不動産投資成功術

a1640_000328ここでは相続税対策のために自己の所有地にアパートを建てて賃貸経営をする、というのではなく、投資目的のために普通のサラリーマン等一般の方が現物不動産を購入し、それを他人に賃貸して高い利回りの収入を得るための最良の方法を考えてみたいと思います。

 

本来は、金融工学を勉強し、不動産が持つ固有の特性をしっかり理解することが成功への大前提なのでしょうが、普通の人がそんなことをしていては一生不動産投資などできません。

まず、以下の2点だけを最低限認識してください。

 

リスクと利回り(不動産投資価格に対しその不動産が生み出す年間の(純)収益の割合)は必ず表裏一体であることを理解する。

「利回り」は総収入だけを考慮したグロス利回り(粗利回り)ではなく、ネット利回り(総収入だけではなく総費用を控除した純収益から導き出すもの)で考える。

 

①については、端的に「ローリスク、ハイリターン」は無い、ということ。つまり、利回りが高い物件はそれなりに危険と隣り合わせ、ということです。うまくいけば利回りどおりの高い収益を得られる可能性がありますが、大失敗する危険性もあります。このことは不動産投資に限ったことではありません。さらにわかりやすく言えば、金融機関がカードローンの金利を設定する際に、個人事業者や転職したばかりの人には金利を高くしますね。これは、貸す側にとって返済能力の面では「リスクが高い人」と判断しているから金利を高く設定しているのです。何かあれば返済不能になりかねませんからね。

 

②については、年間の総賃料収入だけで判断せず、そこから管理費、修繕積立金、固定資産税等を差し引いた純収益が一体どのくらいかを意識して利回りを試算することです。一般の不動産広告などにはネット利回りではなく、グロス利回りが記載されており、また常に空室が発生しないことを前提にしていることがほとんどなので注意してください。

 

次に資金についてですが、最低現金500万円をご用意できますでしょうか?

ここからは私だけの考えのため、異論もあることと存じますが、不動産投資にはローンを組んではいけません。というより、ローンが組めない物件を選ぶ必要があります。

 

   ローンが組めない物件(訳あり物件) → 安く買える → 利回りが高い

 

「それはいざとなれば換金できないから怖いでしょ」・・・確かにそこがハイリスクですね。しかし、当面転売することを望まず、その不動産を保有し続け、その期間生み出す収益だけに着目するのです。

ただ、訳あり物件といっても、大雨になるとすぐに浸かってしまう、騒音が激しいなど、生活に支障のある物件や殺人事件、自殺のあった部屋など心理的嫌悪感がある物件は絶対に買ってはいけません。また、競売物件も蓋を開けるととんでもない物件があるので素人は絶対に手を出さない方がいいです。逆に、単に古い物件というだけでは今ひとつです。

一番お勧めは「再建築不可」物件です。かなり安いはずです。なお、どういう物件が再建築不可なのかの説明はここでは省略させていただきます。

 

通常賃借人は、住まいとしている不動産の財産的価値には興味はなく、住まうことそのものに対価を払っています。そのため、暮らしに不都合がなく、清潔感ある物件なら相場に近い賃料で客付けが可能です。

 

現に私がオブザーバーを務めているマンションは、東京の杉並区内で住みよい街並みのところにありますが、再建築不可のマンションのため、約24㎡の1DKが諸費用込み250万円で売買されたことがあります。

 

では、このマンションを事例にネット利回りを分かりやす計算例で試算してみましょう!

 

この諸費用込み250万円で取得した物件に200万円をかけてリノベーション工事を施します。これでトータル450万円です。

月額賃料は共益費込み7万円、年間収入は84万円です。ここで少し保守的に10%の空室率を見込んで8万4千円を差し引き75万6千円としてみます。

支出は管理費、修繕積立金、公租公課を合わせて年間24万円です。そして専有部分の修繕費等その他雑費として6万円をプラスして30万円とします。

 

ネット利回り = (純収益:75万6千円 - 30万円) ÷ 不動産価格:450万円

約10.1%

 

一般に都内で6%を超えるとかなり魅力的な投資物件と言えるようですので、このケースではかなりのものではないでしょうか?

分かりやすく言えば、僅か10年で投資元本が回収できる、という計算になります。

ただし、このような物件は一般になかなか情報が出回らず、不動産会社同士のネットワークにより、すぐに売れてしまう場合もあります。

 

当事務所では、このような規模の小さい投資物件のご購入についても相談を受け付けております。地域の特性を調査し、ターゲットにしたい賃借人の属性などを考えながら、投資に相応しい物件かどうかもアドバイスいたします。

 

空家、空室が多くなりつつある昨今です。一旦空くと、1年以上そのまま、という物件もざらにあります。その他「不動産」には固有のリスクがあります。正直他の金融投資に比べリスクが高いです。うかつに「頭金ゼロでマンション投資」だとか、また「レバレッジ」などという専門用語等に騙されないでください。

不動産投資は手持ちの余裕資金の範囲内で、かつ、プロのサポートも受けながら慎重に行いましょう。