅建業は同業者との協調性が特に必要とされます。政治連盟も快く入会することをお勧めいたします。

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15.宅建業界で働いた経験がないですが、そんな人でも開業できる?

15.経験がなくても成功していらっしゃる人は沢山います。
要は、本人のポテンシャル次第です。
ただし、最低限重要事項説明書に必要な物件調査は経験が必要です。
東京近郊の物件なら当事務所が調査方法など、実地指導いたします。
また、当事務所にアウトソーシングしていただいても構いません。
お客様の信頼獲得のためにも継続的に当事務所をご利用ください。

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16.法務局での営業保証金の供託手続きについて教えて欲しい。

16.免許通知書と現金1,000万円(本店のみの場合)、会社の登記事項証明書を持って、主たる事務所の最寄りの法務局(供託事務を行なっている法務局は本局・支局など一部に限られます)へ行きます。
法務局供託受入窓口に「宅建業の営業保証金を供託したいのだけど…」と言うと、宅建用の供託書(A4一枚OCR用紙)をくれます。
そこに供託者の住所・氏名(または法人名)、免許番号、供託金額、免許通知年月日、供託者のカナを記載し、現金1,000万円と法人の場合は会社登記事項証明書を提出します。
すると、30分から1時間以内に供託書の正本が交付されます。
なお、あらかじめ営業保証金供託済届出書を正副一部ずつ、免許通知と免許申請書に押印した印章、供託書正本とその写し(正本は照合後返却してくれます)、を用意しておけば、その足で都庁へ行き、その日に免許証の交付を受けることができます。

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17.免許申請が受理されても、免許が下りない場合って…

17.免許の要件をクリアしていれば、免許が下りないということはありません。
万一下りない場合は、代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任の宅地建物取引士、政令使用人、相談役、顧問の誰かに欠格事由に該当していることが考えられます。
また、虚偽の申請をしていることが判明した場合
(例えば、事務所の形態要件についてクリアしているように見せかけて実際は別な場所を事務所としようとした場合など)が考えられます。

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