当事務所の不動産問題解決事例

当事務所ではある小さい分譲マンションの一室を投資用として所有しています。

あるとき、そのマンション管理組合の理事長からこんな相談を受けました。

「共用部分の管理費及び修繕積立金を数年支払っていない区分所有者がいる。しかし、幸いその専有部分は管理組合に明け渡してもらっており、現在は組合員の共有スペースとして利用している状況である。これを登記上も管理組合に引き渡してもらうことは可能か。」

 

当事務所は、淡々と管理組合を法人化して、その専有部分の所有者から代物弁済を原因として直接所有権の移転登記を受ければよいのでは・・・と提案いたしました。

しかし、その専有部分の所有者とは現在連絡がつかず、登記に協力を求めることはできない、とのこと。

 

そこで当事務所はある弁護士に相談しました。

その弁護士曰く、「では通常どおり、執行裁判所へ競売の申立をして、そのマンション管理組合自身が競落するしかない・・・」

 

その程度の回答でした。

 

しかし、その弁護士が言うとおりそれを実行すると、まず裁判所への申立費用は60万円以上必要となります。さらに当該専有部分の経済価値を正確に把握し、確実に落札できる代金を管理組合が用意しなければなりません。

当然、小さいマンション管理組合なだけに、これらの金額を予算化するのは不可能です。

 

そこで当事務所は、管理組合の臨時総会を招集し、特別決議を経て管理組合を法人化する登記を行うことに成功(登録免許税はゼロ)、その後すぐ第三者請求により被告とすべき相手方の住民票の写しの取得を行い、「年月日代物弁済を原因として所有権移転登記手続きをせよ。」との判決を求める訴状を東京地方裁判所へ提出しました(本件は当所が当該マンションの区分所有者のため、登記申請や訴状作成を代わりに行っても業際問題は生じません。)。

その結果、無事請求は認容され、判決は確定しました。

 

弁護士が言うとおりに進めていたら、おそらく軽く数百万円以上はかかったと誰もが予想できます。

ところが、この解決事例では、訴訟費用のわずか2万数千円(予納郵券含む)並びに債権者代位に基づく所有権登記名義人住所変更登記及び判決に基づく単独申請による所有権移転登記に必要なわずかな登録免許税だけで済みました。

 

弁護士や司法書士は、民法や民事執行法は熟知していますが、不動産評価理論を知らないため、親身に深く考えてくれなければ、上記のような採算度外視のオーソドックスな解決策を提案してくる場合があります。

当然、代物弁済を原因として共同申請による登記は法律上可能であることはわかっていたとしても、訴訟で管理組合法人に直接移転登記を命ずる判例はおそらく過去になかったか、あったとしても極めて少なかった可能性が高いため(小規模の管理組合も法人化できるようになったのはまだ日が浅いので・・・)そのようなスキームを行動に移すことについて提案できる法律家は意外に少ないかと存じます。

 

また、宅建業者や不動産鑑定業者が行うコンサルティングでは、当事務所のような法的思考力を要する解決策の提案は難しいことと存じます。

 

 本当はこの数10倍くらい複雑な案件でしたが、話を分かりやすくするため、これでもすごく単純なストーリーにしています。

 

不動産に関するお悩みごとは何でも当事務所が解決します、とは言いません。

それでも何かお役に立てることがあるかもしれませんよ。